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分析／都市计画法规笼统却又复杂 未来恐会出现另一个京华城
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分析／都市计画法规笼统却又复杂 未来恐会出现另一个京华城
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记者陈正敬／综合报导
京华城案在民众党主席柯文哲卸任台北市长后成为政坛焦点，由于京华城在审议过程中一
路被市府开绿灯，拿到了史上最高的容积率840%。然而也凸显出台湾都市计画法规不成熟
，导致都市更新过程中常常出现各种不同光怪陆离的事情。一名不愿意具名的民意代表就
认为，应当开放容积率和建蔽率，政府只需要限制人行道宽度以及其他基础设施，过多的
容积和建蔽限制，在这不完善的法规之下，只会再出现下一个京华城。
台湾地狭人稠，平原可用面积仅有25%，但需求却又大到不行。早期建筑法规不完善，导
致各个城市出现许多粗制滥造的建筑。终于等到政府打算好好正视都市计画问题时，却早
已盖好盖满，回不去了。为了让冲击降到最小，政府一方面推动都市更新，穿着衣服改衣
服；另外一方面为了能够手上有控制建商的筹码，设计了一套极其复杂的都市计画法规。
以京华城为例，土地使用分区最早是“工业用地”，原本的持有业者唐荣公司打算变更为
住宅用地未果，由威京集团以15亿3千万买下该笔土地，并向台北市政府申请都市计画土
地使用分区变更为“第三种商业区（特）”，只能作为商业使用，不能作为住宅。而且威
京集团靠着良好的政商关系，在1990年以特案方式通过。在经营不善后，威京集团又想要
走老路子，把使用分区改成“住宅用地”，开始了与台北市政府长达十数年的角力。而容
积率从陈水扁时代的97%、到郝龙斌时代的392%，560％，一路到柯文哲时代的840%。
仔细梳理这段过程可以很清楚发现，威京集团利用其政商关系不断地创下许多第一，比如
说第一个使用分区改成住宅区、史上最高容积率、第一个球状建筑（违反消防法规）。虽
然现在蓝绿议员拿出许多资料打得沸沸扬扬，但有不具名的民意代表研判，京华城案要给
柯文哲和京华城定罪机率不太高，除了“图利罪”构成要件十分复杂以外，主要是因为容
积率和建蔽率本来就是有一个裁量的范围。换句话说，依法虽然有载明给容积的条件，但
没有写不能怎么给，所以市府有一定的灰色地带裁量权，就算都发局和都审会依照法规去
审议，只要市长一个内签下来，公务员也只能照办。
该名民代解释，在这前提之下，给多少容积率就成为市府和财团交换的条件，容积率变成
不是根据专业判断，而是看建商要怎么跟市府谈判。更可怕的是，台北市还有一个容积银
行制度，若透过都市计划变更提高容积，则多出来的容积将会存入“容积银行”中，然后
再转售予建商或地主，得标者就可依规定移转标得的容积。由此可见，所谓的都市计画并
没有什么专业可言，看到的只是与地主、建商或财团交换条件的过程。
该名民代甚至指出，其实给建商或财团多少容积，因为成本问题，盖不完的比比皆是“盖
出来都还是满丑的”。而且所谓的都市计画的审议委员在审议时，都是用平面的逻辑去思
考，却都没有以立体的方式去进行都市计画。比方说住宅区是要盖多高？商业区又应该是
几层楼？在《台北市土地使用分区管制自治条例》里面，针对各使用分区的规范定得相当
笼统却又复杂，这给市政府一个相当大的裁量权。
也就是说，不管是容积率、建蔽率或是使用分区，都不过是公文上的用语，和当地的实际
情况都相差甚远。其实京华城附近的使用分区就相当明显，只有京华城那块土地是“第三
种商业用地”，周边全部都是“第三种住宅区”。但市民大道和八德路四段沿线又只有他
一个商业用地，从其使用分区就很明显看出京华城获得不少特殊待遇。
“就是因为各种特例，才让京华城变成这样”，有都市计画相关官员私下承认，京华城本
来就是各级首长无视专业，一路开绿灯所导致的结果。所以在京华城的眼里反而会变成，
“这些过程都合法合规，是你们这些政客因为政治问题才卡关”，尤其当京华城事业群的
中华工程承揽了不少政府标案，在原物料上涨的这个年代依旧硬著头皮去标下许多公共工
程，这件事从第一果菜市场被议员称为弊案，中华工程大动作说要告就都不难看出京华城
的背后有许多条件交换的影子。在这特殊的政治氛围和奇特的都市计画法规之下，这些渐
渐被爆料和独家给淹没，却无视于都市计画法规的落后和不完善，加上台北市拥有大量未
都更的区域，未来恐怕又会出现另外一个京华城。
5.附注、心得、想法︰
※ 40字心得、备注 ※
其实从京华城的过去可以很明显看出来，满满的特权，最早从工业用地变商业用地
现在又要改成住宅，哪个地主有办法像他们一样这样想改就改
更别说其实京华城根本不是都更，是地主重盖
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