※ 引述《claire0301 (keep going)》之铭言：
: 最近开始在看房，自住用的
: 很犹豫要新建案大楼还是旧透天
: 头期大约自备2-300w，想买在南高雄生活机能好的地区（有学校、公园、市场、吃的...
: ）
: 原本非透天不买，但看了一些南高的透天都很贵，30年的房子1000w以上，且地点颇偏
: 我想要的市区都要2000w以上，真的负担不起
: 于是开始看大楼建案
: 看到一间今年刚开始贩售的新大楼，
: 一坪可到2x万以内，大概3x坪，三房两厅
: 公设比约33-35%
: 含平车大概800w, 优点是地点真的很好
: 附近五分钟骑车就可到梦时代跟市场、公园，还有学校绿地等
: 建商也是有知名度的
: 但买大楼就是会被吃掉很多公设，花一堆钱又用不到，管理费又贵
: 但市区透天又贵到无法买，我因工作还有老家都在南高市区，也无法住太偏远的地方
: 查了一些这新大楼评价觉得还算不错，是可以下手，但还是想要透天，只能等价格下降了
: 吗？
: 以上可按 删除
: 不管你要问什么，都别忘了附上‘高雄点’
: 我是高雄人或我曾住在高雄不能当高雄点喔
: 高雄点定义请参阅板规
老透天价格差距很大...
你商五土地可以被整并,基本上都是算地价再卖的.
你是不能被整并或是住3以下没价值的土地,就会看居住的CP值再算.
so...买透天一定要会懂,为啥有的透天很贵有的透天不贵.
也要思考,你的土地没价值你要不要买...
包租公专门买没价值土地的透天,买便宜在违建拉高到4F搭铁皮,改一堆套房投报率8~10%.
如果他买商五土地就算是六米巷好了,搞下来投报率可能只有6%甚至很多都不到.
有时候土地太有价值会造成她的收入差很大.
不过有些包租公是收租顺便养地就是了,那是另外一种考量.
(并且大多都是实力派资金雄厚包租公,非集团集资型态)
so...你要买透天一样是这样的思考.
你要不要养地.
你要养地你就要付出代价...商五土地靠干道一坪100~120万.
(土地整并时收到超过180万都有)
也就是20坪的商五临干道土地,价格随便都超过2000万.
(纯土地会比老透天还贵,上面有房子的比较便宜..XD)
如果再巷道,据所知建商/土开之前收在8x~9x.
你不是做土地整并只是买透天,买的话至少也会卖你70,20坪也要1400以上.
所以为啥很多时候房子明明超烂,他敢开1600万是这样来的,他在卖土地...
而不要养地的就反过来要思考住宅价值.
透天又分几个状况 1.原始强化砖造 2.强化砖造但整建过 3.RC
基本上现在违建抓很严,所以最抢手的东西是2....XD
主要是包租公会抢...他们很爱那种40年强化砖造但是有被整理过,尤其是增建过.
基本上1.原始强化砖造.
大多都是2F,并且有夹层.
这种要大改,不含增建就要花150万以上.
可能地板墙壁都敲掉,楼梯敲掉,更不论化粪池还是水泥水塔,几乎整间敲光光.
所以你价格600万好了,你光弄好在含上150万就是750万,并且还是2F.
你再增建一层+铁皮,改下来要250万才搞定,总价格850万..还要冒着被抓违建的风险.
并且你可能是只盖了80%土地,后面没增建....
包租公一般会买这种都会想买在500左右,这样他才有利润.
(包租公是投资客的一种,因此,买便宜也是它们基本的信念)
甚至像洪素珠他不是说要卖,我看到新闻立刻跑去看,结果邻居和警察都说不知道这件事情
他那间包租公会想买在4xx,毕竟他土地没价值在中间很难被整并到.
然后他们口道路限缩剩4米..地点也不太好出租,所以买再4xx合理拉.
而2最抢手,整理过尤其增建过的强化砖造.
通常如果你原始透天价位在600的话,这种大概都会在7xx.
买了就可以直接住,整修大多只是换管线最多厕所重做,几十万搞定.
而这也是包租公最爱,包租公会想用600万买你增建满到三楼的老透天.
因为你大多都改过了,硬件上他很多都只需要动楼梯和改套房的厕所就好.
所以整个改套房下来,一样改7间大约只要150万成本,并且是增建满的空间.
同样花750万,他买到更大并且增建就地合法的物件.
这差更大的是在贷款,你原始强化砖造的250万工程款你要付现金.
今天他买你600的透天,他工程款只剩下150万现金,贷款可以多带好多钱出来.
至于3,RC结构,一般如果2的行情抓在700的话,3会在800~850.
30年的RC结构房子不多,并且大多都是条件(地点或是居住环境)比较好的物件...
这种包租公就不要了,除非你是凶宅,价格在6折....
(之前某凶宅被仲介店东抢走..干)
但是自住户会想要,因为RC结构的物件,盖的都比较好,格局也比较符合人性化之外.
大多当年买RC结构的屋主也都比较有钱,所以拿出来卖的量也比较少.
and..很多RC结构的房子已经遇到新的建筑法规.
所以只盖60%.室内空间也比较小.这要注意.
以上大概是老透天的状态...
至于20年内的别墅是另外一个故事.
这种就是看条件了.
因为别墅要被土地整并,有点困难...所以一定是看屋况怎样环境怎样住起来怎样.
不过市区别墅基本上都是破千万吧..
因此原PO想买老透天,也要想清楚你要买的是什么.
你只有200~300的现金,你可能不太适合买2F的强化砖造老透天.
你没足够的现金去做整理.硬住又很痛苦.
你应该适合买整理过屋况ok的强化砖造违建透天.
稍微整理一下就好,不用花多少钱.
至于买RC的话,你就是要有花钱享受的心态,其实纯论住的CP值会比较低.
不过当然一切都有例外,所谓的例外就是你遇到大脑被梦可给挤了的屋主.
他乱卖他的房子,以为他房子很烂不值钱,就随便想一个20年前观念的价格卖.
这种你看到便宜,什么鬼都可以买,买来现在没奢侈税,你随便转卖赚一手.
之后你不就有更多钱可以来买你要住的房子了??...XD
当然另外一种就是你遇到开价超出行情的物件,那个当然管他什么123都不可以买..
so...我讨论的情况是在所谓行情底下,非行情的物件,另当别论.
至于新屋.
你知道我最讨厌"置产"新屋的.
新屋就是花钱享受,跟买车一样.
你既然是享受,就不要期待边享受边增值.
新屋增值性很差,我家有经验过...不要跟我讲什么中古屋没人住大家都要住新屋的道理.
管他什么蛋黄区还是什么鬼建商还是鬼设计师..
你不是有名的豪宅,像帝宝还是高雄海洋帝宝,有特殊性稀有性让有钱人疯狂掏钱出来买.
其他的尤其是那些"中坪数"的新屋,就是不保值.
每次崩盘套最久的就是当年买新屋的.
至于买那些老屋的,早就涨回来并且翻倍了.
20年前高雄崩盘,同样到今天,有人不但涨回来还赚翻倍,有人才刚涨回来多一点.
新屋的折旧最凶,你要想,预售屋和新成屋就有差价,0年屋和3年屋和5年屋的差价你在看.
看完你在看10年屋和20年屋,在看20和30年屋.
你会发现屋龄越小差价越大,反而20~30年差价很小,3x年以后几乎都是统一价格.
这才是折旧.什么鬼中古屋折旧大,根本是建商派出来的诈骗集团...
并且多少老房子,屋主都是30年没整修过,不要跟我讲老屋整修成本OOXX..
我玩那么多废墟,老屋看多了...=.=
我不否认在大行情都在涨的情况下,新屋也会涨.
但是基本上,中古屋增值性就是比新屋好.
最主要就是在于,新屋买家是买爽,无论是为了气派面子还是感觉良好,都是爽.
中古屋才是买真正住宅空间的价值.
所以当你例如只有预算500万,你有两个小孩和老母,需要三房,你一定只能买中古屋.
除非你可以承担1000万,你才会思考买新屋三房.
所以新屋是你有额外力量的时候才去买的,并且可以思考要不要买透天要不要买远一点.
中古屋是你火烧屁股非买不可的时候买的.
更不论财富金字塔,越下面的人越多.
而新屋最糟糕的问题还不是这个.
他最糟糕的问题是"新"这个字.
你买了新屋,他就不是新了,下一个买家,他干嘛跟你买过一手甚至住过的房子.
他当然买处女阿,直接跟建商买没破处的,多花个50万ok的拉....
更不用说可以在代销或是仲介那边享受当大爷的感觉...
买房子的处女情节非常非常严重,这也是5年内屋最吃亏的地方.
我们投资客转卖物件都很爱重作厕所和厨房也是这样子.
买家对厕所和厨房的处女情节也很严重,所以针对其所好做迎合.
而会买新屋的大多也都爱面子,注重享受...买盘特质.
因此你买新屋还想把非处女屋加价转卖给这种人.自然就很难.
(这还包含不可说的代销做9成贷款或是买价含装潢让你可以贷款更多钱等等手段.)
反而中古屋永远都是卖真正居住空间的价格.
买盘它们大多都是非买不可没得选择..
所以当我这个住宅空间有他无法抗拒的硬需求的时候,我涨价他一样要吞下去给我赚.
这才是中古屋保值的地方..
因为他是卖他在这个地方的居住空间价值性,并不存在花边.
并且旁边盖的新屋很难抢到中古屋的买盘,因为买家根本不一样...
不过投资新屋有很多小手段可以用.
还是有一些钱可以赚,但这是另话...
(我也是有玩新屋的,所以我上面有注明是"置产",也就是所谓的长期持有
不栋产我玩过的手段满杂的,感觉有钱赚的时候,我都会切一小部分钱去玩看看..XD)