※ 引述《black214 (nobody)》之铭言：
: ※ 引述《evil7589 (新生活)》之铭言：
: : 对于Ceca大所疑惑的透天狂涨问题，其实追根究底终究是回归土地的价值，最近黄金又涨
: : 上来了，物价飙涨，我看到的是土地价值跟着黄金涨或是通膨的说法而已……
: 关于透天狂涨，小弟在此提供一些不一样的看法：
: 个人不认为是什么土地价值/通膨/交通建设/巴拉巴拉你想得到的原因
: 而是现在高雄市要盖透天，整个要打掉重盖的那种，法规严格到靠杯！
: 对啦，法规严格执法不严大家都来用二次工程还不是盖的爽爽der，
: 但是那是以前了，就在这一两年，抓二次工程的精实程度实在不是盖的
: 以前常呼隆的几招根本都不能用惹，列管期长达一年，一年后还不一定没事。
: 只要外面还看得到的，碰到小人来检举一下，又是没完没了惹。
: 不用二次工程盖出来的透天你会想住进去？
: 拜托，老子买了市区旧透天，想拆了重盖，照法规两份地只能盖出一份屋，
: 没关系老子有钱就是要砸，结果还是这里不能开窗，那里只能开3平方米窗....
: 啊摆明叫我干脆就是住旧透天就好，住到有一天真的建筑本体溃散再说好惹。
: 简单的说新的透天成本高到一个靠北然后还是住的不舒服，那不如旧透天爽爽住。
: 还在盖透天的建商/业主各个像白痴，耗在那边不上不下的，头洗一半的哀鸿遍野
: 还没洗头的哪敢下来洗？ 没有新的供应，有需求的当然全部去找二手货，旧透天
: 自然身价直直飙涨！
你在讲一个我们一直再干的本行...XD
可是基本上,二工抓的严并没有办法让透天涨这么夸张.
我不否认,建管处抓越严,或是什么消防法规越严格,对老屋利多越大.
例如公设比,每次大地震或是大火灾,国家又加强新大楼消防法规管制.
或是什么绿化,或是什么高雄厝等等等,任何增加建商营造成本的事情,都对老屋有利.
可是通常影响都是部份的,并没到这么严重的效应.
这...毕竟扯到钱的问题.
买老屋来改建有两种人.
1.我....我是指我们这种短期装修投资客.
但是目前这种涨法下,市区谁做得下去??
投资客每个都嘛再实现57新闻台讲的,实价登陆打七折买..XD
我连行情都不愿意买了,怎么可能去追高?
我买入灌入交易成本再灌入工程款,透天随便我都必须加高卖个200~300万.
(因为工程款可能就百万)
我一开始没买便宜,后面要转手卖被灌到天价,会很难卖.
so...市区透天狂涨,不会是我们这种投资客推升的.
投资客有很多种,正确来讲是投资手法有很多种.
短期装修/包租公这两种,绝对部会追高..它们只会行情往下买.
会造成大涨追高的是,屯地屯屋置产/追利多建设..这两种比较可能会追高.
so...就像我讲的,大涨很可能是台商资金回流乱买,因为他们是"屯地屯屋"的主力投资者.
追利多的话,因为这次是全市区大涨,所以跟特别建设例如捷运黄线等比较没有直接关系.
当然我不否认,后译又涨得比别人多是跟71期重划有关...所以她才涨得更凶悍.
2.自住买来装修.
我想原po讲的是这种.
但我只能讲,这种买透天来自己装修的人,一直都是处于一个固定比率上的.
理由是,一般人没那么多钱可以做这件事情.
你要想,你买一间老大楼,3x年好了,3x年三房来装修.
你识字住户你比较笨,所以花比较多,我们大翻也会压成本再50~60,你可能会翻到一百.
(不含木工...单纯硬件翻修,翻完后是空屋这样,但是大翻,厕所地板防水等等等全作)
这样你买3x年3房,烂屋况可能买在350~400,贷款8成好了,350你也要70头期款.
也就是说你到最后单纯只是大翻硬件你就要拿出170万现金.
之后再补上家具家电衣柜...你要200万现金.
好啦你不大翻,你小翻,那你屋况自然就要买好一点,这样你至少也要拿出150~170现金.
以上是大楼..
透天麻,都不增建喔,也不改夹层,屋况烂的我们可能会花在80~100.
自住翻喔,讲一间我刚入手准备花100翻的,它旁边的旁边的旁边的旁边,屋主自住自翻.
翻多少???...不好意思,300万....
所以他总资金花多少??....450左右...
靠杯,买卖市场上,哪来多少比率的人可以直接拿出450现金...
对喔这还是只算硬件,你再函上家电木作,又要几十万....=.=
你买2000万的新透天,你可能只需要200万现金..
(大家都出社会了,南部哪个透天建商不帮你做ab约..so..不要自欺欺人)
你买5x年老透天来翻,也许总价你买500翻300只要800.
可是你要拿出450的现金....
一般人哪来那么多现金....存款比赚钱困难太多太多太多了.
so...市场虽然一直都有这种自住买来装修的买盘存在.
但他们一向都不是大宗,就是因为它需要太庞大的现金.
所以才产生我们这种买屋来装修后转卖的投资客的存在.
我们手上现金多,所以我买500装修100等于600,但是卖给你800.
(当然我们翻修比较黑心)
你自己翻,你翻完也是800...然后部黑心.
可是问题在于,你买我的,你只需要8成头期款=160现金.
你自己翻,你要准备450现金..对喔450是刚刚好的现金,你最好装修房子只准备刚刚好的钱.
要是后面被追加不够怎么半??
到头来你甚至要准备500万现金在那边预备...
so...我们投资客就是吃定你没那么多现金,因此只能乖乖买我们翻修的物件.
另外,在市区重盖的物件超级少.
主要是因为现在重盖需要20坪以上土地.
重盖20平地坪的透天,成本是400~500万.
因此最好效应不是盖20平,因为太难赚了.
要就是盖30坪,门口六米以上面宽(可以侧面停车),里面附电梯.
这是目前市区最夯的重盖主力物件...问题是你这种6米面宽+30坪的土地很难取得.
(重盖的部会去买空地,空地那种卖价是卖给盖大楼用的..
纯空地的价格太高,你买来盖透天卖利润太可怜..)
所以其实市区再5年前就很多小型建商或是营造商,土包都在干这一行.
买两间透天打掉盖成一间来卖.
而早在三年前,好收购的两间并排老透天,大多都被买光光了.
你以为我们只会坐在家里等仲介报?仲介只会坐在店里等要卖屋的屋主报??
喔不,连仲介都会去掉誊本开发物件..
我们投资客或是建商,也早就在市区开发物件很久了.
那种没人住的阿,破破烂烂的阿,欠高利贷的阿(会有人有手段知道谁欠高利贷)
全都有人再询问"你家要卖吗?"...XD
后来很多人懒得去开发的主因是因为,阿靠杯你看到的空屋老屋都被问过几百次了.
so..自己跑去开发效应太烂,还是等仲介报就好了...
(买家自己开发很麻烦,出的价格会把屋主气翻,然后被赶出门外...XD)
因此现在重盖问题,是"很难整并到6米面宽30坪的土地"这件事情.
所以像我们这样东一间西一间翻修来卖,也是迫不得已的.
要是可以收到两间并排...我也乐意整个拆掉来盖电梯透天卖阿..XD
收两间市区15坪透天,一间不要讲以前收什么四百...
我收贵一点收650,土地成本不过1300,面宽7~8米.都快可以做双车库透天.
然后盖上面90坪(300%基础容积就够了),花700~800再一台电梯,总成本大概2100~2200
市区这样可以转手开4380或是3980,然后卖到2800.
这很好赚...并且是非常有名一堆人想干的勾当.
困难点永远都是在,你要收那两间600并排透天太难太难,太多人抢...
至于摆在路边的30坪空地,要嘛形状很诡异,面宽只有四米,深度20米,靠杯.
要嘛就是卖很贵,一坪要卖你6x,土地成本1800那赚屁阿.不如去仁武鸟松买地盖整排透天.
(市区土地一坪6x是盖大楼的价格..盖透天划不来)
so...一般而言,市场请直接排除这种类型的买卖.
因为这种打掉重盖电梯大楼的交易量太少,少道在统计学上面可以直接忽略...
把他解读成是市场现象产生的原因的话,你应该是已经误判市场状况非常大..