论一下房价.
高雄房价是台北的1/5...
也就是说同样的东西,高雄800万,台北就要4000万...
(所以大家再抱怨高雄新透天要三千万.
再台北,小老板姓,谁再跟你买新透天阿,神经病~~~~关电视~~~)
不要再那边拿岳飞比张飞...拿高雄透天比台北的公寓,这样很奇妙.
除去双北.
高雄房价比台南高10%,台中比高雄高不到10%,大约5~8%.新竹比高雄高10%...
消费能力高雄和新北差不多,应该比台中好一点...
高雄年轻人很痛苦...不代表高雄的老人很痛苦.
高雄因为产业太有历史,所以卡一大堆老屁股,因此年轻人痛苦...
可是那些老屁股可爽的哩...
因此蓝宝坚尼的维修站在高雄,因为在高雄卖的很好...XD
所以不要用年轻人看天下..别忘了这世界反而是老人在说话...
其实今天才跟一个包租婆再聊天.
(她高雄有四间房子再收租,不过因为有贷款虽然没贷很多,但租金大多都嘎房贷本利合里)
她再抱怨好穷喔.....
我就说她,你家台北的房子卖掉不就有钱了.
想想,一间信义区内的公寓5+6,不要说太多什么5000,秒杀价3000万就好.
把她卖掉,然后去台中或高雄买3%投报率的透天店面(甚至上面改套房可以到6%)
然后再用收租的钱去旁边代款20年买一间电梯3房500万...
这样你不就每个月多好多万可以"存"起来.并且住宅品质更好.
(她是守财奴...钱赚到口袋都没再花的,要存起来看到数字上升才会快乐)
她说"不要,要维持既有状况,要再维持台北有一间老公寓的前提下又要有更多钱"
然后.....我只好叫她去买乐透...XD
其实目前状况就是这样,很多人的钱都在低利用状态.尤其台北.
也许老人因为生活习惯久了,有感情了.
外加很重要的一点,老人以前过30分的生活,现在过60分的生活很满意.所以不去追求进化.
所以她们会不卖掉来让钱做高效能利用.
可是有些年轻人就怪怪的,死守台北是因为优越感...这样就很傻...
也许说10年前买台北赚最多...
可是这么久的历史以来,也只有这10年发生这种情况....
并且你看,只有台北恶性冲到那么贵的房价,中南部大家都10%上下差距...
无论什么薪水阿,还是都市建设阿,除去双北,大家房价还是差不多...
这代表台北是一个很特殊的状态,非常态...
并且这个非常态已经提早在两三年前就开始出现很严重的警讯.
所以非常态总有一天要回归正常....现在只是看她怎样回归而已
要嘛台北崩下来,要嘛全台湾涨上去,挑一种...
然后政府如果不感让台北崩下来,那就只好让台北称在那边,然后狂货币宽松去撑住.
这样中南部自然就会涨上去.(因为货币宽松...)
历史多看外加国际其他国家多看,就会知道,台湾这么小的一个地方,没道理发生极端现象.
so...死守台北是很蠢的行为....
尤其不动产是因为热钱而起来,那我们回归"资金"最基本面来看.
这10年,因为房贷利率从6%降到2%...造成不动产一直涨(全世界都很像)
而利率对应于房租投报.
当年,你出租投报5%,房贷利率6%是平衡,你钱放银行利息4%,所以买房子出租赚5%.
但是你又不能恶性贷款6%来买房子套利,所以出租投报落在定存和房贷利息之间.
其实全世界都很像,英国房贷5%,出租投报4%,香港房贷3.x%,出租3%...
(我讲的是扣税后的投报,资料不是台湾乱讲媒体,或是海外投资诈骗集团.
而是真外国投资客的资料,我公司股东只有两个人,一个是我,另一个是英国人
她不动产在英国也有投资,香港也有买)
基本上热钱会看投报,当你这边可以套利,她就非常大量的过来.
so..如果你利率5%,出租投报6%,她们就会大量贷款去套1%利.
反正无中生有,我去借100亿来买房子收租,这样我就年收入1亿..不用本.
这就是热钱到处找东西买的主要状况和投资判定方式.
并且算上杠杆和贷款,所以来1块可以产生5~10块的威力.
然后回到台湾来看.
台北....你基本两房三房的物件出租投报多少?0.7%...=.=
(不要拿一堆改套房高档装潢的来看,装潢要算上耗损成本,改套房是违建,高雄改套更高)
这完全不合理,你买房出租比定存还惨...
所以台北不动产结构非常严重的问题从她租金投报就可以知道.
这才是真正所谓的泡沫..你的产能跟不上成本亏损,所以总有撑不住爆破的一天.
反过来台中高雄,大概再3~4%...
用20年电梯大楼做基准,2房300万,3房500万好了,两房出租1万,三房出租1万五.
(含6万块内可以打发掉的全套家具家电和冷气...这些成本很低损耗算上去可以忽略)
你用10个月算都有3%...
而房贷利率2%....
所以高雄租房子都是亏钱也是这样来的...另外屋主比较没有压力要赔售,因为租金好.
其实也不是高雄租金好,而是因为这10年利率大量下降造成的...
所以10年前6%房贷下,你那时后出租投报5%是平衡.
突然间利率崩毁剩2%,所以虽然房价涨了快一倍,但是投报还在3%,反而变成好.
(房租其实也有拉升,不过相较之下并没有很多就是了)
当然如果你说向当年西班牙被欧盟恶性拉高3%利率的话,当然就有严重泡沫风险.
可是目前世界局面应该很难拉高3%了...我看拉一码就惊天动地泣鬼神..
因此...基本上房子死守台北,不把钱转到中南部来是很蠢的行为.
(另外拉升利率,一定先死台北...台北太难撑了...)
我家台北是透天店面,那个有建商再谈要土地整并...所以才没转手卖掉.
(等到整并后如果是分回下面店面上面一户,那店面会留,上面的住宅一定卖掉
店面留是因为,毕竟店面不是住宅,那是另外一种生物,有另外的考量)
但基本上,台北不是买不起,但是完全不会想去买.也完全不应该买不能买.
一堆老师不要跟我讲什么蛋黄蛋白,不要再讲了,我比你还会讲...
你基本的投资计算下就有严重的问题,什么蛋黄蛋白根本只是硬凹.
台北租金是高雄台中的1.5~1.8倍...反应薪资之外还有一点高.
(台北高雄薪资差大概20%而已,不到50%...你要用平均薪资包含老人的计算)
但是你房价恶性冲到5倍,其实是因为太多人盲目的相信她会涨造成的...
这种才真正叫做泡沫...因为你背房贷都是亏损,用0.7投报率去算,亏损1.3%以上.
也就是说你背1000万房贷,每年要倒亏13万....
和你在台中高雄背1000万房贷,每年赚10万,一来一回差23万..背20年房贷就差500万左右.
so...也许这10年来台北风狂大涨..可是这真的是黑天鹅事件.台湾建国百年来首次发生.
请不要把她当常态并且把她和理化解释.
北上广有差5倍的妈,首尔釜山,东京大阪,纽约洛杉矶,柏林慕尼黑...
只有台湾这个鼻屎大的地方在发生差5倍...并且只有双北是特别,其他人也没不一样.
也许我们政府会让台北房市长期持平,然后利用通膨让租金成长,去泡沫化.
(在2%房贷前提下,让租金一直成长到1.5%投报,这样泡沫就消退了)
但是无论怎样,先死死台北,之后要涨也是涨台中高雄.
什么人口集中还是都市发展都已经不足以当作5倍房价的借口...
那些都只会反应在"租金"上面...租金才是真正住宅的基本面...
而不是无限上刚的解释5倍的房价.
因此其实建议,上台北工作的朋友..
台北部要买房子,租屋就对了,房东帮你养房子多开心啊.
钱存下来不喜欢或不相信台湾的不动产,那去买什么美股阿还是什么鬼都可以.
反正全世界都在货币宽松,手上不要有钞票就好.
没看到最近全世界经济大恐慌,股票居然大家都旺的吓吓叫.
就是因为,经济恐慌,大家货币宽松来拯救..所以数据上非常漂亮,实质上非常惨烈.
然后简化讲就是钞票越来越不值钱.
因此所有资产类的东西,股票基金不动产,数字都越来越大.
so...全世界宽松货币,谁手上有钞票谁倒楣...找个地方放就对了.
但是千万不要傻傻的去放台北的不动产..那个反过来是太诡异的泡沫状态.
至于像我,就继续买高雄不动产,赚出租3~4%利差,甚至外围有更爽的出租投报之类的.
因为目前局面是台北危险,但全台湾跟着台北喊烧...造成其妙的环境低潮.
所以我爽爽的捡一些乱卖的特殊物件来收租...危机入市噜.
而捡到收租6%,8%,10%的物件,真的不要替我担心,我杠杆下去光收租几年就回本了.
(我们有再跑,所以买到的物件会比一般人看到的物件好不少)
更不用说如果回温后拉回正常价格(也就是3~4%)来卖..还可以赚一比.
当然你不相信台湾不动产,那其实也有更多选择..