在一带一路尽头：碰壁“伦敦之巅”的中国炒房大队
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2018/08/29 李筱雯
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中国“炒房大队”大举进军海外。图为中资在马来西亚的“森林城市”建案，日前却惨遭
大马总理马哈迪针对。 图／欧新社
马来西亚总理马哈迪（Mahathir Mohamad）这个月访中之后，不仅下令中资的“一带一路
”在马来西亚无限期停工，27日更宣布：禁止外国人购买中资房地产——碧桂园——在柔
佛州的“森林城市”新建案；马哈迪还加码表示，绝不会发放居留签证给要住在森林城市
的外国人。
由于森林城市目前的买家70%都来自中国，马哈迪口中的“外国人”，针对的显然来自于
中国。目前，虽然碧桂园嘴硬表示，仍会继续投资该建案，但这一连串新政策，几乎已宣
告森林城市案，必将寿终正寝。
不过这种有中国政府的央企或国企当靠山，规划不成熟就迳行向海外大笔投资，而备受非
议，或造成重大损失的开发案，在英国伦敦也有。像是今年5月底，由中国绿地集团斥资8
亿英镑（折合约新台币316亿）投资兴建的摩天大楼——伦敦之巅（Spire London）——
就被迫停工。
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大量外资掌控了伦敦的摩天大楼，近年来又以中国最为积极抢攻伦敦房地产市场。42大厦
（Tower 42）为南非投资客所有；暱称为“小黄瓜”的瑞士再保险公司大楼（The
Gherkin），为巴西所有；利德贺大楼（The Cheesegrater）和芬乔奇街20号（The
Walkie Talkie）为香港所有。图为伦敦金融城的郁暗天际线。 图／ingimage
这座外观设计被调侃像男性生殖器的伦敦之巅，矗立在东伦敦的金丝雀码头附近，号称将
是西欧最高的住宅大楼，原本预计2020年完工，外表架构已见雏形，但却被《星期日泰晤
士报》踢爆：高67层楼、771呎（235.1公尺），投资达8亿英镑的伦敦之巅，其56层以上
的高楼层，却只有一条逃生梯。
安全专家认为，这么高的摩天大楼，至少要有2个或更多的逃生梯；此外按政府规定，每
层楼中距离逃生梯最远的住户，其到逃生梯之间的距离，最多只能有24.7呎远，但伦敦之
巅却远达70呎（约21公尺）。基于安全以及财务规划的考虑，绿地集团目前已将该建案暂
时停工，重新审视整体的设计。
事实上，按照目前已经完成的高楼架构，如果要再建造另一逃生楼梯，似乎不太容易，除
非部分打掉重练。但因为去年的伦敦格兰菲塔（Grenfell Tower）火灾，整栋烧毁，造成
逾70人丧命，后来的检讨报告，也提出只有一个逃生梯的安全疑虑；因此，英国政府在这
之后也正对其它高楼建筑的逃生与安全设备规范，重新检讨不合理之处。例如，现行规定
只规范36呎高以上的办公大楼需有2个逃生梯，像伦敦之巅这样的住宅大楼，却只需一个
。
《星期日泰晤士报》还指出，至少有7个拿到建筑规划许可的摩天大楼建案，都只有配备
一套逃生梯，被安全专家认为极不合理。种种安全疑虑，也使本来预计在2020年完成的伦
敦之巅，充满变量。
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今年5月底。中国绿地集团斥资8亿英镑（折合约新台币316亿）投资兴建的摩天大楼——
伦敦之巅（Spire London）——被迫停工。外观设计被调侃像男性生殖器的伦敦之巅，矗
立在东伦敦的金丝雀码头附近，号称将是西欧最高的住宅大楼。 图／绿地集团伦敦之巅
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高67层楼、771呎（235.1公尺），伦敦之巅（图左）56层以上的高楼层，却只有一条逃生
梯；去年的伦敦格兰菲塔（Grenfell Tower，图右）火灾，整栋烧毁，造成逾70人丧命，
后来的检讨报告，也提出只有一个逃生梯的安全疑虑。 图／美联社
号称世界500强、中国第4大建设公司，上海市政府持股46.4%的绿地集团，因为没有遵守
规范，或不谙当地法令而造成的额外损失，不只伦敦之巅，集团的另一个伦敦改建案——
兰姆公馆——也曾传出法律纠纷。
兰姆酒厂（the Ram Brewery in Wandsworth）是一个有500年历史的古蹟建筑，2014年时
由绿地集团花费6亿英镑（约新台币237亿），从卖主米洛瓦（Minerva）手中买下，与买
下伦敦之巅建地时间差不多。在签约时，绿地曾承诺，如果米洛瓦能再重新规划建筑设计
送审，取得地方政府（Wndsworth Council）许可，增加建筑空间，绿地将付给米洛瓦370
万英镑作为报酬。然而米洛瓦照做之后，绿地却拒绝给付额外佣金。
因为地方政府要求，随着建筑空间增加，建案也必须要增加社会公宅与回馈的比例，像是
修整周遭的马路，或其他公共设施等。事实上这样的要求在英国是很寻常的事，但绿地认
为，米洛瓦没有经过他们的同意，就擅自答应地方政府的要求，因此十分不乐意。
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随着建筑空间增加，建案也必须要增加社会公宅与回馈的比例，像是修整周遭的马路，或
其他公共设施等。这样的要求在英国是很寻常的事，但绿地认为，米洛瓦没有经过他们的
同意，就擅自答应地方政府的要求，因此十分不乐意。示意图。 图／路透社
经过3年的缠讼，英国高等法院在2017年作出最终判决，法官认为米洛瓦已经尽力完全合
约要求，绿地必须按照合约付给米洛瓦佣金。在这场纠纷过后，今年8月，兰姆酒厂建案
也开始委托房仲公司进行预售，寻求零售商、餐厅业者...，以及第一批250间公寓的买家
。
不过，去年就已经被爆出债务危机、在中国违约欠债4亿多人民币的绿地集团，最终是否
能顺利完成在伦敦第一步投资的两大建案，还有待时间考验。
事实上，从英国前首相卡麦隆（David Cameron）任内开始，英国就一直积极向中国招商
。2015年10月，在中国国家主席习近平访英之际，英国内政部甚至通过新的签证政策，礼
遇中国富豪：从2016年元月开始，中国民众的停留签证从原本的6个月标准，大幅延长为2
年签证，并给予多次入境的中国民众，一次十年的长期签证。
卡麦隆强调，中国观光客每年为英国带来5亿英镑的收入，平均每人花费达2688英镑，如
果放宽签证期限，可以让有钱的中国民众，为英国经济做更多的贡献，于是中国的大型建
设公司纷纷趁机大举投资英国。尽管2016年英国举办脱欧公投后，英镑重贬，政经情势不
确定因素升高，但中国投资客仍然大举投资英国，2017年甚至成为英国房地产的最大买家
，投资金额超过200亿英镑，其中又以香港投资客为最多数。
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图为当年卡麦隆带习近平去他爱的酒吧喝一杯。 图／路透社
在众多伦敦的房地产的投资与开发案当中，最受瞩目的是与中国“一带一路”有关的开发
案——东伦敦的皇家阿尔伯特码头（Royal Albert Dock）——不仅企图成为东伦敦的对
外门户，更要成为欧洲与亚洲的贸易桥梁、一带一路的终点站。
这项开发案是由伦敦地方政府提供土地，中资ABP开发投资17亿英镑，中国国企中信集团
（CITIC）负责工程兴建。于2017年底开工，施工期预计达8年之久，2019年将完成第一期
工程，而这也是ABP第一宗海外投资案。不过，在兴建的过程中，中资也出现了“水土不
服”的文化差异问题。
例如，中国老板求快，要求同时平行进行多项工作，无论安全与品质上有多高的要求，都
必须完成，并且限定在短时间内达标。但以英国本地人为主的工作人员，却认为应该按部
就班做事，不能抢快，否则将造成无谓的浪费。
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图／Royal Albert Dock
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皇家阿尔伯特码开发案是中资ABP的第一宗海外投资案。不过，在兴建的过程中，中资也
出现了“水土不服”的文化差异问题。 图／路透社
浪费与机会，哪个比较重要？对中国老板来说，快速抓住机会恐怕更重要。花钱事小，时
机与机会错过了，就永远不再。
ABP企图将皇家阿尔伯特码头，兴建成为继伦敦金融市、金丝雀码头之后的伦敦第三个金
融中心，并预计兴建占地25万平方英尺的超大型购物城，加上其他的公寓住宅，总开发面
积达470万平方英尺，希望吸引数以千计的人潮到阿尔伯特码头来消费与生活。ABP甚至自
豪地说，这个开发案对他们来说只不过是小菜一碟，北京的开发案面积，是这个的5倍大
。
然而，ABP想要迅速完成开发案，抢快时机，除了企图心之外，恐怕也承受很大的投资压
力。像是在ABP接手皇家阿尔伯特码头的开发案之前，也曾有其他“前车之鉴”的地产开
发商投资过。当时负责的Rosehaugh Stanhope曾被喻为80年代最大、最优秀的地产开发商
，但却在改建伦敦利物浦街火车站与周边建设后，便宣告破产，皇家阿尔伯特的开发案也
就此一度停摆。
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“对中国老板来说，快速抓住机会恐怕更重要。花钱事小，时机与机会错过了，就永远不
再。”图为ABP的负责人，华裔英国人许为平。 图／路透社
此外，中资的海外开发案若全然朝着完成“政治任务”的目标而埋头苦干，其实潜藏很大
的风险与危机。
2015年习近平访英时，北京建工正承接“曼彻斯特空港城”的兴建开发案，因此习还特地
选择从曼彻斯特飞回北京；习近平同时宣布，海南航空将在隔年6月开通北京直飞曼彻斯
特航线，两家国企看来都积极投入，为“一带一路”而努力。
然而，虽然北京建工在曼彻斯特看似深耕有成，陆续承接了4项大型开发案——最近一起
是8月底刚加入的、一项投资高达10亿英镑的都市更新案——但与北京建工共同投资开发
空港城的英国第二大建商Carillion，在今年1月宣告倒闭，只剩北京建工继续努力；海南
航空也因为急速扩张，传出财务危机与丑闻，前董事长王健也在今年7月横死他乡。
中国政府对其海外投资案，经过一连串的教训与缴了大笔学费后，似乎体认到不能只凭著
“政治需求与任务”进行投资——对于投资在地国的相关法令、安全规范、投资环境与风
险管理等等，往往在事前没有详细的调查与规划，而开发案的管理者也缺乏对所在国环境
的认识与专业知识，只是一味地想要输出“中国经验”，结果往往适得其反，不仅赔了大
钱也赔掉声誉。
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图／路透社