※ 引述《Reewalker (报告馒头班长不够)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Reewalker 信箱]
: 作者: fytnship (<(￣︶￣)>) 看板: home-sale
: 标题: [新闻] 3数据透露 高雄恐将步入鬼城后尘
: 时间: Sat Jan 13 16:48:52 2018
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: 内文：
: 3数据透露 高雄恐将步入鬼城后尘
: 好房网News 2018-01-11 12:00
: 好房网News记者蔡孟颖／台北报导
: 市中心住不起，小资族筑巢只能向外扩散，但原本房价亲民的地区，受到需求上升影响，
: 房价也开始逆风高飞，让当地房市开始出现“由热转凉”，没有1字头根本卖不动！
: 3数据透露，高雄恐将步入鬼城后尘（好房网News记者陈韦帆／摄影）
: 高雄房市情境。（好房网News记者 陈韦帆／摄影）
: 根据内政部营建署最新发布的106年Q3六都住宅指数，仅台南和高雄较第2季下跌，但时间
: 轴拉长，景气转了一年，高雄和最高点时的105年Q3相比，仍微涨0.66%，高雄是唯一呈现
: 上涨的地区，分析应是郊区住宅价格较低，小资首购助攻带动买气，但因需求提升，导致
: 房价反而逆势成长，自105年Q3起连涨5季。
: 高雄人口外流ing 3数据透露买方已启动“不买最大”
: 中部以南房价涨跌反应较北部晚，许多专家学者皆认为，大台北已开始进入“缓跌阶段”
: ，但对照高雄市中心出现1字头让利豪宅，台中七期豪宅聚落频传法拍潮，其中有3个数据
: 就隐约透露，高雄房市已开始亮红灯。
: 一是“人口留不住”，除了空污严重，让当地人诟病外，尽管房价较北部低，但对应薪资
: ，贷款负担率仍高达约35%，显示负担能力偏低，沉重度排名全国第7，而根据高雄民政局
: 统计，2017人口数已开始锐减，“第二大城市”封号也被台中夺去，房市最重要的人口红
: 利已经流失，且对上目前的空余屋量，人口数填不满。
: 二是，近年不只在地建商抢地，就连北部建商也南下购地推案，导致余屋量大增，根据营
: 建署最新统计，高雄市新建余屋量高居全国和六都第三；永庆房产集团业管部资深经理谢
: 志杰也表示，根据网络调查显示，高雄有近半的购屋族认为“未来还有许多新屋卖压”，
: 因此在自住市场下，价格没有上涨空间，且高雄重划区多，近几年建商积极推案，依
: 2015~2016年开工户数推估，预计2018年高雄将有约1.9万户的新屋进入市场，位居全国第
: 三，新屋降价求售的状况恐持续。
: 三是“屋主让利意识晚”，根据低度使用电住宅统计，高雄市比例为10.72%，为六都第二
: ，仅次桃园，永庆房产集团业管部资深经理谢志杰表示，从去年Q4传统购屋旺季交易量可
: 以发现，高雄12月交易量年减8.8%，为六都最深，可推测是缺乏交屋潮，且量主要是由逐
: 渐开始愿意让利的新古屋撑场，且多集中在交通便利性佳的蛋白区，如凤山，但面对余屋
: 供给量去化困难的卖压冲击，消费者认为房市仍未软着陆，将导致房价长期也不易回升。
: 心得：
: 房市的交易量 以及 接最后一手 帮前面的投资获利、设下停损
: 主要是来自于刚需的承接量
: 而刚需的数量 大宗来自年轻的受薪族
: 年轻的受薪族能承载多高的房价(房贷) 最主要还是看薪资多寡
: 当年轻人不断离开 对应房价的薪资不振委靡
: 还能期待多少刚需量、承接量?
: 而投资客....
: 只剩破盘再破盘的入手价格 才能有转手获利的空间
: 但这是双面刃
: 达一定数量的破盘价出现 盖过其他更低的交易价
: 实价登录跟着彰显 之后的市面开价就会随行
三项解释其实..
一.人口...
实际上高雄劳保人数是增加的,主要是户籍人口外移量很大.
理由是.
1.生育津贴补助很差.
2.前第二大都市(所以很多人小时候户籍都挂高雄).
3.新屋盖得比别人少(桃园台中新屋量这几年超疯狂,所以户籍增加量非常大)
4.产业老化(所以都是老人,没新产业,年轻人不过来,所以户籍迁入量低)
不过其实户籍人口大量外移还是很严重的事情.
一年两年就算了,五年十年...这就非常不应该.
政府要为这件事情负责.
因为民主社会,人多就是力量..
更不用说这还牵扯到立委席次.
所以当立委席次,高雄少一,台中桃园多一,代表抢资源的时候,高雄的投票就是少一票.
另外统筹分配款也会考量人口,因此人口外移,各项中央给的钱也会变少.
so...户籍人口外移是非常严重的事情,这件事情政府必须负起责任.
并且为这十几年都在外移的长期现象想办法...!!
二.建商抢地??
这是记者白痴,大家当笑话看就好了...XD
不动产崩盘,你最好看到建商在买土地..
1990年,2000年,你哪只眼睛看到建商再买地.
哪边房子好卖建商才买哪边的土地,这不是不动产常识吗??
光看国有财产局,你看建商买地都嘛挑地点.
高雄大学和桥头很多次土地都流标.
中都土地一出必抢...
这背后是怎样的不动产销售状况,地域性发展潜力判定等等...应该很清楚了吧.
啥建商买地造成不动产低迷..
这家活国小应该没毕业,基本逻辑都有问题.
三.新屋降价求售
恩...新屋应该是平盘.
主要是之前热的时候,代销会故意拉高开价.
例如建商给代销的底价表是23,代销开卖25,后面因为不动产旺,所以27 30 32这样拉高.
但后来因为冷,所以就开始讲什么促销,就32 30 27这样降.
但实际上他底价表还在23....XD
所以,新屋降价求售??....叫他举例来看看..XD
该不会又拿建商广告户去打平均价吧.例如龙腾和京城的美术馆19.8..
(记者永远不会拿广告互比广告户,都拿广告户去比平均价...XD)
高雄目前情况是.
外围变化比较大.
因为有几大外围在抢.
例如华凤特区,桥头新市正,高雄大学,仁武,凤顶等等.
其中凤顶有小港四周的港口和重工业支撑,比较独立.
其他几个外围重划区抢成一团在抢那些得了"不买新屋就会死得病"的买盘.
但因为当年桥头新市正是因为高雄市政府预估人口350万才开发的重划区.
但是现在人口数只有277...
所以规划了太多的重划区出来.
因此外围自然就产生恶性竞争..价格拉不起来的现象.
so...外围本来就是比较风险的...尤其外围的新屋是风险系数最高的产品.
(你想,20年前如果你买高雄大学的新建案,今天你的房价和当年的房价差多少..XD)
至于市中心??...这些竞争跟市中心无关之外.
现在比较可怕的是,市中心狂推低总价小宅.
也就是他可能会把小家庭和不婚和不生的买盘,并且得了不买新屋就会死得病的买盘.
从外围又吸回市中心.
so..市中心的实际人口密度又更增加(可以从马路车潮量感受的到)
外围自然又被市中心小宅给竞争到...
而外围的风险系数...最好的参考就是.
一样反过来你看建商买地的状况.
建商如果都不买这一区的土地,国有财产局长期流标这一区.
这代表这一区就是不好...千万不要进.
这很现实,建商是市场第一线,哪边好哪边不好它们很敏锐.
所以跟着建商买土地走才是最安全的下注法.
而目前不动产.
整体还是平盘,这两年都是平盘,涨跌都是案件自己本身的特性造成,区域性变化非常小.
重灾区是台北..
至于那些台北记者,一辈子没来过几次高雄的,写的新闻.
我们高雄人当乐子看就好...