新庄最大海砂屋变身35层大楼！建商1年签下逾9成同意书，怎么办到的？
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财讯 邱煜婷
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▲富都新建设机构董事长蔡家福独排众议接下“名人天厦”的海砂屋都更案，结果不负众
望，短时间内取得472户地主逾9成同意，靠的是周全准备和多年在建筑业累积的实力。（
图／潘重安摄）
新北市新庄区“名人天厦”社区是472户的大型社区。位于新庄运动公园正对面，也是新
庄人口密集之处，在2007年被鉴定为海砂屋，有居住安全的疑虑，历经几次整合未果，在
看似都市更新之路遥遥无期的时候，2022年富都新机构旗下的君泰建设，竟以短短1年时
间，取得所有权人92%的同意并签订合建契约书，让“名人天厦”终于踏上令人期待的更
新之路。
强烈责任感使然独排众议 接下不可能任务
能在短短几个月时间挑战这项不可能任务，令人不禁想问究竟是怎么办到的？
“其实一开始，公司所有人都不同意接下这个案子！”富都新建设机构董事长蔡家福提起
当初承接案子的原由。在“名人天厦”过去都市更新停滞之时，就曾不断接收到住户、里
长、原开发商的请托。“这是一个苦差事，还要整合那么多人！”但是蔡家福认为，自己
出身新庄，也担任过新庄市长及民意代表，多年来受到邻里许多照顾，也因为过去从政的
情感，勇于承担责任使命所然，因而独排众议。
再加上富都新机构在都市更新、危老重建上的耕耘已有将近20年的经验，陆续打造出新庄
君泰、北市岳榕庄、新庄富都新庄、北市永康丽庄等成绩，“是时候了！”蔡家福毅然决
然地，接下这个难度堪比“永和大陈社区”的高难度都更－案。
根据过往经验，取得住户同意成功整合，就是都市更新最困难的一步，更何况是原建筑物
房型设计复杂、权状坪数多元、户数又多的“名人天厦”一案。当蔡家福决定承接此案之
后，公司内部可以说是上下全员动起来，大动作进行任务分组规划执行，“一定要充分做
好准备，向住户展现我们的决心！”
蔡家福回忆，在2021年底答应担任“名人天厦”的都市更新实施者，3个月之后，很快地
对所有住户召开说明会；2022年7月第一次在新庄区公所向住户举办公听会，就吸引300名
以上的住户携家带眷参加，显示住户对重启都市更新的渴望。
在不到半年的时间，富都新做了充足的准备，现场带着绘制好的图样，直接向住户说明未
来建物的外观设计、公设，可分回坪数、以及室内平面图等等；当中，更细致到让找补差
距尽量在最小幅度，种种细节，让住户明确看到未来完工的样貌。
蔡家福知道住户对都市更新的期待，尽可能争取把可建筑面积做到最大，让住户原持有的
权状坪数不会因都市更新法规而缩水，更斥资10亿元购买公设地容移，并以合建约定方式
，保障住户分回原权状面积110%，且每45坪可以分回一部平面停车位。
着眼创造最大价值不惜成本 做好品质与地主共享
详细的说明、明确的权利分配，几乎是最优的条件，让住户开始相信“这次是来玩真的！
”
在说明会上向住户展现决心之外，为了能解决住户对都市更新的疑惑，富都新机构在说明
会上建立了人数多达400多人的住户LINE群组，蔡家福亦亲自参与由主委、住户代表组成
的讨论群组。
另外，富都新也租下店面做服务中心，由富都新机构的专业人员，面对面向住户说明，让
住户能清楚了解都市更新流程、契约内容等重要资讯，可以说是多管齐下，用实际行动削
减住户的不安全感。
蔡家福认为，和一般都市更新案件，实施者只停留在，建设公司成本控管的角度有很大的
不同，自己是站在住户的角度，思考如何把品质做到好，这个案子除了将住户的需求尽可
能满足，并依照公司的能力及对自我的期待，尽可能提高建筑技术及品质，更愿意把未来
成果分享给住户，是能够取得9成以上的住户信任的原因。
蔡家福骄傲的说，不同于一般案件，名人天厦是“都更同意书”跟“签订合建”的比率达
到92%，且所有程序公开透明，让所有住户都在同一个基准点上进行签约，“没有为了提
高同意比率，而私下给予住户多一点坪数”。
蔡家福说明，完工后的新建案，共有3幢6栋，每栋楼高35层，地下共6层，为了市容美观
，特地设计3大区块的建筑设计，将栋距距离加宽，经退缩后将有250公尺长的林荫大道，
搭配新庄体育馆的公园绿地，让本案将不只成为新庄区的都市更新经典代表、也会是新庄
区的指标性建案。
用心体现承诺深耕都更多年 傲人实蹟备受肯定
“我们用一流的设计师、一流的营造厂，预计8年内完工！”蔡家福充满企图心的眼神，
说明对此案的期待，但他也不讳言整体施工费用、政府法规将会是本案最大的挑战，如何
做好成本控管，又能顾好建筑物的品质、美观，将更新后的好处带给乡里，一直都是蔡家
福带领富都新机构进行都市更新的初衷。
而这样对自我的要求、和满足原住户的期待，让富都新机构完成多件令人印象深刻的案件
：比如保留了老榕树、并为神明建盖新庙迁址的“岳榕庄”一案，以及整合教会土地，并
完成前央行总裁彭淮南期许，保留老面包树的“永康丽水”一案，更让彭淮南总裁特别亲
笔致意，可以看出富都新机构对都市更新，重建家园安全之外，也相当努力保存文化、住
户与家园的情感和回忆。
经历过这些需要特别用心的案件，蔡家福观察，近几年的都市更新，政府单位对都市更新
的处理上有长足进步，特别是案件的审查效率、以及都市更新的程序简化等。但他也认为
，如果能够改变法规现状，让营建成本实质提列，并让都市更新的实施者合理利润能够实
现；同时，建议政府对都更住户全部同意依协议合建进行都市更新，应比照依权利变换进
行都市更新的税务减免及优惠，并缩短后续产权嘱托登记的时程，将会是推进都市更新最
大的动力。
蔡家福认为，能把都市更新案件做好，取得住户的信任，担任实施者的承诺体现、整个企
业的文化，都会是非常关键的因素，未来富都新机构将持续以“都更危老实践家”的自我
期许，专注在都市更新案件上，集合相关专业团队，提升建筑技术与品质，为住户打造安
全、且兼具美好生活品质的家。
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▲新庄区名人天厦社区更新后模拟图。（图／市府官网）
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前新庄市长！名人天厦！
基地范围超大耶，能整合真的不容易！这是目前全台最顶都更案吗？