从讲一次.
实价登陆要会看.
我在快速讲一次大概怎样看.
一个大案子,例如诺贝尔好了.
他可能有一大堆数据.
11 10 13 13 15 17 6 10 12 9.5 16
这时候,你要先整理数据.
看到那个6就先删除,因为应该是私人交易.
例如转移遗产,洗钱,脱产,被黑道押著卖房子,OOXX等理由.
然后归类一下,低的大概在11上下,高的在15~17.
高的有两种可能.
1.有视野有景观.
2.有装潢.
3.做技术约
然后也有低的10/9.5.
这种可能是格局怪怪的或屋况有问题例如漏水,或风水瑕疵.
然后你是投资客你就会知道.
诺贝尔行其大概在11,有条件的整理漂亮卖出大概在14.
(假设装潢造就高价拉...)
低的可以等到10上下.
这时候你再去抓装修费用大概会花多少,利润大概可以得到多少.
so...这就是实价登陆的分类和整理.
然后当然要注意数量.
例如他有10间都是11上下,只有一两间是14.
这代表你靠装潢要冲高价不容易...
并且甚至可能14还包含着技术约的价格.
因此你就会知道,避免做高档装璜冲价格,很可能卖不掉.
但是如果他10间11上下,却有三四间14.
这代表这边有机会让你靠装潢把价位冲高.目标价可以到14.
然后装潢例如你抓一坪2万,这样如果你买10,交易成本抓8%,你总成本大约13左右.
你利润空间大概就一坪1万.
这就是很基础中的基础的投资客看实价登陆法.
当你觉得这边有利润你想要玩.
就会去跟这边你比较熟的仲介说.
"我要吃这个案子,帮我注意一坪10万以下的物件,有立刻报给我"
然后大概跟三五个仲介讲之后就等鱼儿上钩.
而仲介可能刚接触到一个屋主想卖,他就会打电话给你.
"ㄟ,我门店有一个菜鸟,他亲戚有一间想卖,几楼几房几坪这样,但他没决定他要卖多少"
你就直接出一个价,出价以我们黑心曾度大概都是一坪8万左右...XD
"你来先收斡旋,日期先不押,我先下XXX万,反正我后面还会加一些"
之后仲介就拿着还没压日期的斡旋单才去找屋主签约.
所以很多时候,仲介手上都还没有"卖约"我们的斡旋就已经给出去了.
仲介是拿着我们的出价,去跟屋主慢慢谈该卖多少OOXX.
这时候可能屋主都还不知道他要卖多少,我们就已经有目标价再等.
而当仲介乔了半天,例如桥到9万....
屋主一签约,隔天他就拿着我的斡旋单去把物件colse掉.
当然如果他乔了半天,屋主就是死咬11万才卖.
仲介也会大概过个三五天,拿着我的斡旋单去跟屋主说
"你房子不值拉,因为房价跌了OOXX,你看,人家都只出8万一坪"
看屋主会不会动摇,如果屋主动摇了,降到10万...又是被我吃掉.
直到...屋主咬死就是要底价11万一坪.
这时候我也说"11喔,我没啥利润,那这间我不要了"
仲介才开始做广告,登网络,介绍给一般买家.
so...为啥很多时候仲介都知道屋主的底价.
你出一个价格,仲介连收都不想收.
那是因为...我们投资客早就出过那个价格了...
所以仲介很清楚屋主那个价个部会放.
所以...他也不用花时间去收你的斡旋....反正不可能谈得成的.