官商勾结案外案！旅馆用地盖豪宅　地产名嘴“还有五起未爆弹”
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新北市新店区的水岸景观宅“国宾大苑”，因基地划分风景区，依照都市计画法不得分割
转让，但建商成功申请建照在旅馆用地盖豪宅，被质疑官商勾结更引起检调关注。资料画
面
图片来源 : 苹果新闻网
新北市新店区的水岸景观宅“国宾大苑”，因基地划分风景区，依照都市计画法不得分割
转让，但建商成功申请建照在旅馆用地盖豪宅，被质疑官商勾结更引起检调关注，不过房
市专家早就点名该社区有问题，还提到新店区的“上碧潭”、嘉义市东区的“印象西湖”
、高雄鸟松区的“湖美学”等5个社区也将旅馆当住宅卖，不只房价没有特别便宜，“还
成为另类的住宅违规案”，呼吁消费者应厘清土地使用区分，以免买房后才承担报拆风险
。
兴富发旗下“润隆建设”投资兴建的“国宾大苑”，基地位于新北市新店区太平路10~22
号，主打碧潭首排景观豪宅，但依照观光旅馆条例，风景区旅馆不得分割转让，经调查局
清查发现确实变更所有权登记，让风景区变成私人土地贩售豪宅，引发网友质疑官商勾结
，调查局昨（22日）派员稽查多处地点，约谈多名官商到案，案情尚待厘清之余，更被房
产专家张欣民点名全台另有5个建案也“将旅馆当住宅卖”，而且早在2016年就提出警告
。
张欣民过去就曾点名新北市新店区的“国宾大苑”与“上碧潭”、嘉义市东区的“印象西
湖”与“滨湖高第”、台北市内湖区的“江南市场BOT案”、高雄鸟松区的“湖美学”等
案，强调都是将旅馆当住宅卖的实际案例。
例如南源建设在嘉义市潭顶路的“印象西湖”，经公平会调查发现土地使用分区为旅馆区
，申请用途应为旅馆类却以住宅销售，曾遭公平会以广告不实开罚60万元，此外嘉义市都
市计划旅馆区内部的“滨湖高第”，建案广告注明“一流饭店级土地盖住家，兰潭绝无仅
有高楼住宅”，也让营造商宏都建设遭重处1000万元罚锾，直言这些建案“已经成为是另
类的工业住宅违规案”。
无独有偶的是，“联上建设”关系企业“联立建设”2015年于高雄市澄清湖旁推出的“联
上湖美学1期”，曾经也在广告上宣称是住宅，土地分区却是旅馆区，广告与建物核准用
途不符违反公平交易法，两家公司也被分别判处80万、20万元罚锾，同样也在5个“将旅
馆当住宅卖”的建案名单中。
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张欣民2016年就曾点名新店区的“国宾大苑”与“上碧潭”、嘉义市东区的“印象西湖”
、高雄鸟松区的“湖美学”等案将旅馆当住宅销售。翻摄张欣民日光大道房产的世界
图片来源 : 苹果新闻网
大家房屋企划研究室专案副理郎美囡提醒说，旅馆用地顾名思义就是盖旅馆、饭店的用地
，不能当作住宅使用，推出住宅产品属于违法，但业者销售时未必会跟消费者讲明，房价
也不见得比一般住宅低，导致交易衍生诸多争议，连带降低下一手的承接意愿，尤其旅馆
用地有些会注明“不得做住宅使用”，应该厘清土地地目及允许用途，建议向各地都发或
建管单位咨询，以免导致荷包大失血，也会面临报拆风险。
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旅馆用地不能当作住宅使用，推出住宅产品属于违法，致使土地价格相对便宜，更能吸引
建商推案，但业者销售时未必会跟消费者讲明，房价不见得比一般住宅低，导致交易衍生
诸多争议，图片为高雄鸟松区的“湖美学1期”。翻摄Google map
图片来源 : 苹果新闻网
《苹果》调查发现，“国宾大苑”每坪均价大约41~49万元，相较社区所在的太平路普遍
成交4字头相仿，至于“上碧潭”每坪成交均价大约47万元，同样与基地所在的太平路行
情无异，此外高雄鸟松的“湖美学1期”近一年每坪成交12~19万元，价格也与鸟松区整体
平均单价16~21万元相仿，确实如朗美囡所云并无特别便宜。
张欣民提醒，买房务必留意土地使用分区，自住需求一定要认明住宅用地，违法住宅会影
响贷款条件，例如政府主导的优惠贷款，土地非住宅用途就无法申贷，势必增加自备款额
度，一旦被检举或查核还有报拆风险，导致交易衍生诸多争议，倘若购买的旅馆宅属于违
规产品，持有税也可能无法适用自用住宅税率，因此较不适合自住用途的消费者。
（余奕贤／台北报导）
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