※ 引述《golover ()》之铭言：
: 高雄人口流失一年比一年严重，但是只探讨市区内人口版图的移动，外流就不管了
: 从资料来看，
: http://cabu.kcg.gov.tw/Web/StatRpts/StatRpt13.aspx
: 盐埕，苓雅，前金，前镇，三民，路竹，林园，旗山美浓，人口移动都是负的，
: 而人口正成长的地区分别是，楠梓，鼓山，鼓山因为重划区周遭环境完备，楠梓是因为加
: 工区导致人口逆势上扬，
: 凤山因为靠近长庚医院，且未来有南部最大癌症医疗中心进驻，人口也立于不败之地。
: 从趋势来看，看起来人口是往高雄北部移动台积电三奈米进驻会更进驻会更明显。
: 如果未来要在高雄置产的务必要考虑人口往哪聚集，这不但影响房价还有生活便利性，当
: 然如果你的工作靠近那个地区就以工作方便。
讲到这个就很有趣.
台湾今天为啥会南北失衡..
因为20年前造成的.
高雄北高南高的差异,也是1x年前造成的.
北高为啥强大??
因为盖了巨蛋,因为开发了美术馆和凹子底重划区.
所以是1x年前播的种,这10年左右在收成.
但是未来会怎样发展??...
当然就是看现在种子播在哪里啊.
而谁在播种??...自然就是政府带头噜.
so...政府投资哪里,你就看到各种老狐狸,就跑过去附近插旗.
等到成熟后再转手给后知后觉的人民.
先补一个常识.
基本上,目前看这种人口数据主要依据还是户籍.
而户籍移动,有几个很有趣的特点.
1.小家庭化+以前的婴儿潮现象,造成老社区人口会移出...
本来一间透天住两老+夫妻+3个小孩...
后来两老过世一人,三小孩长大了跑出去买大楼,所以户籍人数-4.
2.新房子.
本来这边有10栋大楼,过了20年后这边还是10栋大楼,一栋大楼住100个人.
所以这边户籍人口数是持平.跑了一个又补一个近来,等于零.
本来这边没有大楼,但是这边盖了10栋大楼,一栋大楼入住100个人,所以这边人口+1000.
3.税金差异.
当你有5间房子...你会把户籍挂在税金最重的那一栋房子那边.
就算你不住那一栋...也一样.
因此,通常新建案越多,尤其小坪数新建案越多的地方.
户籍人口上升数量越大.
然后老市区,尤其透天越多的地方,户籍人口外移越严重.
也因此政府一直在讲,人口应该看劳健保比较准..
不然...炒房越凶的县市,户籍人口增加量越大...
就算整个都是空城,但因为它的房子都新盖的+税金也比较重,所以所有人都把户籍挂过来.
所以她的户籍人口就暴增.
不过不管户籍人口怎样..那是一个数据上的美丽误会现象.
主要还是看地区性发展.
外围楠梓小港大寮先不讲,楠梓有日月神轿9000人计画,大寮有和发产业园区,小港有南星.
更外围还有港口工业区,林园石化园区,仁武工业区..
之后国道七号如果盖了,更可能在大寮沿线会有一大堆新的工业区产生.
单看市中心的南北高.
阿扁时代政府资源都丢北高.这大家很清楚.
巨蛋高铁和新的重划区等等等...
所以造就北高这1x年的荣景.
但是这几年开始,政府就狂砸南高.
理由很简单,就像当年为啥要开发北高一样.
因为新兴前金区满了,所已以火车站为基准,北边土地便宜又一堆空地.
所以发展北边..已达成平衡.
而今天北边也满了,剩下的土地都被炒到超贵...
更重要的是..市政府在北高雄已经没有什么重划区..市政府北高的土地也卖得大半了.
所以政府自然就往南高去开发,例如这一两年新弯曲一大堆土地在重划.
(市政府在这边可是取得了超大量的土地)
然后南高工业地转经贸用地,所以大块大块土地可以拿来开发投资规划.
因此炒南高是很逻辑性的现象.
至于北高??.....大家也很清楚的看到,北高现在几乎没有其他的资源投入了.
前瞻计画,五大产业,轻轨黄线,都跟北高关系很远...
甚至政府这几年的主力,总图书馆,会展中心,旅运,海音,都跟北高无关.
反而盐埕区投入了不少资源,不只是打造出驳二,现在更努力在搞哈玛星.
所以基本上,现在压住都是压南高,北高就出货给后知后觉的人去接.
就跟台湾一样...你看台北最近有啥投资建设资源??
没了...最多就是规划超久的双子星又要从新招标.
(因为一值流标...企业不看好台北,成本太高..不如去中南部)
柯文哲因为没有任何建设和投资,所以没债可以举,还把花钱少造成借钱少当作政绩...XD
而政府的钱却狂撒中南部,尤其高雄光一个前瞻就拿到一大堆的钱.
北高南高其实也是一样的情况.
不过这次发展是有些不同在于..
之前北高发展其实丢的建设也还好,就巨蛋高铁...
大量的土地大多都是拿去盖住宅大楼.
但是目前的南高,大多的土地都是拿去做产业,给住宅大楼的量并不多.
所以这个发展状况会和之前北高不太一样.
之前北高就是一颗巨蛋和高铁后,狂推新大楼住宅...很单纯.
现在南高就是,先逼地主去想破脑袋对他的土地作商业贸易等等经济开发.
然后还丢新的产业,无论是VR体感,高软二期,还是什么鬼...
住宅用地提共量很少..
所以发展速度会比之前北高慢...但是发展的东西会是很实在的经济和产业.
so..南高的兴起,脚步会比北高以前还要慢,但是会是更属于高雄基础命脉的产业.
基本上,高雄市中心,每一区我都有房子,并且很多都在挂卖.
所以我不需要特别为哪一区说话..反正我每一区都有买卖.
但是我也只能讲.
今天的北高,就像台北一样...他是旺到极点..喔不,旺到极点应该是2014年左右才是高点.
也许高雄的北高不如台北,冲过头所以严重回档下修的现象.
但也会因为之后政府的不给资源和建设,所以停滞.
也许我们还可以看到饭店或是餐厅零售服务业等三级产业进驻北高.
但那是末端产业...
而更基础的大金额投资或是大量工作机会型态的产业,市区目前都会座落到南高去.
so..如果你单纯以小地区区域性来看,例如鼓山台泥开发,四周会变好..这种先不论.
整个大环境来看,北高会是一个持平的状态,北高剩下可以高潮的大概只有.
义大亚洲广场的开幕....尤其是第二期,他是北高唯一的电影院(美奇莱不算的话)
其他就没了,只有更多更多的住宅大楼兴建而已.
但是南高,高软都要开启二期了,体感园区和中油地主也达成协调(中油董事长是陈菊的人)
甚至中油的南区总部大楼计画可能又要从新启动.
加上港务局在港口四周的开发,无论是蓬莱可能的游乐场,港口边的旅馆,新的游艇码头.
而会展产业也是,会展中心二期也在规划中,更多的展览也会在南高雄.
so.将来高档消费,活动,工作机会等等,都会在南高雄一一的诞生.
这自然等到这些东西都有雏型后,大家就又会感受到一个天摇地动的变化产生.
至于中高雄麻......那是更久以后的事情.
等到南高雄也如今天的北高雄一样开发的差不多之后.
政府可能就会回头开始重划三民区的工业地...
不过这可能要二十年后了...
反正,一个都会区,政府随时都会保持一块区域在发展.
(你说炒地皮也对)
他会把其他的东西全都压着,然后维持一个主力地区去发展.
例如1x年前的北高,今天的新弯区...
既不会一次开太多,也不会停止...
而长期投资通常就是跟着政府的脚步走,政府要搞哪边,就跑去压注哪边.
当然发展可能有时间问题..也因此我们压的东西不一定是住宅,尤其新建案.
因为新建案的折旧太凶,所以如果他发展15年到高峰,那房子都变15年屋了.
这时候,土地/店面/透天会是更吸引人的东西...另外其实公寓的效应都比新建案好.
(老透天老公寓无视屋龄,不存在屋龄上的数据折旧现象)
当然如果是纯住宅区又有新旧社区区隔例如美术馆这种.
这种就只能乖乖地买第一批新建案..这是另外一个状况.
(那是一体性的问题,炒作住宅区的时候..
一整体都是新大楼,你隔一条马路的老公寓吃到的拉抬很有限)
但如果是杂乱型态的话,选择不折旧的东西去等区域一二十年的发展兴起会是更好的选择.
目前南高雄,政府砸了非常庞大的钱去开发她.
政府砸的经费,可是远高于当年开发北高雄的经费.
(有兴趣可以去查一下,那颗巨蛋才多少亿...很便宜的)
差别只是,因为政府太锁死只能产业和商业开发,所以开发脚步会很慢.
毕竟商业开发这种东西很现实,必须要有一定基础,投资者才会继续投入.
所以变成必须,先有1,才有2,有了2才看3..
但是北高当时是直接一大堆住宅大楼狂盖,反正建商只是赚盖好卖掉的利润.
所以发展才会那么快..
南高为啥要先弄一个MLD,弄一个货柜市集出来,也都是为了商业开发的基础做导引.
(也就是所谓的先产生1..在1的基础效应下,吸引企业来投资2)
不像北高,建商自己会自力更生.
so..南高发展还是漫漫长路呢.
人口永远都是都市发展的最后一环.
也就是结果...
so....投资通常不是跟着人口跑.
因为他已经发展到高点了,你还挤过去干嘛??
人口都移动过去,就是出货的时间拉.
就像前几年我家出货台中一样.
但是人口论输赢倒是真的.
两边都在发展,到底谁输谁赢,就是过了10年后看人口来作结论.
so...人口是结果....
千万不要把人口当作是因...他是果.
最后补一个很有趣的.
最近都市发展有议员质询.
为啥桥头新市政只发展了第一期,第二期没有继续动.
有兴趣的可以去爬都发局长的回应.
最主要还是,桥头新市政是2x年前的规划.
那时候预估台湾人口增加量和高雄市区的人口增加量的基础是婴儿潮的数据.
所以才规划了那么庞大的桥头新市政住宅区出来.
并且还是一个没有产业支撑的纯住宅区.
但是问题在于现在时代不同了.
因此桥头新市正第一期的发展速度就完全不如当时的估算模型.
所以第二期就不继续去推动他.
后面议员也质询说,那是不是可以把土地挪给产业使用.
这似乎卡到了一些问题,所以就算桥头要挪土地给产业用,可能面积也会很受限制会不大.
这是一个很有趣并且很关键的议会质询,有兴趣的人可以自己去找来听.