大家好, 最近交屋了
现在再评估装潢花费&范围,
因为资金有限(都投入头期款了), 但装修因为使用目的要怎么分阶段头痛
背景
1. 物件是 台北市双敦学区42年电梯华厦, 1套房 2雅房, 33坪
2. 10年内不会入住, 目前在台北市有更好居住环境, 提早挂小孩未来学区
所以10年内一定出租, 不改套, 1套2雅 弄共生房出租
但比较大的工程也考虑这次弄好, 免得未来入住还要再弄一次
3. 10年后因小孩长大就近念书 or 家族因素得搬进去住
4. 家庭第一间房, 未来应该很难再有第二间, 养这间就饱了, 还是当自助来看
这间标准格局方正
4年前屋主有装修过
1. 2间卫浴 (所以我目前看下来只要换零件 门板 就好)
2. 房间 (柜子 窗台 都是新的, 我接手后主要就是地板跟墙面)
3. 电线 (都拉新 网络空电视孔都已拉好)
所以上述3样基本上是可以直接使用
比较头痛的是 屋主因为预算其他都保持 42年前样式
装修一定要的项目
1. 地板直上塑胶地板
4年前屋主装修就是塑胶地板, 但有一间雅房地面隆起, 也是要在铺平再上
2. 1间雅房油漆刷新, 其他都是壁纸(还是两层 外层下面是42年前的那层...),
壁纸除掉再刷油漆太贵, 应该是除掉外层壁纸后再上新壁纸
头痛项目
1. 必做厨房, 但要如何做 https://imgur.com/NT7uCDd
目前认知最低成本条件且还算 出租&10年后自住 是:
厨具流理台全丢
地板: 磁砖全打掉 泥作补好 上塑胶地板
墙壁: 上烤漆玻璃
42年天花板重作
做玻璃推门 不要是开放式的
不知道版友还有什么推荐办法
2. 厨房后阳台
https://imgur.com/LVex3K1
https://imgur.com/izexdJl
可以看到外面 42 年防盗窗锈迹斑斑
42年铝窗已经合不上去 纱窗直接挂在外面
目前考虑项目:
墙壁上漆 地板上塑胶地板
铝窗 防盗窗全拆 后有以下两个选项
1: 做全新外推铝窗 (没防盗窗)
2: 做全新铝窗 + 防盗窗
找来的统包是说这铝窗没料可以修, 只能全换, 面积太大也没有乾式做法
1选项是2选项两倍价格, 因为外层防盗不锈钢很贵
原本统包说最省还有个选项就是
42年防盗窗留着用 刮掉 绣漆 重新上漆
但42年铝窗的无法修(根本没料) 仍是无法阖上
太太很在意有没有防盗窗 毕竟在3F 真要爬是可以爬的
(比较怕是打开纱窗通风, 没锁, 是可以直接爬进来)
也很在意现在纱窗窗户是无法正常关闭
但厨房后阳台还有个考虑是 打掉墙外推
https://imgur.com/HeD4vqq
工程更浩大(清运成本) 还有瓦斯管线难处理
或者图中的 窗台拆掉做玻璃透光?
3. 客厅42年天花板
https://imgur.com/WdtTa2o
原本再想天花板坐下去木工去包会很贵,
但42年配色很暗很低沉不好出租且我们也不爱
但统包有跟我说 这个包了42年, 钢筋有没有外露要补修都不知道
如果还是长期未来要入住, 最好还是这次就打开见真章
1. 拆除清运费用
2. 补好 木工去包
3. 补好 走工业风
工班1说法 3比较省
工班2说法 2/3 没差别
因为作法3 没包的泥作补到好, 会更费工 + 水电要走好排好的工时更多
作法2 泥做/水电会少功 所以成本花在木工上
不知道大家怎建议
4. 前阳台
https://imgur.com/rY8KbUp
蓝色是客厅出去
红色是主卧室套房
工班估完 墙面换磁砖太贵
地面也是上塑胶地板
但还有以下两个选项
1. 全部外推, 客厅放大/主卧放大, 但是拆除清运费用跟梁柱挡在那,
要另外装潢费用修饰
2. 后来太太她觉得房子一定要有前阳台 所以
红色把窗台下面打掉做成落地窗, 一半阳台上轻隔间
变成主卧套房有自己阳台 可以 放独立洗衣机
剩下一半阳台保留给客厅
目前看起来选2
不知道版友有什么建议
大致上这样吧
虽然说预算决定一切, 夫妻在挣扎是不是多花钱给房客享受 但租金很难回收
还是说长期大方向基础变更及早做比较好
补充一下 客厅还有 42年对外阳台的落地窗
那个也是预期一起换好了
不然预算原本抓 40-50万
不过上述都弄到好感觉 100万跑不掉
因为是有 10年出租 & 长及入住打算(或者小孩长大给他住)
所以拿捏上 还在想那些是不能省(比如说客厅天花板42年都没处理了)
哪些不用用这么好
还请大家给意见
谢谢