补一下.
政府可以卖的土地大多都是"重划"取得的抵费地.
也就是,一整片地(农/工)要重划,政府可以取得=>公办55% 自办45%的抵费地.
(公办政府作重划,自办你自己找工做重划...)
也就是你有1000坪农地,被政府公办重划后,你可以取回450坪建地.
其他550坪土地是政府拿走...无偿喔,不用给你钱...
当然政府拿走的地还要照比率去做马路,和该有的绿地比..
但无论怎样政府会拿到我没搞错的话应该会有2xx~3xx的建地.
这些就是所谓的抵费地,政府可以拿去卖的.
也是地方政府最重要的收入之一.
因此最典型就是,现在71期重划区.
地主原本只有铁路局.和极少数住宅(铁路局外的地主土地占比太少这边先忽略)
重划了.....市府拿走55%,铁路局拿走45%.
铁路局不想管这些土地,所以直接把这些土地一次全部招标出去.
得标者,日胜生,要盖12栋大楼.目前全都围起来.
而.....现在你看到71期的几乎所有空地.
全都是市府的....XD
这就是市府取得土地的主要方式.
至于说什么征收干嘛的.
那种土地不能卖..法律规定!!!
所以有很多政府的土地摆在那边低利用或无利用.
有些是"阿就不能卖阿"...XD
(但是可以收租,或是bot干嘛的)
但....市府光卖抵费地就够赚了...XD
因此,政府基本上几乎是所有重划区的"最大地主"
而建商在怎样有钱,也没各位想的有钱.
通常建商也都是推案推掉一块土地,之后销售后,回收资金才再买一块.
当然可能推了三个案子买四块土地回来.
因此有时候土地太大块,建商想吃也暂时买不下手.
甚至要几个建商联合一起才有办法买的动.
中都之前不就富邦跟兴富发还是谁联合吃市府释出的中都第一排土地.
(不知道有没有记错建商和财团)
美术馆之前林商号释出讯息要卖青海/马卡/东六夹住的那一大块停车场.
一堆建商流口水,但买不起...XD
之前市府要卖美术东四的土地一次卖,建商买不起,所以后面切割成几分卖.
so...建商实际购地能力远不如各位想的那么强大.
(当然,他又不是世界级企业...哪来那么多钱)
因此,市府真的想要压制地价也很简单.
把土地招标的起始标售价压低.
然后一次疯狂的卖大量的土地...然后都不要太大块,切350~500坪就好,基本款的大小.
这样大建商必然买到没钱.
而土地又便宜,就会被"闲杂人等"买走.
而成交价必然大幅压低行情,造成土地行情崩跌.
之后这些闲杂人等,就会有人转头过来变成建商推案..XD
大建商本来买土地例如买100,加上一堆成本后推案一坪要卖50好了.利润35%
今天市府压低价,让一堆闲杂人等土地买到70.
这样就会有人跳出来一样抓35%利润,但是她土地成本70,所以推案卖38..
吃大建商的豆腐...
(这种事情我很想干...哪一次遇到2000年那种大崩盘,大建商手上套了一堆高价土地.
然后有大量地主释出便宜土地,那我一定跳出来找金主当建商...一定
今天一堆有头有脸的建商,都是2000年崩盘后兴起的,踩着199x年的大建商尸体起家)
那...兴富发卖一栋3房平车2500万.
我西卡在他旁边卖一栋3房平车1900万.
你看我会不会热销...
而建商利润例如35%,抓到完销是5年好了,每年投报率5%,贷款5成杠杆下去年化投报10%
我吃她豆腐,3年就完销,利润一样35%,但是我年化投报22%.
你看我会不会发达...
并且一切合法经营,不搞官商勾结,不搞什么内线重划插旗,不搞偷工减料,等等等.
单纯就是,踩着大建商套牢高价土地的列车往前冲而以.
而房价...自然也因为我低价卖,而大跌.
你说我干嘛不也跟兴富发卖50...这样不是赚翻?
恩...我起家的话,资金池一定远不如大建商.
因此快速的推案完销回收资金,会比一次多赚很多,来的快速让我手上现金膨胀.
并且可以扩大市占率,可以打响知名度...
(推案越多,知名度越高...死守几个案子的建商,谁会认识???)
等我扩大市占率,打响知名度.
那我就可以找更多或是更大的金主,取得更庞大的资金.
所以我扩张自己的规模,会比死要钱的一个案子要赚很多.
对我这个"品牌"成长更有庞大优势.
(宝咖咖可以变那么大只,不是他多会赚,而是他多会找金主和扩大规模
兴富发也是...XD
反观豪宅型建商,皇苑好了,他每一个案子利润都远高于兴富发,但是你看规模差那么多)
因此...要压垮房价.
土地价格崩跌必然是最重要的.
土地价格不跌.
那就算有小建商死掉好了.
他的房子落入不良债手上被贱卖.
也许京城卖一坪35...
小建商破产,他手上有两栋小楼,落入不良债,不良债用20万一坪卖.
表面上看好像会造成房价跌.
但问题会牵扯到两点.
1.小建商品牌知名度很低+不良债来卖,所以好的买家本来就不敢买.
不怕死的和投资者会买.
所以"新屋低价出售"对其他建商销售的市场破坏力会大幅缩小.
2.因为土地没有降价..
因此例如死了五个小建商,共10栋大楼被贱卖.
那其他建商只要等大概一年,这10栋大楼大概就被买光了.
(投资人会疯狂的抢购...因为投资人知道土地没有崩盘.
单纯就只是倒闭建商房子进入不良债,这是一个极短期的价格下跌现象,一下子就恢复
因此必然狂抢...)
当这10栋大楼被买光后.
其他建商因为买土地还是那个价格,所以推案还是只能卖35...
也就是可能一年多到两年后市场就回到新屋35的状况.
而对一般建商来讲,一个建案从申请建照到完销,可能抓3~5年.
(没有人再天天2年完销的拉,那他早就资本额跟台积电一样了)
那一两年的短时间冲击,他忍一下就过去了....
so....如果单纯只是小建商倒闭.
火没烧到土地的话.
这种情况最多就是短时间的下跌而已.
至于说小建商都没倒.
只是财务吃紧所以促销.
恩..通常所谓让利的消息,10个有9个是假的..
本来卖1000,阿要让利,所以先拉到1400让利到1200....颗颗.
常常看屋的应该知道我再说什么.
为了拉价,所以才搞让利广告....老招了.
但就算是那1成真的好了,真的好多小建商在倒闭边缘.
这时候,他让利,例如他有两栋大楼再卖,共300户.
你是认为他这300户都会降个15%卖?
喔不...他只要度过难关就可以了.
所以300户可能只有50户会降15%卖,这样他就取得很多现金.
那他就没有倒闭危机...
所以50户让利15%卖掉后,立刻价格就又拉回原本的卖价.
因此影响会远比各位想的小非常多.
这种通常都只会产生小回档现象而已....连跌都称不上.
因此回到原始讨论的东西.
你要再"目前的局面"上,让房价跌.
我们撇除大幅加持有税这一个方式.
在税制不变的情况下.
就是"让土地价格大跌"
而政府可以操作让土地价格大跌的最直接方式就是.
市府疯狂的卖土地,让土地被很多闲杂人等用低价买走,然后去推低价宅案.
进而压制整个市场价格行情.
而当例如美术馆好了,现在1x年中古屋大概一坪30,新屋大概要准备挑战平均50.
你如果让新屋价格压到35就好.
1x年的中古屋30万一坪会突然全面滞销....颗颗....
之后只要新屋还是维持在35,那中古屋必然慢慢的必须下修到28左右.
(长期来讲会趋于价差20%..当然大涨的时候通常会拉超过30%,然后花很多时间向20%收敛
因此像美术馆农16 2014~2015进入凉菜,收敛到大概2019的时候.
中坪数5x坪,耘翠卖多少?24,我2020年中,南三路买多少19.x...
我讲成交价非ab约的假价格..XD
不过如果你再2012那种大喷的时候看,价差就远超过20%,甚至已经达到35%
而今天你在看,1x年屋30,预售案不论城扬新开呛要平均50...现有的大约在43~45
价差是不是超过30%....
这就是为啥现在凉菜,如果等到降息循环开始,我会建议投资...买中古屋的主因
因为新旧价差过大,必然收敛....中古屋可以多赚那个收敛的利润...增值也不会少赚)
所以....新屋是天花板.
天花板塌下来,下面的都会被压扁.
2000年就是这样整个市场垮掉的.
但如果天花板称在那边.
下面的要怎样死???....
你同样坪数,预售屋卖3000万,1x年屋卖1800万,最好会死1x年屋
而1x年屋1800万,3x年屋1500万,3x年屋要怎样死?
3x年屋1500万,老公寓1200万...老公寓怕你喔...XD
新北不就这样一回事....2016回档的时候,新板特区套了一堆新屋屋主.
但是老公寓老大楼...还在补涨勒.
甚至今天好了.
今天高雄的老屋其实都还在很缓慢的涨.
我2022年下半年再591上面买了两栋40年电梯"正"两房,300万...苓雅区.
一间还五福国中学区.
你现在告诉我,这种东西要多少钱?
扣掉那些双套房,或是1+1(一间暗房甚至超小的暗房)和客厅给他算一间的1房一厅.
和地上权.
正两房591上面大概剩下下面两间.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12658375.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12670373.html
这两间你给他杀价杀很凶算350好了.
请问...现在老屋走跌还是走涨?
为啥现在那么冷,老屋会走涨?
阿不就因为价差太大,所以下面的不但没得跌,还只能继续被往上拉抬价格去收敛价差.
这就是中期投资的最重要观念和奥义.
价差!!!!!!
什么东西都有一个稳定的价差,赚钱就是当价差变化后,买未来收敛会赚钱会补涨的那个.
反过来讲.
价差扩大会收敛...
价差压缩...就会扩大.
那当新屋跌下来压缩到中古屋跟新屋的价差.
这时候中古屋必跌!!!!
或是说,例如蛋黄区跌下来,压到其他区的价格.
其他区也必跌.
so..不动产"中期"的变化就是这么简单朴实无华.
并且充满逻辑和可判断和预测性.
而且很容易就可以"趋吉避凶"让自己放在安全并且几乎稳赚的位置上.
(简单程度跟股票比,一个在解拉式转换,你都不知道什么象限是什么鬼,什么S要怎样处理.
一个在考你2+5等于多少...喔...答案就是7...不要自作聪明想一堆五四三的奇怪解法)
不是盲目的追涨追价,或是整天location location location的叫.
或是乱追什么重大建设下去就会喷...
新屋和蛋黄区在每次大涨都会冲第一个.
这时候也是价差最容易拉开的时候.
新闻媒体会疯狂报导,一堆名嘴和什么买房达人会不断地吹嘘蛋黄区和新屋.
但是后面..
先涨的会先停...
停了之后就开始全面悲观,所有人都再说要跌了涨不动了.
但是后面才涨的还在继续慢慢地往前爬....颗颗.
因此,如果大家都在稳定盘,稳定价差,例如2020年初那样.
中期第一时间买蛋黄区,买新屋.
那时候我也有入手白天鹅预售屋..
因为这个一定先反映...并且快速拉开价差.
当你第一时间买入的蛋黄区或是新案大喷之后.
就卖掉开始往老的买.
因此2021年我买入2x年电梯大楼三房,入手价再15~16万左右.总价在5xx.
(目前两间都还摆在那边还没处理,一间在自由明诚,一间在五甲瑞隆)
当然那时候台积电的消息很不稳定,所以我没特别去追...
(之前不就烙赛过...本来不是说要去桥科,我都去土库看了一堆房子了...)
没有确定的消息,投资不追,宁愿放弃+台积电会影响整个北高,那我买北高市区风险比较低.
(台积电到时候烙赛也没关系,我还是有其他可以赚,台积电真的来了,那北高还是吃到不少)
而这也牵扯到我还是把钱用到差不多.
所以当台积电真的确定宣告的时候,我就没钱第一时间冲去桥头新市镇抢一间下来...哭哭.
(我不喜欢赌+没内线又不知道她哪一天公告..因此刚好没钱他宣告,这就是命)
(但也没关系,那时候我在北高已经有4栋房子...也不算错过...)
而到了2022年,我就都在买老屋了...颗颗.
因此这一次凉菜下来,打预售屋跟我八竿子打不上关系.
我这一波也有玩预售屋阿.
但是照惯例,大涨第一年玩预售屋,越晚越危险...
so...我躲掉了...(虽然也卖太快少赚很多)
因此....什么东西都有可以买的时候和不要买的时候.
你2020年听到无限QE,跑去买老屋....浪费机会.
你2022年美国升息循环的氛围压制到不动产的热度和炒做,甚至已经在转弯的表现都出现.
你还冲预售屋....找死.
(我应该2021年底就开始叫大家不要买预售屋)
同样的反过来看.
目前的格局,2021年后的预售屋价格远远高于中古屋.
因此它们成为"市场上最危险"的东西.
那房价如果要产生不要说崩盘,光你说要产生回档.
必然是从这些东西开始发生.
那...房价有没有跌,灾情或是支撑怎样.
你去看那些东西的交易和挂卖量就知道.
如果爆量挂卖,就是杀出潮逃命潮产生.
例如2016的预售屋,交屋前夕都是杀出潮
我玩过大悦我相信大家都知道...
当年大悦交屋前夕杀出潮,一个建案挂卖快两百笔广告,大约7x户都在卖.
这是杀出潮...
不过..后来并没有产生价格回档...主要是因为大悦并非那时候最贵的那一批新屋..XD
因此我有七间大悦交屋后卖,第一年卖掉四间,都是小赚一台机车钱.
第二年最后卖掉的一间赚一台国产1.8汽车的钱.
而2016真的回档的在哪?
在新湾区.
那个就真的是新弯曲炒到超高,中山中华路边1x年屋居然城交到30...
后来修正回24~26左右.
所以蛋黄区反而回档....XD
不是说location不败吗?
阿你说新弯曲没发展..
那农16勒,不是呛周杰伦都买房子了.
兴富发国王系列套死多少人.
然后博爱路边国泰R13...
不是有投资客过不了户故意找建商麻烦不交屋给人家拖了一年多,后来被建商吃掉订金..
当时R13可是排队抽签抽到才可以买,一抽到旁边当场丢200万现金跟你买购买权.
(那也是一个传奇故事)
一个翻转,就死了...location不好吗?机能不好吗?房子不新吗?建商还国泰耶..国泰耶!!!
而2014之后我都在忙着玩老公寓.
之前还一度被某几个投资客呛"玩老公寓很low."....颗颗.
结果老公寓反而2016~2018涨超级凶.
2014我买到100万的公寓五楼,200万的公寓二楼.
2018...农16还在躺平.
某投资客靠温莎堡系列赚了一亿又在国王系列和华人汇亏了一亿.跑路去对岸搞直销.
而2018的时候,公寓五楼我买到170万,公寓二楼我买到280~290万.
这就算了.
地上权七贤大楼各位认识吧.市区口碑大概仅次于城中城的老地上权大楼.
我有点忘了是2015还是哪一年,本来一间套房成交都在3x万...
我下了一个斡旋30万,仲介没收,他说屋主好像要4x万完全没机会...结果他同事成交35万.
而2018的时候多少??...6x万.
好....你知道今天多少?
下面是目前挂卖最便宜两间.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12700559.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12427603.html
实价登路大约都在9x万.
啥老屋的价值在土地??...地上权是有半毛钱土地?
啥机能?...那边机能又不好.
啥环境要好,邻居水准要高....那边仅次于城中城的口碑你是谁比他差.
然后涨幅....涨幅你市区97%的房子都追不上的拉...XD
出租投报率一度达到12%...没开杠杆喔...XD
结果死的是蛋黄区,死的是好房子,死的是新屋.
烂屋老屋继续涨他的,管你外面吹什么少子化烂屋没人要,房价要崩了要跌了.
当然老屋烂屋也不是不会跌.
诺贝尔认识吧,诺贝尔怎样崩溃的...他才2x年屋.
诺贝尔就是,2000年那时候,建商倒闭,房子进入不良债.
那个不良债是黑道...不是金融业法人.
所以后来黑道掌控管委会掏空资金+养小弟.
外加盖得实在有够封闭和阴暗.
所以2000年崩盘下来,天花板塌下来下面的全部压死的概念.
因此诺贝尔就是那时候直接掉到谷底,一坪2~3万....
然后因为中南部复苏很慢,直到2010年左右才火爆起来.
而火爆起来当然是蛋黄区先冲,强势区先冲,好物件先冲.
所以产生诺贝尔和其他人价差非常大的现象.
当然在2012左右诺贝尔有一个大幅补涨,从4~5万冲到10万左右.
(这段时间他还是有缓慢上涨)
但无论怎样,他的价格成为高雄市区电梯三房第二便宜的选择(有土地的)
(最便宜是果贸国宅,因为他是圆弧形,很难住,反观旁边前锋国宅比诺贝尔贵)
然后...帅过头不是带人去炒诺贝尔,买入价在10~12...
但后来遇到2016凉菜,诺贝尔因为投资客太多,一大堆菜鸟买了又很紧张在狂卖.
所以释出量超级大...造成他价格盘在10~12之间好久.
(挂卖量一度是大几十间...我忘了有没有超过70间)
然后连帅过头都认为这一栋没救了,炒不起来....XD
(不过这牵扯到,那是高雄干部在操作,不是帅过头本人在跑..所以他有一定的误判局面)
(涨不起来是因为不安定筹码太多,一堆菜鸟投资客在那边恐慌,尤其外地的那些)
而我诺贝尔哪时候买的?2021年买的,买11.....三百多万快400.
因为我看那些挂卖10~12的物件快被洗光了...价格准备跳跃,所以冲去抢最后几间.
那现在多少.
目前最便宜一间...
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12394849.html
因此反过来看,烂屋哪时候不能买.
当天花板崩下来压死大家的时候.
你要切入...想抢谷底翻转.
不要买烂屋不要买老屋.
因为他会最晚反映....
这也是,2009年看到QE你要买什么??.
买农16阿,买新湾区阿...
2020看到无限QE你要买什么?
买美术馆阿.买预售屋阿.
这种时候买老屋真的是浪费机会..
你冲一波起来在回头买老屋...他都还躺平在那边等你.
当然天花板崩下来的时候,覆巢之下无完卵...会全死.
不过通常,老屋跌的会比较少.
诺贝尔2000年的时候可是"新屋"喔...他屋龄25年...XD
外加之前我民族十全交叉口的梦皇家,好像在2012年前后一两年间,买入三间.
其中有一个屋主拿当时跟建商买的合约给我看,说"他平转,用当时新屋的卖价卖我"
反观2000年的时候,那时候公寓大盖也是一百万上下.
崩下来其实公寓也不过绷到略低于一百万.
跌幅远低于那些新大楼.
so...崩盘的时候持有老屋,崩盘后把老屋卖掉开始买蛋黄区的新屋.
之后大涨在把新屋往老屋换.
这就是"大波段"的中期操作.
你一直在换屋,趋吉避凶,跌的时候你要跌最少,涨的时候你要冲第一个.
这些利益会远高于你每次交易的8%交易成本.
也是有人房子抱上抱下....但他赚的会远远看不到你一直换屋的车尾灯.
而...投资长期来讲是买未来性
例如我爸1x年前就跑去在台中水楠旁边买一栋房子(他买太早了,空等好久)
或是我的店面还在那边苦苦地等71期开发...哭哭...
而长期持有就是买了就不卖了...增值就拿来转贷或做资产担保.
跟银行借钱出来用.
很多大家族不动产只买不卖就是这样....
房子不卖怎么会有钱转投资?
去借阿....为啥一定要卖才拿的到钱?
股票长期持有不是也会做股票质押?
长期持有靠借贷套出钱来使用,是很基本的金融操作而已...
不是只有不动产.
所有的金融商品,只要他可以质押,资本家长期看好就是不卖拿去借钱转投资.
不动产崩盘银行也不会要求你什么维持率,要增加担保什么鬼的.
(企业的商用不动产会...因为银行怕企业倒闭他不良债权会爆炸,个金的不会
因为台湾有史以来最严重的崩盘,2000年崩盘的时候...阿就没有追讨..XD)
因此上面文章主要都在讲中期持有的波段操作..
并非长期持有.
长期持有是另外一个故事....
以上大概就是这样一回事.
这种时期性的凉菜,套用的概念就是中期投资的观念.
你懂中期投资,你就会懂时期性的凉菜甚至回档的现象.
怎样产生的,产生时的状况是怎样,结构是怎样.
进而...
你也会知道"如果你是政府,你该怎样造就这种时期性回档甚至下跌"的局面...XD
你会投资,你就知道你怕什么.
你知道他为啥会涨,他怎样涨.
那你就知道如果你是当权者,你该怎样让他跌.