※ 引述《GeorgeHill (信义山下智久)》之铭言：
: 最近路过亚洲新湾区，发现亚湾新建案的价格都不可思议的高...
: 均价都快超越美术馆农十六的高标了...
已经超越了...几年前就超越.
: 听说未来中都重划的规划价格也不遑多让
目前每坪少美术馆一万...
价格太贵.
: 很好奇这些地方会有人想要置产吗？这里不算是定义中的蛋黄区吧？
你是说真的投资该不该置产?
中古屋该,新屋不该,新屋中古屋价差太大.....
那个新屋大概前五年价格都会停下来等候面的中古屋拉起来.
(你买了新屋,过五年就是五年屋,你五年屋跟15年屋价差不可能太大.
所以不是你拉下去,就是他爬起来..这就是新屋不可以置产的主因)
: btw蛋黄区应该是最多人想迁入的地方才会变成蛋黄区吧？
: 想问问各位高雄乡民，如果要购置大楼建案，从现在开始住25年左右，考虑生活机能、交通
: 、教育、未来发展，你会想在高雄的哪里置产？
: (p.s. 不要用区来回答，因为一个行政区里面有太多发展结构不同的社区了，可以用高铁附
: 近、文化中心附近、北美术馆、农16、亚湾之类的回答)
你是要自住还是投资?
不过你既然满口置产,那我当你投资.
投资的话,蛋黄区的中古屋.
不过这只限高雄,你跑去台南安平买或是台北大安,我就给你节哀顺变..XD
最重要的原因很简单.
阿今天高雄中古屋,蛋黄蛋白价格傻傻分不清楚.
你今天不买蛋黄,你对得起你自己吗?
我问你,同样10~15年屋.
美术馆多少??
18~21.(成交价非开价,也剔除特别低价或是新装潢后高价的数据)
(另外剔除景观宅,豪宅,少数建商...单纯讲入手基本款的物件)
农16多少?
19~22
正新弯区
正新弯区这种东西很少,大概只有中山路边恒上海悦,棋琴九重奏等那几栋.
22~24(景观宅去除)
(新弯曲超级贵...XD..什么农16??那什么地方不要拿出来看好吗..).
这时候我们再看
前金区/爱河/中央公园什么天河,爱上阅读
17~20.
环火车站/美丽岛.
17~20
文化中心/中正路
18~21
甚至盐埕区少数几栋.海杨/山海领事馆...但要去除港景房...
17~20.
往北的话.
巨蛋
18~21.
生态园区
17~20
高铁
16~19.
所以我们看到.
一心二圣路一路到新庄仔路中间.
除了新弯区超级贵,以及农16大概比其他人贵一成.美术馆文化中心贵0.5成.
其他所有人10~15年屋都傻傻分不清楚...XD
那在这时候..
请问同样的一间12年屋三房平车...(盖的都差不多内部你当都完全一样的案子)
新弯区800你可能觉得有点太贵放弃.
然后农16要750.
美术馆/文化中心725.
其他一心到二圣路全都700.
你要买哪里??
是我我就买美术馆...XD
多25万,我一个月才多缴1200的本利和,实际利息支出才330块...
你一个月多缴1200块,实际成本330块,让你三房平车从新兴区变到美术馆.
你觉得这个选择怎样阿...XD
so..我一直再讲,现在中古屋是卡蛋黄区非常好的时机.
因为之前高雄低迷太久,造成买盘大多都是自住盘.
自住盘很容易有地缘性,因为妈妈住哪里,所以我要住那里的概念.
外加高雄的炒作话题,从当年的文化中心转移到北高雄.
然后这几年,政府又把话题和重心要拉到新弯区去.
所以打乱了高雄...第一学区,打乱了最好区域,打乱了高雄发展和未来大饼的认知.
所以一度高雄的区域性不动产买卖是一种混乱混沌状态.
之前农16本来要引领风骚,都找周杰伦来加持.
结果被豪宅税,房地合一打到,造成炒作中断...只让农16上去一点点.
然后就产生整个高雄市区价格都差不多的局面..
当然后来炒作新弯曲.
所以新弯区的大量话题和建设吸引投资资金.
所以造就新弯区后来突起然后超越农16然后把农16超越到看不到车尾灯.
(但也只限新弯区,并且只限中山路那一段范围)
这是投资资金造就的...
不过也因为现在新弯区已经很贵很贵,外加他后来盖的都是豪宅+住宅土地太少.
因此豪宅案可不可以买新弯区,还要看其他的局面和政策变化,这个比较复杂.
但是基本款,也就是2~3房,坪数25~50这一段的基本款住宅.
正新弯区中山路那几栋就没有置产价值,他太贵了...
他如果跟农16一样,还可以买...但是她远远比农16贵..
这个再我所谓的不动产相对论当中.,是一个失衡的比率...
也因此新弯区我后来是买再31期,这边不是正新弯区.
但好处是它的价格大概跟农16一样.19~21.
但是他话题还是很大,硫酸雅,205兵工厂+新弯区附近,甚至南高唯一的921以后1x年屋聚落.
所以当时31期甚至还略低于农16一点点,我就选31期.
不过当然今天他已经跟农16差不多..你后面要不要选这边就看个人.
话题这边优势比农16的百货公司更大,并且因为有新的重划区所以建商会炒作.
但是实际住起来,农16比较好住.
(我前年在31期出没,去年底开始在农16出没,明年可能会跑去美术馆出没..XD)
所以怎样选择看个人...两边有不太同类型的战斗力.
哪个之后涨得比较多一点.
也是看到时候涌入的资金结构是怎样的组合,才知道谁比较强一点.
投资资金的话,31期胜出,自住买盘的话,农16胜出.
也因此,我妈最近会入手美术馆的物件也是这样.
平衡发展,反正风往哪边吹都可以赚得到...
因为,将来美术馆/农16这边应该还是高雄20年内的第一最佳自住区域.
新弯区马路太大条,人车太多,外加位置太南边,其实住起来没有比较爽.
中都还早,中都要有点规模,我看要7~8年才有基础.
而中都的"小学"要成为一线学区我看要12年,中学大概要17~18年...
(他现在里面的国小国中都还没开始盖..XD)
太久了....
之外,中都太贵了,他新屋成交价只比美术馆低一万...建商太奸诈.
所以中都不适合置产"房子".
中都适合什么??
政府招标中都土地,你去给他标一块下来(至少要12米面宽和60坪..以下没价值)
因为政府标售的土地价格不贵,跟后译南合兴卖的价格没差多少.
(除了一个疯子,九如路标120万..那个疯子不是不动产业的..他把不动产界吓翻
中都要溼地公园第一排才有住四破百万的土地价值,
中都内部12米路边的土地大概再6x~70,跟高医这边差不多
当然高医的土地被买光了,那时候几乎秒杀状态,so.你晚了两年..你现在有钱也没得买.
然后开发商可能准备要洗地价.XD..也就是左手卖右手,6x洗到8x..
这样你不如回头标政府的中都土地...
不过韩国瑜说他不要卖土地...这....)
最后,良心建议.
新屋永远不适合置产.
除非你是跑短跑一波流...刚好抓到炒作.
(例如农16或新弯区炒作最凶的时候,买进来过两年就抛出去)
或是你是豪宅.
(豪宅你要知道政商名流要吵哪一间...那个是看贵族想要炒哪一间.
而不是看哪一间盖的好...XD
炒作豪宅,你没在上等人圈子打滚,不要随便跳坑,你会死得很惨..
再好的豪宅再好的建商再好的设计再好的格局,只要政商名流不炒,你就是套牢套到哭)
房子0~5年折旧最凶,或是反过来用我的不动产相对论说,他跟中古屋价差最大.
所以都是买了之后等候面中古屋的价格追起来...你根本涨不动.
直到10年之后,价格开始稳定.
因此一般都建议自住兼投资要买10~15年屋,因为建筑工法跟今天的新屋没差很大.
所以其实新屋过五年,就到时候的15年屋看起来很像,不特别讲你会傻傻分不清楚.
那这时候,你就发现,买家都跑去买15年屋..因为价差很大...XD
所以15年屋继续涨,你5年屋继续原地踏步.
而20年屋是因为921以前,建筑法规甚至工法不一样,所以它自成一个格局.
3x年屋也是因为1990崩盘,之后跟20年屋的工法和法规不一样.
不过3x年屋2x年屋都是稳定盘,也就是他们不需要去等别人涨...
so..会是一个车厢,当这区涨20%,从40年屋到30年屋到20年屋都涨20%.
15年屋可能涨15%,10年屋涨10%,5年屋涨2%...
所以买新屋的节哀顺变...XD
就像高雄2013~2015不是号称房价翻倍...
你看翻倍的都是谁?...公寓阿,老大楼阿...
2010年盖的房子,有谁翻倍了??....美术馆?农16?新弯区??..
有兴趣去爬涨跌价格历史,你就知道我再说什么.
不过当然,以上是"混沌盘"的局面,也就是整个市区傻傻分不清楚的状态.
区域性价差不大,所以老屋涨得比较多.
但是你后来看到新弯区炒作..
那时候很嚣张,法国爱乐一度炒做到30w/p成交价,吓死宝宝..
果然后来又下修回25,甚至到今天的22~23.
这种就是区域有炒作起来的现象...这种也是直接翻倍甚至超越两倍.
而今天买蛋黄区就是为了下一次这种现象产生...而不是等整个大市区翻倍.
所以也许整个高雄大市区成长,你买12年屋,增值比老屋少个两成.
问题是蛋黄区有可能可以遇到话题炒作,这时候你就有直接翻倍的"乐透"可以等.
你损失2成的增值,换取开乐透的机会....
我会建议你这样选择....!!
然后因为,美术馆一定要买正美术馆,你买隔一条马路的内维是没用的.
所以不要以为什么在美术馆旁边的老屋,可以吃到美术馆炒作话题的效应.
那个效应非常的差...因为这是资金结构问题.
资金要炒美术馆,他就是看准他的优良环境,第一战斗力学区,好邻居,或是话题.
你旁边的老屋...那个什么垃圾...人家看不上眼,所以资金会很明显的不分散过去.
而美术馆屋龄最大的案子,我记得是16年...
所以美术馆你只有1x年屋以内的可以买...你没有更老的可以买.
这时候,那自然置产就选择美术馆1x年屋噜.
而且美术馆10~16年屋的价差其实很低..一坪有没有差到1.5万都是问题.
所以挑因为买卖产生的价格波动的便宜货,会比你在那边挑屋龄挑案子更好..
同样10~16年屋,价格再18~21w/p
当你看到有人卖16.5w/p...你只要肯定他不是有特殊问题大瑕疵,那置产买就对了.
你不要管她建商是京X还是谁,你不要管他屋龄是多少,你不要管她户数多少公设有什么.
他明显便宜,投资置产就买...
反而你要是因为什么鼎宇阿,皇苑阿,而去买22w/p的1x年屋.
那我也只能给你一句节哀顺变....XD
你要知道,建商造成的价差最大的时候也是新屋的时候.
就像你买20年屋...你还在看建商?
你知道王象建设吗??...他好不好你记得吗??
那请问王象建设 vs 宝成建设...都是27年屋,你哪一个建商的案子会愿意多花2w/p去买?
不会啊,只要屋况差不多,你当然买便宜的那一间还用说.
那....你今天1x年屋你还因为鼎宇而多那么多钱去买??
你怎么会觉得你会赚更多钱??
对喔,以上都是投资.
自住的话当然就有差.
但是自住和投资本来就有一定的冲突.
最好住的东西,因为我们很不客气,所以炒作起来你投资的效应都很差,因为价格被炒高了.
而有投资价值的东西,都是因为我们还没炒高他,代表他可能住起来没那么爽.
所以你买下来,等到后面大家要傻傻分不清楚的时候,你自然就赚得多.