基本上捷运在台北和其他县市观感可能差很大.
我家台北店面在捷运站门口50公尺旁.
所以经历过台北捷运黑暗期的历史.
那时候黑暗期,本来非常兴旺的商圈,倒了一大堆.店家大量外移.
so...其实那时候,店面是有贬值的.
不过那毕竟是台北前几条捷运大家还不太清楚状况.
可是捷运盖好之后,很明显的捷运站人潮吸引力产生..
更不用说后面随着更多路网,捷运站威能越来越强大.
不但把之前外移的商家再度吸收回来,甚至还恶性造成四周商圈衰退,全都转移到捷运站旁.
就像天母捷运站盖好后,原天母商圈整个衰退转移的情况一样..
so....我家见证了捷运威能的历史..这也是之前我妈非常注重车站的主因之一.
他买的不动产,一定要有车站...
甚至我中长期持有的物件,也几乎500公尺内必有车站.
只有短期物件我才无视车站.
但高雄捷运表现其实完全不能跟台北比.
(现在只比第一条线得时候,而不是拿现在台北路往来比)
差非常大,就算台北第一条盖好,效能还是比高雄高很多.
而原因有几点.
1.高雄车位或是停车费便宜,尤其满地乱停车的状态很严重.
2.高雄气候好很多,下雨天比率低台北非常多.
3.人口/流动人口差很大,台北白天和晚上的人潮其实差很大,台北流动人口非常可怕的大.
高雄实际人口密度就算是居民也比台北低,更不论流动人口的差距.
也因此,为啥高雄公共汽车系统一职都不发达.
(台中台南都比高雄发达)
你说他做的滥,其实那是果,因是,高雄人不搭大众交通工具.
所以公共汽车才不发达,不发达才规划的滥.
而高雄人不爱搭大众交通工具,最大主要问题是"停车太方便"...
高雄乱停车太严重了,造成开车的成本很低..
对喔,这边要重诉一次,大众交通最重要取代的是"汽车"而不是"机车"..
太多人在搞错目标...机车族在台北只有部分因为气候关系,改搭捷运.
但真正影响非常庞大的是汽车族.
你经历过台北没有捷运的交通大塞车历史,再看今天你就知道.
台北马路今天路况非常好,七都比起来大概只输高雄一点.
(高雄 > 台北 >>>> 新竹 > 台中 = 台南)
而少掉非常大量的东西,不适机车,而是汽车..
反而台北的机车辆,没有因为捷运而变少,反而还在变多中...
so..不要再肖想捷运取代机车...取代汽车才是主要重点.
而高雄就是因为,开汽车的成本很低,所以大众交通取代汽车的能力很弱.
当然另外,人口基数也是影响主因之一就是了...
so...高雄捷运目前表现,虽然都在成长中.
但是效能/民众的依赖性,确实和台北差很大.
当然如果随着更多的停车场都被拿去盖大楼,政府更严格取缔违规停车.
外加买车位越来越贵..
民众对大众交通的依赖性还是会上升.
然后之后,铁路捷运化+黄线(其实黄线应该算两条,我先当她是+1)+轻轨...
这样高雄等于有4+1条捷运(其实应该算5条)...也就是突然从2条变4+1条.
这在路网密度上算是非常大的进化.
你要想台北"市区"才几条?...应该是8条,但实际上有几条短的和某些是延长.
所以实际路网算起来应该是大约6条长条的.
所以对比来看,高雄路网突然间从两条变4+1条.
台北目前是6条长条的...
so...高雄路网会在黄线完工后,形成一个称得上是成熟的线网了.
因此之后,捷运"便利性"价值会很明显的大幅提升.
也因此,我相信高雄捷运之后价值性会更明显的加重.
当然到底会部会让高雄市民走上像台北人那样,听到捷运就高潮,就还是有待观察.
但至少以后,有没有捷运站确实是一个有影响力的因素..
好,回来讲这篇新闻的主题,炒房.
黄线最快是2020年才动工,比照红线菊线,工期大概七年(红橘两线是盖七年完工)
所以盖好是很久以后的事情.
这么长的时间可以洗刷掉很多人的观念和想法和态度.
因此黄线对不动产的影响,其实要分很多面来讲.
1.商用不动产.
高雄红橘线跑干道,因此交通黑暗期并不明显...
外加高雄目前的商业模式还是以群聚性餐饮业为主.
高雄的精品,品牌店家并不强势,所以干道店面效应低落.
(台北精品店很多,所以她们会承租干道店面,门市是拿来做招牌广告效应,
开店赔钱都没关系,当作花广告费
也因此,台北干道店面的店租会因为精品的竞争,而被炒很高.
不像高雄,干道很难做群聚性生意,所以大干道店面出租很难租)
所以实质上捷运对店家影响非常不明显...
但是这次黄线走的是路幅比较小的例如建功本馆五甲路.
所以黑暗期会是高雄人第一次的震撼教育....
所以捷运开工后,建工和五甲商圈,很有可能会转移走,并且伴随大量店家倒闭.
建工商圈店家可能会转移到十全/觉民路...
五甲则是可能被瑞隆商圈给吸收掉.至于是否会转移到保泰或是凤南路我就持保留态度.
so..这些被转移的路,其实是可以做一次中短期投资....
不过记住,务必在捷运黄线完工前就出脱...
因为日后捷运黄线完工后,建工和五甲路本身的"天生商圈条件"很好.
所以无论捷运日后价值性有多少,他都会回收这段时间扩散出去的店家.
到时候就是妳们这些商圈再把一定数量的店家吐回去给他们.
当然你会说,会部会已经既定发展而生根.
我只能讲,无论怎样生根,五甲和建工的天生优势还是在那边,所以吸收效应还是会存在.
尤其五甲路,因为河川地切割和他是贯穿五甲区域的主要干道.
有近乎无敌商圈吸引力存在....
so....记得必须在他利空出尽前,出脱你赚这个中短期性商圈转移钱的店面.
而反过来,你在捷运盖好前,就可以做五甲和建工路的布局.
利用黑暗期大量店家倒闭,有些屋主受不了租金大跌或是大脑不太清醒搞不清楚状况下.
有便宜就可以检...
因为黑暗期太久了,7年,时间久会让很多人产生错觉,大脑不清楚,判定失误.
(人最容易因为暂时性的现象而迷惑...)
这就是我们切入得机会.
当然也可能高雄人有台北经验,所以也变得跟台北一样精明,再饿肚子也要撑住价格不降低
那..我们最多也就不要买而已,又没损失..XD
不然只要你看到五甲或建工的店面,以"比率"来讲,他是有下修的..
(因为到时候大环境不栋产行情会跟今天不一样,所以你要以"相对"价格做判定)
这个暂时性下修就是一笔你可以赚得利润.
以上是五甲和建工.
至于三多民权民族..
这些因为路幅比较大,外加是市区,所以你要等黑暗期捡便宜非常困难.
市区的人就是比较聪明,所以它们很会算很会观察也很会聊天.
因此,很可能三多路店面黄线黑暗期,他不跌还涨..
另外,这几个地方大多都是建商爱整并透天来盖大楼的区块.
所以甚至可能因为黄线,让"地价"大幅翻涨(捷运站500公尺有容积奖励50%)
so...你不用期待这几个地方有下修给你检.
甚至有人现在就在布局想要赌他因为资讯炒作而上涨.
所以,五甲建工的特性,在三多民权民族,可能并不适用.
2.住宅
住宅最重要是,市民对捷运的依赖性有多少..这是基本面.
路网产生后的价值,说真的政府自己也很难判定...
虽然知道一定是正面,但正面多少就要以后才知道.
但是也因为量直无法判定,也造成我们投资的话价格抓多少无法判定.
不过基本上,住宅价格影响会有几种不同的状态.
例如五甲建工,她黑暗期可能会造成暂时性的不利,甚至五甲可能会下跌.
(建工的居民就比较精明,店面还可能因为店家外移而下修,但是住宅就比较懂状况
外加建工的路幅比较大,四周交通规划比较好,所以黑暗期影响比较低)
也因此,五甲的住宅是有机会你在黑暗期最后一丁点时间切入.
等黑暗期一过就赚买便宜的钱.
记得,商用不动产因为买家很聪明又有钱,所以可能你要提早几年布局.
(就算是五甲,你也可能捷运完工前三年就要准备看风向进场了)
例如我的店面是提早五年布局,这五年整段路没半间其他店面拿出来卖.你有钱还买不到.
店面屋主和买家很多时候每个都跟狐狸一样精明...所以你要提早很久去卡位.
住宅的话笨蛋太多,所以你不需要太早布局,悠哉悠哉的慢慢等最后再进场就好.
不过这是五甲的状态...
回到市区,三多路或是民权路..这边就反过来了.
这边屋主大多都很精明,外加投资客很多.,另外路幅很宽所以黑暗期负面效应不大.
有台北经验下,反而是另外一个世界.
那就是光消息面产生,就可能会有炒作....
so...三多民权甚至到民族,你真的想要赚黄线的钱,布局是现在...而不是等他开工.
他开工你就准备要卖了...
就像义大亚洲广场一样,他消息出来就暴涨,到后来开工的时候涨到最高点.
反而你看他开工到今天,甚至明年就要完工,他价格已经预涨在那边紧绷了.
so..这种正市区里面的住宅,尤其是比较优质的住宅,光消息面就足以让他大涨.
所以你等到他开工才去买?你就变盘子了...
甚至是否会涨过头,到时候完工反而向下修正都很难讲...
因此,你不可以用五甲那一区的投资手法去操作市政府和弯曲这一代的黄线住宅.
目前这一代已经开始有人要炒作,不过因为最近大环境风向很冷,所以炒作还不明显.
你真的就是想要赚,你只能现在进场,等到他炒作一波可能再开工的时候就卖掉.
之后涨幅可能就很差,因为涨幅都在一开始就涨起来放了.
以上是一般住宅的操作.
3.土地/透天养地.
捷运黄线对土地最大的冲击在于.
捷运的话题 + 捷运站50%容积奖励.
所以纯买土地的话,捷运站旁的土地一定全都增值.这闭着眼睛就知道的事情.
你光50%容积奖励,就是现成的钞票在那边赏给你.
不过纯买土地跟大家应该关系比较远.
大家会操作的还是买透天来养地.
这时候就要考虑到,容积奖励是对大楼比较有影响.
对透天来讲,容积量其实很多时候都是很够的,所以奖励的影响效能比较差.
so...养透天的土地要以被整并盖大楼为主导.
这时候自然就是最少要商三以上的土地才明显,住四商二可能都有点弱.
而高雄也在逐渐台北化,所以门牌效应也会很重要..
因此养地透天还是要以三多/民权/民族这三条路旁土地有被整并价值的透天为优先选择.
建商会优先喜欢盖三多,民权,民族路门牌的大楼..
而建商通常推案会抓在新屋和捷运站同时好..
而他盖房子大概要两年,他还要请照所以你抓三年好了.
so...最晚最晚捷运站完工前三年,你要切入.甚至可能要提早更早.
不然建商开始收购土地后,地价立刻暴涨.
就像某版有问我,为啥七贤路的店面那么多拿出来卖,又全都卖天价.
那是因为建商在那边收购土地,给人家收到最高路边一坪190万.
(等同你七贤路边的透天店面20坪,他给人家收到3800万...)
所以本来2000万的东西,现在全都拿出来卖3xxx万...
你这时候才想切入就来不及了.
对喔,那个收到190万的建案,目前还在作连续壁而已,连1F都还没开始长出来哩.
so..你要养透天赚土地钱的,你可能在黄线确定后就可以开始布局.
那时候买下来改套房收租,等日后建商开始在附近收购老透天店面做整并.
你就可以爽爽的赚一大笔..
但是你太晚的话,就....你又不是建商,你买190万一坪的透天店面干嘛??
另外,黄线可能会刺激步校或中正预校迁移,并在那边产生重划区.
有足够财力的可以去关心这边的布局.
然后卫武营旁边国泰路边的那一大块地,也可能因为黄线而启动重划.
那边很可能是第二个文山特区...所以也可以观察这边.
鸟松那边将来也一定沿着捷运站推案...所以也是一个观察点.
你这些地方要买地要快,有土地就不要急着卖,可以悠哉悠哉慢慢等.
反正你有50%容积奖励落袋了.
至于新弯区,三多海边路交叉口,那边因为利多太多太多太多.价格也飙高很久了.
所以反而黄线影响可能很不明显.
这就是边际效应,利多太多以至于利多效应都会被打折.
因此你要赚黄线的钱反而不适合在这边着手.
当然你要在这边长期养当然就ok..利多连发,可能连续10年都有不同的新利多产生.
例如七星级帆船饭店计画听说又要动了.
(本来被远雄标走,后来因为赵藤雄贿络是件被港务局取消得标资格,之后就停摆在那边)
几乎每一两年,那边就会产生一个新的利多可以期待.
so...长期养是ok..
但是你单论黄线这个东西,对那边影响其实是很有限的.
至于三多大远百/信义国小捷运站..
虽然黄线造就双捷运效应,但因为他本来就有捷运,一样是边际效应.
对投资来讲,拉抬的利润其实有限...
所以除非你长期自住要享受双捷运的好处.
不然投资来讲,利润被打折了...我不如去买其他地方.
so..以上就是黄线的炒房状态..