※ 引述《qwertgb (cena)》之铭言：
: ※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1OWEDIkS ]
: 作者: q1qaz2 (不告诉妳) 看板: Gossiping
: 标题: [新闻] 高雄车站重划区 地价可涨3倍
: 时间: Fri Jan 20 00:03:27 2017
: 1.媒体来源:联合
: 2.完整新闻标题: 高雄车站重划区 地价可涨3倍
: 3.完整新闻内文:
: 高雄铁路地下化工程预计明年完工通车，高市府以台铁高雄车站为主展开面积25公顷的第
: 71期重划工程，明年底全部完成后，高雄火车站区将大变身，南北高雄可贯通。
: 高市府和建筑商业同业公会初估，重划区周边土地价值可能会阶段性上涨，至少提升土地
: 价值3倍。
: 71期重划区涵建国二路以北、九如二路以南、民族一路以西、哈尔滨街以东的区域，是原
: 来台铁高雄站、调度场、维修厂、铁道所在，高市府地政局投注20亿元重划。
: 地政局长黄进雄说，重划区最大地主是台铁，私人土地只占3%，重划后可提升土地利用价
: 值。
: 现在的自由路和复兴路可打通衔接，原铁道区将变身为9公顷绿廊、公园、15条道路和自
: 行车道，另有16公顷商业区、车站专区。
: 重划区的私有地属107名地主所有，多数是旧公寓或透天厝共同持分，部分地主担心重划
: 后房子要被拆，只分配到土地，希望市府盖房子给他们住。地政局仍持续与地主协调。
: 市长陈菊昨天主持动土典礼时表示，中央预定左营到凤山铁路地下化明年8月完成，她希
: 望在卸任前能见到铁路地下化初步完工的样貌，中央已允诺提早到明年6月完成。
: 高市府估计重划之后的台铁高雄站周边土地价值应会阶段性上涨，高市建筑开发商业同业
: 公会祕书长林佩桦分析，这个地带的地价可望比目前涨3倍，但还要看景气、地段、道路
: 规模而定。
: 4.完整新闻连结 (或短网址):
: https://udn.com/news/story/7327/2238881?from=udn-relatednews_ch2
: 5.备注:
: 高雄真的越来越屌了 25公顷重划区
3倍..豪洨...
有三倍的话我的店面不就要准备破亿了??
我粗估大概30%~80%合理.
你要想,九如路"商五"土地基本上价格也都在100上下.
(七贤路中正路中华路等大概在110~120)
你三倍是多少?300??....
博爱路巨蛋周边或美术馆第一排也不过200...你300就跟新北板桥副都心差不多了..=.=
到时后收起来盖的"新大楼",就算是中小坪数,平均价一坪也必须在4x~5x万...
(不是豪宅喔,是中小坪数,这种土地盖豪宅一定要卖70以上)
之前我就讲过,我中长期主要追的地区有两个.
1.新弯区.
2.火车站站东商圈.
而所谓的站东商圈,就是71期重划区.
这边整块地,只有通一条路,自由复兴路,当然我店面就是买在这上面等路通和71期.
(对喔这边店面买了不会卖,我等租金增值就好,买的时候2.5%~3%,之后租金涨到6甚至8%,
以后就长期收租爽爽养,房贷才2%随便套利都爽,并且租金还抗通膨.
最近准备物价大涨,店租也虎视眈眈在等著涨了)
而其他71期里面至少到目前的规划,都没有另外通马路.
(最早的规划是有,后来改计画改成没有)
也就是说他整片大多都是不能"车辆进入的"
所以我一值觉得,他应该是整片的步行区.步行商圈.
但是后来看到,释出土地的容积率目前看到是630%容积率60%.
这样我就搞不懂他打算搞成哪样了.
(一般步行街的建物不会盖太高,店面才是主体)
土地毕竟是铁路局为大宗,并且因为换地的关系,重划后似乎不会把55%划分给市政府.
并且使用分区看来,他的特商地也都是一大块一大块.
所以铁路局是否愿意花费更多土地拿来做行人商圈的步道,这就要看铁路局的意思.
不然一整大块地的开发,很可能只能类似亚洲广场或梦时代那样.
你在里面再开行人步道,地主一定不爽,浪费土地...
so...市政府应该只进行到土地重划这一段,后面上面怎样规划和怎样盖,还是要看铁路局.
但无论怎样,这边有一个非常庞大的市中心土地释出.
是可以搞非常庞大的计划的...
这边土地有3/4个西门町,1.5倍大的新崛江...又是交通正中间要道.
so...希望之后铁路局不要乱搞....
这边优势有几点.
1.释出土地非常庞大,并且在单一地主手上...
土地如果分散在私人地主手上的都没救..私人一盘散沙会乱盖乱搞...
所以大块土地在单一地主手上才可以期待有规模性开发.
2.高医.
版有老人太少,或是家里有病痛的人太少,所以大多无法理解医学中心的威能..XD
3.交通贯通要道.
南北贯通只有几条路.
中山博爱 民族路 中华路 股山路...
其实南北贯通非常少,这也是为啥这几条路车流量爆炸得多的主因.
自立路断在爱河,大顺路是环绕他的东西连结性比南北还要重要.
因此自由复兴路之后在政府的预估资料中,预估车流量是逼近中华路的.
会分流掉不少民族和博爱路的车潮..
71期重划则是博爱/自由复兴/民族之间,一次吃三条.
而在东西贯通要道上.也只有几条.
三多路 中正路 建国路 九如路
次等的有一心瑞隆 建工
71期重划区则是横跨九如和建工路...
这就是他的交通优势.
以上是马路,另外还有车站和捷运站和铁路捷运化.
至于高铁有预留月台,无论高铁是否通屏东,只要高铁要延伸,基本上一定是通火车站.
不然预留月台花了这些建设经费下去,以后反对党可以鞭尸说设计者浪费纳税人的钱..
另外如果高铁要通,会用共轨的方式,经费其实很便宜没搞错20亿左右就可以办到.
4.绿廊道.
中间贯穿的绿廊道是非常好的休闲散步区域.
尤其内部都没车的话,会成为散步天堂...
看看台中草悟道都可以讲的多伟大.
更何况高雄这一条绿廊道的威能...
(另外晚出生注定就是要比前人更强...
因为晚出生可以吸取前人的经验以及跟上更新的时代)
其实火车站四周是有兴旺过.
建国路的电脑商圈,长明街的成衣商圈,大连街皮鞋街等等.
不过这些都因为网购的兴起和百货大卖场的兴起而衰退.
这是时代的眼泪,台北光华商场和五分埔也是一样的崩溃不是只有高雄..
而这个时代看起来,以后会以百货商场和吃东西为主导.
毕竟...好吃的餐厅你无法网购,百货商场有冷气吹可以溜小孩的优势很强.
然后再穿插精品店,品牌店等...
so...71期如果有好好规划,这么大块地很简单就可以引入一些百货商场.
搭配大量餐饮业和精品店面,弄成步行商圈,其实只要方向没搞错很简单就可以达成.
至于旁边安宁街成衣商圈和建国路电脑商场甚至可以拿来当作配套.
我一值想说,如果筹画者够聪明,还可以在这边打造宅男园区...
(其实这个年代,宅女腐女也没少过)
大型步行街绝对可以成为cosplay的天堂(目前天堂在驳二那边)
当然很可惜,我们上面的人大多都老古板死古不化被时代淘汰的老人.
so....也许也只能想想罢了...
另外这么大块地也可以搞不夜城.
因为太大块,所以可以一开始就规划成半夜不打烊,不怕噪音造成四周居民的困扰.
然后再车站旁边..自己在板上看多少人在等早车要找地方度过夜晚.
车站旁边搞不夜城其实非常适合...
这也是一个很难得的机会,你等发展后要搞不夜城,旁边住户一定靠杯然后狂打电话检举.
这一样是看上位者的脑袋够不够跟得上时代...
最后,基本上如果71期兴旺起来.
并不是对所有人都好.
最近才有版友聊天聊到热河商圈.
热河商圈兴起的理由,是很微妙的.
你说高医??没错一定跟高医有关系,但为何是在热河路呢?
其实真正完全靠高医的,是泰安街便当街那边..
热河路会兴旺其实跟中博高架桥有关.
你中博高架桥下去第一个红绿灯右转是哪条路??热河路...!!
然后十全路太大条,所以民生商业效应比较弱一点.
so...热河商圈发展跟中博造成的"人类交通以及消费惯性"有关系.
当然热河商圈还有一个威能就是吉林夜市...
但无论怎样,在人口并没有爆炸性成长下.
一个商圈的兴起,会是另外一个商圈的衰退...
(就像台北101兴起,东区衰退,以及当年天母捷运盖了商圈就转移一样)
so..当中博高架桥拆了变成圆环,71期兴起....
这样子....我个人是不看好热河商圈的未来,他有利空的阴影在.
so..一般热河街店面版有问我,我都建议...跑短线不要放长线.
你长线有更多安全的选择,不要碰这种有利空危机在地东西.
就算71期没有吸收到热河商圈的商业性.
对热河商圈也没有直接的正面影响...
因为商圈结构的关系,热河商圈以吃得为主,这种大规模商圈开发对其并没有正面加持效应.