房价涨有两种情况.
1.刚性需求.
例如上海,深圳,香港,伦敦等等...
它们实居人口远远超过户籍人口.
北上广深有一大堆内地来的人,中国虽然没有迁移的自由,但是那是指户籍.
实际上有更多更多的"内地"人跑去上海北京工作,所以实际上人多到可怕.
之前我家上海有一间房子,出租后是一个房间平均住3个人,整间塞了十几个人满满满.
这就是北上广深房价为啥狂冲暴冲的主因之一,人太多.
伦敦也是因为涌入大量难民造成居住需求大幅拉高.
所以伦敦是,房价和租金一直维持3%的数字成长.
甚至说,北上广深,伦敦,香港...他们租金和房价是连动的.
在固定利率下,房租涨多少,房价涨多少...
香港则是回归之后,涌入大量中国人,也是把居住需求塞到爆炸.
而后来为啥这两年深圳大涨比上海北京高.
是因为中国管制中国人进入香港,所以大量滞留在深圳,造成深圳涨幅明显高于上海北京.
同样的,香港最近灾难,就是中国老爸教训香港,管制中国人进入香港.
所以香港的租金挂掉,房价跟着挂掉.
so...以上都是硬需求为主导的涨价....
硬需求的特性就是.
房价和租金成稳定正比关系.
在利率不改变下,租金涨多少,房价涨多少,反之毅然.
而租金则是直接反应居住需求的指标数字.
伦敦我们外人看好像是他被炒作起来.
但实际上背后跟涌入难民有关..
涌入人口就是会推升需求.
你说他们不一定有钱,但它们可以五个人住一间,集资租屋就可以了..
所以只要人多,他的需求就是会上升...
2.投资效应.
全世界,最经典就是台北.
台湾的所得在怎样差也有限,人口密度在怎样差也有限.
更重要的是,你看台北的租金,和中南部差距根本不到2倍,最多1.6~1.8倍.
台北历史以来,房价和高雄差距也都维持在1.6~1.8倍..
就只有这1x年,打破了台湾五六十年来的惯例,台北房价冲到中南部的六倍.
你看,台中高雄新竹的房价差,几乎都在1成左右,差距连两成都到不了.
因此特例一直只有台北.
而造成台北房价和其他人落差这么大的主因.
是投资资金..
台湾非常有钱,有钱人也非常多.
而因为投资效应很烂,无敌烂,然后钱又太多,所以钱要找地方放.
然后台湾那时候政府想要做一件事情,就是先弄一个都市变成国际级的出来.
当台湾的招牌.
所以狂砸资源在台北,一年通一条捷运等等等.
造成台湾非常多的钱都跟着政府的政策走,全都丢在台北...
因此投资效应才造成台北的疯狂大涨...
这也是最近不动产一冷,投资消退,台北非常重伤的主因...
反而你看高雄,是冷一点,但一般交易影响其实根本不大.
11月高雄成交量还有3200户...高雄长期平均成交量都在3000.
你只要看到成交量高于2600都算还好,3000正常,3200甚至算是还不赖.
只是当然媒体都是在台北的,搞不清楚状况,以为整个台湾跟台北依样惨..XD
包含那个没到过高雄的sway,把覆鼎金案件当苓雅区看,把广告户当豪宅价看...XD...
而高雄为啥这一波台湾不动产低潮影响很小.
就是因为前几年一值股催,高雄人口外移,产业外移,前景很糟糕.
然后还气爆,登革热,治安很烂,负债又很高等等..
因此大量的热钱都不会投资高雄.因为认为高雄没有前景,没有未来,状况很不好.
这些钱比较多流入台中七期,林三淡,桃园青埔,宜兰农舍,花东土地等等.
也因此你看这一波下来,这些地方全都中奖...
(林口三峡算是运气好,他从投资走向转变成真的有需求,所以伤害不大)
台中七期明显受伤(虽然还算不上类似台北的重伤).
相对于高雄美术馆??....大家最近去美术馆看,美术馆的价格有影响到吗..??
高雄最多农16可能有一点伤风感冒一下.
因为前几年最明显的投资资金反而进入农16比美术馆多.
当然台中市区,其他地方的房价都满稳的(外围重划区不算,那些也都受伤)
高雄市区也差不多....
也许都停滞不涨,但你要看到跌也不容易.
除了少数案子有影响,像弯区摩天高雄,或是一些豪宅案,因为投资资金炒作起来的物件.
so....这就是投资资金影响的涨幅.
投资资金影响的涨幅特性就是.
a.涨价速度超快,并且明显拉开和其他类似的物件的价差.
b.地区性或是案件姓锁定
c.房价和租金脱轨,房价一直冲,租金相对房价几乎没啥变动.(当然可能租金也涨一点)
d.消退得时候重伤...
同样投资性质造成大涨的有几个.
东南亚,例如金边阿,仰光阿,胡志明市阿,炒作到房价比高雄还贵,真是吓死人.
马来西亚一兆开发计画....等等..
当然海外投资都会挂说什么出租投报6%.
可是...你自己实际去在地看.
除了炒作的物件和区域外,其他一般市民住的房子租金是多少.
越南平均月薪3000块台币,你跟我说一间别墅1000万,你一个月租的到60万??
你一栋透天里面是住50个人就是了??
因为我们有熟越南在地华人.
并且我朋友是国政博士,主跑东南亚的,和在地台商商会也都有熟.
这些海外投资资讯,有时候看到都觉得...恩....XD
但是这些物件还是有在交易和流通,靠的就是投资资金..
(越南真的会大发展,投资越南真的不会错...但投资诈骗集团,那...好自为之.
这跟广西南宁一样,广西南宁绝对飞上青天,但是你加入资本利得??那好死不送了)
不过拉,也许以后我们跑去越南投资,弄土地盖房子再卖回台湾.
大家可能就会看到我另一张嘴脸了...呵呵...
到时候你再拿这篇文章打我的脸,我一定一概否认我有讲过这些话..!!
好,理论讲完了来看case.
台积电到高雄,影响房价一订有.
但一样分两边.
1.硬需求...
主要应该是爽到路竹冈山,尤其冈山大鹏九村.
高医分院+路竹捷运延伸+冈山重心往火车站移+台积电 = 井喷.
路竹会涨是因为它基期低,所以在地板上,你随便风吹草动,增值性都爆好.
但如果你要比较,因为台积电造就的代表性区域,反而不是路竹.而是大鹏九村.
因为他...会是指标性重划区....!!
and..路科到大鹏九村大约4公里,红绿灯不多,开车应该15~20分钟就可以到了.
冈山本身有完整的结构,有电影院,星巴克,大卖场...
所以磁吸效应会把很多人从路竹吸过去...
因此路竹并没办法完整接收台积电的利多,会有大半被冈山吸走(虽然还是超级大利多)
2.投资效应.
基本上高雄的几大投资隐忧.投资人不太敢投资高雄的原因有..
a.人口外移 b.产业弱薪资低 c.空气和水污染高
今天台积电来了会等于宣示两件事情...
就是,人口不在外移和产业薪资起飞...
你不要解释什么台积电只有一万人,并且还要国立硕士等理由.
(奇怪,我怎么记得,高应大硕士是进入台积电的门槛,我记得台积电门槛不高阿)
这是一种指标性,然后投资者很多是盲目的,他们要的是一种风向和观念而已.
非常多的投资人,根本从来都不太了解他自己投资的东西是什么...XD
他们只会道听涂说,看看报纸和杂志,然后就傻傻的掏钱出来.
因此国家做背书的引导,通常都会很成功的引导投资资金.
例如台中引导七期,高雄搞美术馆,台北搞大直水岸,桃园搞青埔航空城.
今天高雄有台积电,群创800亿投资,日月光800亿投资,绿能产业园区,新三轻.
然后建设有弯曲五宝,铁路地下化捷运化,轻轨,卫武营艺文馆,捷运还南北延伸.
你看到什么??....挖靠,高雄要起飞了....!!
so....我不否认这对投资资金会有很强大的诱惑力.
就算台积电主要造成的需求效应应该是发生在冈山.
但是整个高雄的投资信心会大增是不假的.
当然目前还有一个问题是,整个台湾不动产信心崩溃中.
大多数投资资金不是外移就是观望.
so...因此这个时间点上造成的投资资金进来是自然会被打折就是了.
除非除非除非....蔡英文政府在这两三年,也就是台积电厂开始盖或是盖好这两个时间点.
做出了,明显降税的动作,尤其房地合一打击外资45%这超痛的一条,以及房屋税地价税.
这样会造成投资资金报复性大量流入高雄....
不然应该是有利多,资金流入,但是也没前几年大量热钱流入台北那种疯狂的型态.
因此结论就是.
台积电对房价影响一定有.
只是效应多少,就要看你关心的是哪一个区域,以及中央政府的政策和态度了.