敝人算是都市计画相关专业的，最近阿北的案子实在很有感，学弟妹以后小心了随时可能会
变考题喔XD 想说结合自身所学，从学理法律切入，试作深入浅出的分析。
其实都计地政类的申论写起来和法律一样复杂，我完美主义发作一定要考据完整才比较放心
，但这几天天周刊越爆越多，我忍不住了XD先发一些比较好解释的。
其实京华城这个案子大众都说到烂了，就是认定上他不是都更也不是危老，所以你不能把两
者的容积奖励放到他身上“准用”，就算假使它真的可用都更，它奖励后的回馈也会有合不
合理的问题。以下主要针对这两个问题作讨论。
这里先解释几个观念，土地相关法规在实务解读上，是要结合多条法律一起看的（一堆相关
的民事法、公法都要考量），不是只揪著土地法或都市计画法的某个字眼就能轻易解释，所
以之前才会有学者说京华城案申请栏目仅以“都市计画法第24条”为由，过于草率，就是此
理。
第二个观念是，都市更新只是都市计画的一个子类，都市更新不等于都市计画，简单来说就
是一个是子集，一个是母集的概念，旧市区更新的课题是都市计画的其中一环，故不能混为
一谈。
第三个观念是，在台湾的都市更新规则制定的时候，不像德国是把都市更新和其他都市计画
子类目作平级的存在，因此德国在做上层规划（比如划设分区）的时候，就会考量到这一个
旧市区应该怎么更新规划。而台湾在都更上，是采一栋栋建筑认定的，所以使得都市更新条
例不完全是规划方面的逻辑，而是往建管方面去解释，简单来说，都市更新条例是“特别法
”，所以为什么此法所规范之相关内容如果和都市计画法等法相冲突时，会先被拿来适用，
便是这个原因。
第四个观念是，法定规范的容积率是在没有任何容积奖励、容积移转下的上限（基准容积）
，所以不是说商三560%就是只能盖到560，只要你有容积bonus，都还能再叠上去，但也不是
无限制的增加，危老或都更分别有乘1.3、1.5的上限（都市更新条例第65条），部分奖励类
目也有上限（详细我忘了，但小沈为什么声明里面会宣称，我都有遵守1.2、1.5的上限啊，
凑数字的行为就是来自于此）
虽然我知道大家之前在研究的时候会从，容积一直给会爆掉这不符合直觉去思考，但是在目
前规定下仍是合理的。而这更说明了为什么公共用地在利益衡量原则下（都市计画学的一个
原则），会更可以基于公益性或需要性去尝试拿比较多的容积，因为地都是政府的，他可以
有效管控这里要做高度利用，那里改作低度利用，这样的使用强度和交通动线安排是可安排
、可预期的。
附上好理解的图
https://i.imgur.com/oAAc6WD.jpeg