※ 引述《piliwu (Love Ciroc!)》之铭言：
: 监察院报告写很清楚
: 京华城案问题就是容积率增加没有法源依据
: 台北市土地使用分区管制自治条例规定
: 京华城商三土地就是560%容积率
: 奖励容积上限就是30%，加上去就是728%
: 没有840%这种东西
: 奖励容积有很多项目可以每项增加2%10%
: 但为了避免容积爆炸影响都市计画
: 法规都会规定不管怎么加就是30%上限
: 没有下个签或专家会议可以再加20%这种事
: 行政命令或会议决议可以大于法规？
: 还有护航的说可以准用都更勒
: 靠全台湾建商怎么没一家可以准用？
先讲法律层面
因为威京用了一个刚好在台北市不适用的作法-叫做自拟细部计画,来自订容积率及建蔽率
照理来说该吃鳖的,但就是意外给他违法通过了,才会闹成这样
一般来说,六都里面管都市计画容积率的上位法规,都是把都市计画法台湾省施行细则拿去抄一遍,然后根据各地的情况稍作调整
只有两个例外-台北跟台中
台中是因为用行政命令这种细则,会有未经民意审核之虞,所以弄成法律性质的自治条例,但内容也是差不多
也就台北完全不一样,另外搞了一个台北市土地使用分区自治条例
所以说,除了台北市以外
容积率跟建蔽率都是都市计画书本身订多少,最后出来就是多少
(但不是都更却想援引都更容积奖励办法也很瞎就是了)
除非都市计画书没写,才会依法给一个附表,要求容积率跟建蔽率不得超过表定上限
像桃园市住宅区跟商业区的容积率,表上直接写非得要在都市计画中写明不可
台南市的没给住宅区或商业区的表定容积率上限
(市镇计画的部份,通常另外由细部计画做规范
乡街计画和特定区计画的部份,在主要计画中即有规范,惟土地权利人另行规划细部计画者,以细部计画书上的规范为准)
偏偏京华城那块地在台北市,然后台北市土地使用分区自治条例又写得很严
全市统一,是哪种分区就容积率多少,上限又多少
完全不给你用都市计画书另行规范的空间
(不管是政府的都市计画书,还是如地主威京集团所述,依都市计画法第24条,由地主自拟的细部计画书)
只有住二,住三,住四在邻接较宽之道路,或刚好是公园广场绿地河川第一排的时候,得经都市计画程序酌予放宽
商业区的部份,则可能受制于基地邻接道路中,最宽者之路宽
所以问题出在威京那边的人,没搞清楚台北市的相关法规比较严
(从发言来看,是真的到现在还没搞清楚)
然后柯市府的人,居然也忘了自己在台北市政府上班,以为自己在外县市上班
所以就傻傻给过了这个唯独在台北不适用的做法XD
再来讲应然的层面
如果不管法律,京华城那块地到底该不该给这么高的容积率呢?
答案也是不该,因为会有容积率的限制,就是因为人的一切活动都会产生其外部成本或附带需求
所以你会需要配套的公共设施来服务
举例来说,京华城那块地原本正常的容积率是560%
(假设民国77年还是台北市土地使用分区管理规则时,所规定商三容积率就是560%,且没有给予都市计画书另行规范的空间
那本来1990年变更时,给的392%容积率,倒也算是违法了,难怪会被监察院纠正)
但这次用上在台北市不能用的手法之后,容积率冲到840%
那就代表出入的人数,会多出50%
(如果以容积奖励的上限728%来计算,也会多出15.38%的出入人次)
而京华城周边的公共设施,能不能负荷的了这么多人的进出呢?
我个人的看法是比较悲观的,尤其是在交通方面
毕竟那边没有捷运啊!
(然后台铁增设通勤站也因为高铁用掉其中一个方向的外侧轨道而失去可能性,再说光复紧急停靠站其实在光复南路以西)
上一个在没有捷运的地方搞大型办公园区
结果一堆员工在那边哭上下班没公共汽车搭的案例是台北企业总部园区...
更别说南京旧宗路口,从内湖五期还没开发成现在这种规模的十几年前,就是恶名昭彰的塞车堵点了...
(而且那个台北企业总部园区的容积率才572.36%而已)
当然一部份的原因是走南京东路六段的公共汽车,大部分是不载短程的国道客运
而八德路本身比较没有这方面的问题...
然后京华城真要走到南京三民站搭车也勉强可以(但直觉上不会想这样走)
考虑到京华广场的总楼地板面积,大概也只有台北企业总部园区的三分之二不到...
或许最后问题不会棘手到这种程度...
但从TOD的角度来看,我觉得京华城那块地还是没脸拿一堆芝麻蒜皮的小事
提什么韧性城市跟宜居城市来争取容积奖励的...
不过最后回到法律的层面
以都市计画法第22条第三项的内容(土地使用分区管制),在台北市土地使用分区自治条例中竟丝毫不予放宽
我看这案子最后解套的办法,可能是官司打到逼宪法法庭出动
解释台北市土地使用分区自治条例,没有允许都市计画书自行规范容积率与建蔽率,是否牴触都市计画法第22条了XD
(是说台北市的都市计画,问题一直都很大
明明理论上只有一个主要计画,结果居然允许12区分开做主要计画的通盘检讨
中央也不敢逼台北市照正常做法来...)
以上,是我一个都计相关系所毕业的鲁蛇,翻了法规之后发现京华城这案子跟台北市的相关法规,发现的明显不合理之处