※ 引述《besta326》之铭言：
: 作者: besta326 (Ptsn) 看板: home-sale
: 标题: [请益] 高雄 出租用 可考虑的物件区块?
: 时间: Sun Jan 10 13:31:26 2016
: 各位大家好!
: 最近长辈卖掉其他县市的房子想要在居住地高雄购买中古屋出租~
: 想请教：出租用途的话，当然是在学校医院百货或加工园区附近比较有客群，
: 既有的 还有哪区块是比较可以投入的呢?
: 或是 未来的发展规划 哪区块的出租市场是可以期待的??
: 感谢分享与指教!
出租有两种需求可以追.
1.传统追学校,学生住宿很稳定,也比较不容易突然般走.
缺点是每年暑假要租出去,没租掉你后面就很难租了.
当然现在这种学生出租,因为少子化问题直接受到冲击.
所以必须是比较强的大学,例如四中,高应高第一这些学生比较稳定.
不然很多大学都处于崩盘状态,除非台湾要更大量开放外籍生,但目前风向不对.
2.追产业区.
有工作就有人口.
市区内都是白领,所以市区出租一般比较稳定是这样来的.
外围就是各个产业园区,都会有不小的居住需求.
并且可能从高级到低级都有需求,并不一定只有小套房而已.
这是基本面.
当然在真实操作下面...
会有很多很有趣的现象.
例如越外围,你的投报越好...
因为外围房价迟钝涨得太慢.租金反应基本面所以租金却不会落后.
另外,外围房屋供给量很低,因此需求反而不容易被满足..很多人想租没啥选择.
so..像你在市区好了,你一间公寓三房两厅,你讲再多蛋黄不败的到理.
你出租4%左右就差不多,5%算你赚到....
我在林园,因为建商都不盖一般人的住宅,不盖大楼不盖公寓只盖别墅,所以供给太小.
然后很多烂房子空在那边,可是屋主要嘛是分家产的没人要管.要嘛就是人在外地没空管.
要嘛就是太笨不知道整理出租很好赚.(不要怀疑一堆人很笨搞不清楚状况)
所以,我出租投报12%还秒杀,一个星期租掉一间,两间一下子就光了....
(非改套房的投报,不过林园改套房效应不好,因为工本费太高,改下来也大概10%左右)
so...也许林园的房价涨得比市区反应慢很多...
可是收租金却是爽到翻天.
同样的路竹冈山投报也都比楠梓好,楠梓仁武也都比市区好.
最大的症结点在,租金没差很大,可是房价差很大.因为供给量的问题造成.
因此如果你只是单纯收租金,不考虑增值转卖的话.
你不一定要在市区...在外围你可以爽爽收租...
并且出租大多都是家庭.你在市区想搞6%以上投报几乎都要改套房.
当过包租公就知道,管套房和出租两房三房是完全不同的概念.
两房三房叫被动收入...完全无脑,一年看房客一次就好(续约).
套房算是半个主动收入,劳力财,你要管一堆问题房客不交租破坏吵架乱搞...
而市区正常两房三房物件,出租投报就差不多3~4%..
2房1万多,3房一万五..
(基本家电,冷气冰箱洗衣机电视床等等等,不过用最阳春的就好,三房5万两房3~4万打发)
你也可以靠装潢去撑高租金,两房一万五,三房两万..
不过这样你要精算你的装潢成本和折损.
(摊提下来应该只比无脑基本家具出租多一些而已.但是你要承担破坏的风险.
所以通常我比较爱无脑..就比较没这样干..当然你要这样干也是一种做法就是了)
so...回归原始问题.
你今天要收租收到天荒地老,你可以去追外围的产业区.
像我去追林园,林园去年开始新三轻,将来南星计画/洲际港口等等等.
他是一个成长中的产业区,工作人口上升中...
所以我现在卡位,然后打算等国道七号盖好利多一出来就卖掉.
因为国道七号是一个很神奇的东西...她是重大交通建设.
林园的特性,他交通不好,要到市区要嘛走大寮过88,要嘛走省道..
一条要绕路很远,一条塞车又一堆大卡车.
所以她是独立状态...这也是我去追那边的主因,在地工作者住市区太远了.
所以大多都会住在林园,更不用说林园本身的机能也还不错,没电影院而已.
也因此,为啥建商在林园盖了不少别墅在卖...
因为石化工业的人有钱啊...对工程师来讲.就算你年薪只有80万...
一间别墅7xx...对你来讲根本不是太大的负担.
(我一度想要到林园去盖房子卖..XD..不过资金目前还卡在市区的房子内,再等两年)
但是如果如果,国道七号盖好了...这就是一个有趣的现象.
到底林园会因为交通突然变快捷后,整个价值都上升呢.
还是那些工程师老板高阶主管,会因为国道七号后,选择不住林园而住市区.
因此我不打算赌这个效应,所以林园我应该会收租到国道七号通车的时候出脱.
剩下的事情我不赌博...投资不赌博,投资永远只玩自己可以掌握的事情.有赚我就跑.
当然林园是一个选择.
另外大寮有和发产业园区..只是这个你大概要等3~5年后才会发酵...
目前大寮听说不太好租...
楠梓的话是一个很成熟的包租公区域...
出租很稳定,缺点是太成熟了投报差强人意.因为包租公太多太多把价格都洗高.
不过楠梓有日月光9000人计画.
虽然走了五轻少了很多石化工业高薪的人,但日月光会慢慢补上...所以也算是有成长.
另外,高雄下一个新的产业园区计画很可能在仁武..
路竹冈山是另外一个选择,我妈以前同事就在冈山做包租...
他表示也满好租的...毕竟有本洲工业区和空官坐镇..并且是独立的大镇,连电影院都有.
只是本洲工业区并没有成长,她是既有的状态了..
现在只是赚冈山房价补涨不足造成投报还很高的时间差而已.
(2000年房贷6%,出租投报大盖在6~7%外围在10%..
现在房贷2%,但房价涨不足造成市区投报3~4%..外围还有6%...)
冈山的房价涨太少...这是冈山目前的优势.
路竹则是路科..群创在那边刚丢800亿.有几区已经正在动土.
(他标下的土地非常大块,并且是分批标,所以她现在是分批盖中)
所以在两三年后,这些厂盖好后,也是一个大量工作人口涌入的时期.
所以路竹也有人在那边打底..
so....这是高雄的几个产业园区的状况...
也听说有人去燕巢追大学...可是我对大学没啥兴趣就没去接触.
(买农地盖宿舍...)
然后讲物件.
你要出租,外围...不要坚持买透天..
你市区买4~6米巷透天在增建后改套房是一般包租的做法...偷违建的空间来赚租金.
可是你在外围,你增建的成本太高,划不来.
外围除非你买便宜透天三房这种,只改内部格局和上面搭铁皮...
不然只要你增建,一坪5.5~6万..你的投报其实并没有弄比较高.
另外,外围房子土地不值钱,不要整天想什么土地价值...
你透天都盖一整排了,谁去买你的整排中一小小一块土地阿...
旁边整片的那么多空地.随便收都可以盖个一排新屋..
so..外围要出租买公寓..
因为...建商已经没人在盖公寓,外围建商盖大楼至少一坪要卖12万以上才划得来.
并且建商还很不太爱在外围盖大楼...所以两房三房这种东西,供给量很低.
so....没人跟你竞争这种低价位的产品...几乎都是既有的老房子而已.
买透天投报反而低,因为土地不值钱但你要负担土地的价格.这样反而是亏损.
so...在这个地方有很巧妙的不同...一堆人傻傻的整天土地为王反而吃亏.
另外外围公寓没比较难卖..老透天,可以住人的,动不动就要三四百万.
(不能住人的你整理花费吓死人,可能比房价还高)
可是公寓三房他只要200万内,他自然在需求的竞争下,远高于透天.
人的财富是金字塔,越下面的人越多,所以越便宜的东西越多人需求下.
你一个家庭两个夫妻带两个小孩...你家又是夫妻两个都25K低收入.
你看他会买什么??..当然买200万的公寓阿,透天就算只有三四百万他也买得很吃力.
so....外围有时候齁..不要中了非买透天不可的毒,那一直以来都是一个美丽的误会.
不能盖大楼的土地,根本跟垃圾一样...你还要付高昂的地价税.
市区的土地因为可以被整并盖大楼,所以才值钱,所以我家市区才会迷恋透天或透天店面.
so...外围除非你是那种前屋主已经增建好结构也加强过的透天..
你买来只有单纯的改一下内部格局变套房...
不然一般买公寓会有更好的出租解.
不过还是讲一下市区.
市区改套房我就建议透天隔套房...投报才会高.
自己改目标投报8%,买现成基本投报要6%...
还有一种就是买大坪数便宜大楼来改.
不过通常透天如果你可以买到商用土地将来可以被整并..
你可以顺便当养地等以后土地整并盖大楼可以在大赚一笔.
大楼的话纯住宅比较不好,因为那个烂到底也没人要收..自住户太难搞了.
所以找住办...比较有机会被某几个很爱收大楼的建商老板哪天相中来收购.
但是以上都是改套房...算半个劳力财.
如果你要学我无脑的话,买两房..300万出租一万投报4%....
当然你买的到小两房更爽,但应该很抢手...
我手上两间小两房,一间190一间180...一样都租一万...你看我多开心..
可是这种东西可遇不可求...并且太多人在抢,所以你要耐心慢慢等机缘.
你也可以买大一房一厅改,可是这个你就要动土木你就要自己判定了..
(买15坪以上的一房一厅来改成两房一厅)
台北已经进行这种改多房间很久了,所以台北很多三房居然建坪18坪....XD
至于公寓麻,出租投报会更高一点,但如果你想赚增值,效应差一点..
市区我是喜欢增值和出租都赚,所以公寓比较还好还好这样.
至于你说公寓等都更...那个等外星人攻打地球比较快...地震要倒都很困难..XD
(921才倒几栋,我看等200年都不会倒..XD)
住办大楼反而比公寓更容易被收购.
当然纯办是最容易被收购的...但是纯办你不能改套房出租.你必须直接改旅馆.
市区地点方面...
这几天我朋友的正勤租掉了,一万五...
(正勤因为以前是国宅,所以租金比四周一般大楼低一点)
弯曲的房租上涨很明显,因为高软带动的需求...
正勤我家那间去年年初租的,我家空屋租一万,朋友的带家具一万三...
而今年刚踩上一万五..现在看另外一个朋友跟着挂一万五租不租的掉.
而鸿海1500人大概今年第一季会进来,这是一个很庞大的工作人口增加..
我相信会更推升弯曲的租金...
中央公园和文化中心算是没啥变化的地方,这边特性是你高档装潢也可以把租金灌很高.
当然你要一般基本家具出租也可以...
盐埕区租金很乱,不过城中城如果拆掉,那边租金一定会翻身,但是多久不知道.
火车站前站环境比较杂乱,适合比较老屋龄的出租,不要装潢太好,基本家具就够了.
后站是高医的势力范围,也是出租一线战区,你要改高档货是用一般都可以.
因为承租者从学生到医护人员都有...需求很广泛.
凹子底那边年轻人比较爱,小家庭多并且住那边的人比较龟毛.
所以最好是屋龄不要太大,然后装潢一下租高租金,这边比文化中心还需要装潢.
生态园区普普....一般基本家具出租即可.
至于好不好租喔...只有租不掉的租金,没有租不掉的房子.
人家租一万五你租一万四不就秒杀了...XD
好不好租一切都是反映在租金行情价格上...高于就难租低于就好租.
而高雄其实不像台北很多东西差距很大...
所以除非你讲极端例如你拿正农16货美术馆比城中城的套房.
不然整体来讲差距并不大,这应该跟交通方便也有关.
而出租重灾区是高应大,他要迁校到燕巢...所以那边先不要碰.
市区的特性是,你赚租金顺便可以拼增值.
所以通常市区我都延利多区例如铁路地下化或是弯区在买.
之后增值赚一波卖掉在去追下一个利多...
外围的话,增值比较难判定,因为外围太迟钝..所以可能要放比较久也比较难掌握.
当然如果你要极端,例如你要超好租金,这种增值通常就差.
例如你买4米巷甚至2米巷透天先拉高到5F后在改套房..这种投报可能1x%...
可是你增值就弱爆了.
同样你要高增值的,就会因为抢手而价格比较高,所以出租投报就比较低.
因此纯收租和我这种两头都想吃的有时候选物件也是有不一样的地方/.