先报一个消息,10月高雄人口是正成长379人..
其实这两年高雄偶尔人口就会正成长.
从过去东帝士倒闭后一面倒的大量外移.到少量外移到偶尔的正成长.
我想大家都学过危机分,应该知道微分后的东西代表什么...XD
当然人口还是和盖新屋迁户籍有很直接的关系,所以通常人口并不是一个很客观的指标.
(住一堆人的老区域很容易外移,一堆新屋落成的地方很容易人口增加)
但是我相信再过不久,人口外移这件事情应该就不再会被大作文章了.
好题外话不多说.
基本上呢,基本产品,2~3房,很难跌.
基本透天也很难跌.
真的要跌的是,大坪数的预售屋,要交屋的那些.
就像之前新闻抄我的推文内容一样.
http://www.s8088.com/forum.php?mod=viewthread&tid=880257
(我是不知道哪时后我讲过高雄的大坪数多好多好...XD)
大坪数预售屋太多人,越级打怪,小孩开大车,现在转不了单过不了户.
(被温莎堡传说给迷惑,每个人都以为她是下一个陈俊男...XD)
已经交屋的会比较稳,虽然大坪数应该也是重灾难中,但至少交的了屋,还免强可以死撑著.
准备交屋的则是全都在崩溃中..尤其那些合资的,看你4000万,6000万怎样过户..
so..重灾区反而是农16,而不是其他地方..
不过当然反过来讲,你现在要买大坪数却是一个很好的切入时间点.
去买断头户,建商再帮你做9成贷款...你不用出头期款就可以全额贷款买.
(当然9成贷款,限定5000以内,不过建商也因此很多都故意盖在4xxx)
(例如她赔10%,建商帮你做9成贷你只要10%自备款,一来一回你不用出钱就全贷
不过通常大物件一般也不容易赔到10%,赔10%你断投给建商就好,所以通常小赔3~5%
中小坪数建商比较硬,断头会赔到15%...大坪数通常都可以谈,因此赔也赔比较少)
其实大坪数偶尔还是有真需求的人要买,只是这种人很少并且很久才出现一个.
并且这种人都是老狐狸...前不久才一个"真自住"要买华人汇面公园中高楼层的买盘.
到处再找华人汇断头户....XD
(很多人拿假数字想唬她是赔钱卖,但人家知道第一手红单底价的...)
人家的痛苦就是这些人的快乐....社会一直都是这样.你死了秃鹰就来吃你的尸体.
至于为啥她要买,也很简单,近期内建商都开始转盖中小坪数,反过来变成大坪数不盖了.
所以她刚好有需求,危机入市捡尾刀....然后把好处全占走.
这就是很厉害的眼光和操作.
但是整体来讲,大坪数现在崩溃的很惨,并且我看两三年内都不用期待她会回温.
现在社会是小家庭化,高离婚率,高单身率,少子化,因此你一家三口,买200坪干嘛,??
so...上个时代豪宅有所谓的几大定义,其中一个就是,坪数低于200以下都不是豪宅.
可是这个状况很明显的已经脱离了时代了.
反应在市场就很明显,200坪以上就算是高雄大涨的那个时代,也没有说很好卖.
(看看都听苑,卖这么久才完销,还打了好几个促销方案,最热的时期她可没错过)
反而两房崛起也是这样来的,例如你是女律师或女主管,又离婚或是不婚.
工作忙得累得要死,没有生小孩或小孩长大飞出去了.
所以一个人住三房太大,工作太忙也没空在家搞太多有的没有的.
因此就会买一个高档的两房来住....
阿宅也差不多,工程师没结婚或离婚,买个两房刚刚好.
或是小孩外出念书,买个两房给她刚刚好"套房要准备的现金,可能比两房还高"
并且以上直接套用在出租...
单身上班OL,单身中产阿宅35~40K,租个两房刚刚好....
不然,你3x岁"以上"还在住套房感觉很奇怪...
住两房比较好跟亲朋好友交代.租三房又没必要.
另外要合租,两房也比较好找,三房要找三个比较难找又容易意见不同或吵架之类的.
甚至...两房其实硬塞也可以塞一家五口,好拉四口...
(我看过塞五口..另外我有两房就是租给两对情侣,4口)
因此两房取代四房成为市场新宠儿(三房还是王者,中规中矩四平八稳).
只是建商以前很不爱盖两房,因为盖两房有配电梯和配车位的问题.另外成本比较高之外.
两房很难把价格拱高,两房买盘游移性很强,所以比价很强.
所以比较难把某一区的房价特别越卖越贵,因为买盘很容易散开来.
所以无法达到群聚效应和集中炒作哄抬地价效果.
但是毕竟最近很冷,所以建商也只能鼻子摸摸乖乖盖两房来过冬.
当然三房应该还是目前无论建商还是自住的最爱就是了,只是新三房现在都1500以上.
开始进入自住买不太起的阶段.
(一般高雄自住买盘是过半以上,和之前台北远低于一半不一样)
而最近投资置产者观望太严重,自住又因为一千五百万越买越辛苦.
所以三房销售速度降低很多,反而两房卖的吓吓叫.
不过当然,高雄友在关注的都知道,新建案的两房三房销售余屋状况,都很健康.
但是基本上如果你想要增值,我建议没有十足的研究,不要乱买新屋.
因为价差问题,你中古屋还在14,你新屋卖26....差太多了...
如果你中古屋14,新屋20...这样才比较平衡....
可是问题是中古屋价格还没冲起来,你新屋拉那么开,之后一定是新屋停在原地等中古屋.
没有什么东西比较好就比较会涨的道理.
只有你比较贵所以你要等,她比较便宜所以她比较会涨.
一般用20年屋做基准,新屋和中古屋差距大盖3成,新屋卖到26,中古屋应该是18才平衡.
当然新屋会因为建商的关系,先拉高中古屋才跟上...可是要跟上新屋才会继续涨.
so...这个时期玩新屋要有十足的研究,不要乱玩.
不然也许你都没有赔到,甚至整个环境开始又涨了...
但你的物件可能卡在那边都不太涨...你这样会狠干很崩溃....XD