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东京精华区中古屋一坪仅55万！日币贬值台人疯投资日本房地产，专家：绝对不要买“这
种物件”
2022/07/29 10:15 文｜今周刊
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▲东京都心6区房价年涨8.5％，但对比日圆一年来近两成的贬幅，现在赴日用台币买房产
反而更便宜。（示意图／Unsplash）
文／吴佳颖
日圆贬值带动国人赴日置产，但专家提醒，一窝蜂热潮下，民众更要保持理性，慎选购买
物件，并且留意后续房屋出租、脱手、修缮维护，以及税费等问题。
今年以来，美日利差持续扩大，导致日圆急贬，至7月26日，台湾银行的日圆兑台币牌告
汇率价位来到0.2228，与去年初的0.27高点相比，跌幅已近两成。
日圆兑台币急贬，也带动国人赴日置产热潮。根据信义房屋日本事业部内部统计资料，
2021年全年，国人赴日置产件数，写下信义房屋自2009年进军日本房市以来的新高纪录。
时序来到今年，据统计，上半年信义房屋于日本市场的成交件数超过270件，相较去年同
期增长逾4成。
分析这波赴日置产热潮，信义房屋日本事业部经理柳政亿解释，主因有二，一是过去一年
日圆大幅贬值；二是在长年不景气下，日本热区如东京首都圈、京阪神等地房市，相对仍
具“稳定上涨”的特性。
抢换汇 布局首都圈保值抗跌
柳政亿引述日本不动产研调机构Tokyo Kantei今年5月统计资料，以东京蛋黄区“都心六
区”（见图表备注）为例，去年初，该区40坪中古大楼价格约8786万日圆，以当时日圆兑
台币汇价0.27计算，折合台币约2372万元。但今年2月，同区域的房价涨至9538万日圆，
且同时间日圆兑台币跌近两成，以汇价0.23计算，折合台币约2193万元，来回间价差约台
币180万元，“即使在日本房市缓涨下，国人仍可用更便宜的价格买到一样物件，也因此
带动赴日置产热潮。”
40坪中古大楼：日本坪数计算为室内坪数，不含公设、阳台。40坪中古大楼，是以室内坪
数70平方公尺（约21坪）加计公设、阳台等坪数换算而得。
全球居不动产情报室总监陈炳辰也指出，日本房市近年涨势与全球同步，但东京受惠先前
东奥题材带动，市区房产领涨，加上疫情下企业转采居家办公，当地人转往郊区买房。据
日本不动产商统计，今年1月，东京都心六区因基期高，房价年涨幅约8.5％；都心六区以
外的外围区域，包含城南城西六区、城北城东十一区或更外围的横滨、埼玉等，房价年涨
幅都有约1成。
以价格来看，对比台北市蛋黄区单坪动辄逾百万元的房价，日本东京最热闹的都心六区，
中古屋每坪价格仅约台币55万元。另以日本不动产经济研究所（REEI）发布的最新数字推
算，今年上半年，东京首都圈新成屋的每平方公尺价格约97.7万日圆，每坪折合台币约72
万元，“价格比较下，也让日本房市更具投资诱因。”柳政亿说。
至于日本关西地区的代表城市大阪，柳政亿观察，大阪无论在城市国际地位，乃至人口规
模上，都与台北市相若，但现在只要约台币1千万元就能入手中古大楼。
此外，拉长观察时间，自2011年311地震以来，东京首都圈的房价呈现一路缓涨态势，年
均涨幅约3％到5％，“相较近年全球股市的暴涨，投资人常觉得赚很慢，但这也成为日本
房市如今的优势。”柳政亿解释，日本在经历90年资产泡沫后，针对房地产订出许多管制
措施，限缩暴涨空间，“但相对也不容易暴跌。”尤其今年在局势混乱下，多数资产价格
挫跌，但日本房市上半年仍有近2％涨幅，加上每年3％到4％的租金回报率，“这时间点
对投资客而言，可说是安全选项。”
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置产暗藏陷阱 好脱手是关键
不过在一窝蜂潮流下，柳政亿提醒民众“不要被热潮给蒙蔽”，当热潮消退，“置产会不
会变成负担”是进场的首要考量。他也建议，民众置产必须考量后续出租、脱手的便利性
，“日本都心房市与其他地区很两极化”，建议以东京首都圈或京阪神等大都市为主。
陈炳辰也提醒，国人赴日置产着眼出租收益，策略上宜保守，建议避开不熟悉或房市不算
健全的区域，以靠近地铁、小坪数为主，达到低总价买屋，且容易出租等优势。区域选择
可以山手线沿线大站，以及核心区块“都心六区”为首选，价格稍高，但居住机能健全，
具备保值抗跌特性。
此外，投资也要了解日本当地民情，“日本人不会买的物件，就不要买！”柳政亿解释，
过去曾有投资人抱持着哆啦A梦的童年想像，买下一栋“一户建”，但日本人买这类住宅
多为自用需求，且因为持有土地，地区通常较偏远，相较日本市区的公寓大楼，“既不好
租、不好卖，也不容易涨。”
柳政亿提醒，民众务必“慎选合作伙伴”。他观察，过去两年来，在疫情冲击下，不少日
本小型房仲关门大吉，透过这些仲介买房的台湾投资人因此成了“海外孤儿”，出租、房
屋维修等都成了问题。且近期中国也传出有仲介业者打着“6％年化收益率”的口号，吸
引民众赴日买房，并转交给仲介经营民宿，但如今却面临房产遭仲介机构转卖、抵押贷款
，最后血本无归。
另外，陈炳辰也提醒，投资人要留意税费问题，除了每年须缴交的持有税（约为房屋市值
的0.3％）外，当房屋在5年内脱手，且出售时有获利下，须缴交30％到40％资本利得；持
有超过5年，则须缴交约两成资本利得。…（更多内容，请参阅最新一期《今周刊》第
1336期）
东京都心房价竟然比台北蛋黄区还便宜
我开始相信台湾人比日本人有钱了==