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上个星期谈到利率跟房价以及房贷负担的问题，我的观点是利率提高会让房价下跌，但是
未必能够减轻购房的负担，因为每月贷款要偿付的金额也会因为利率提高而上升。
有些人认为税才是关键，我的看法是那仍然没有办法改善目前的情况。
房屋税的情况跟利率的问题类似，如果调高房屋税以垫高持有房屋的成本，房价会因此下
跌，但是持有房屋的成本却因为税而上升了。这样一来一回之下并不见得会让买房的负担
降低，反而让现有房屋自住的人负担变重。而且由于这是全国一致的政策，房东把成本转
嫁给房客的机率很高，租屋者的日子会更难过。所以倡议者很快就修正为自用住宅及房屋
出租者的税率并不用调升，不过问题在于这样还剩下什么？
有些人认为既不是自住也没有出租的一定是囤房，上面提到的房屋税在排除自住与出租用
途之外，必然就是囤房以待房价上涨出售获利。
囤房的后果就是造成闲置住宅，这个如何判断并不容易。虽然有说使用用电的度数来看，
不过这只是在没有收税的情况下学术调查可用的方法。真正要收税了，摆几台冰箱或几个
酒柜就行，如果要能够有点生产力，放几台电脑来挖矿虽然不见得能够赚回成本来，只要
比被课囤房税划得来就好。到最后不但课不到囤房税，反而还浪费电。
这样讲如果还缺乏说服力，我们可以从“囤房”本身就不是合理投资来看。
我曾经帮忙算过两年的信义房价指数，对这个指数比较清楚，所以用他们的资讯。2001Q4
的台北市指数是34.81，2022Q4的台北市指数是125.29[注1]。21年的时间房价上涨为原先
的3.6倍。在这21年的时间内薪资没有涨这么多，所以现在年轻人想要拥有自己的房子越
来越难。
但是从投资的角度来说，这样的获利真的是好投资吗？21年上涨为原来的3.6倍是相当于
平均每年6.29%的投资报酬率[注2]，不过光是这个数据也还不容易看出来好坏，我们拿其
他投资来对比一下。
在2003年6月开始的0050 ETF到2022年年底含息的报酬率是在这19年半里平均一年9.77%。
这里的计算是把拿到的现金股利立刻再拿回来买同一支ETF以享受复利带来的好处，当然
这里头含息的部分还应该要扣掉所得税跟二代健保，所以最后大概是只比9%多一点的。
刚刚前面提到的6.29%的房价报酬率也是高估了。在信义房屋指数里面房屋年龄也是一个
重要的房屋特性，对房价是有负面影响的。台湾五十放20年还是台湾五十，并没有新旧之
别。可是一栋房子放20年之后，价值是比不上隔壁刚盖好的新房子的。刚刚谈台湾五十谈
到了现金股利的个人所得税，房屋也有自己的房屋税要缴，有贷款利息要负担。把这些放
在一起，囤房要赚钱绝对不是放长期的，而是要在短期卖掉，靠财务杠杆来赚钱。放个廿
年房贷都缴完了，财务杠杆一点都不剩，报酬率变成刚刚谈到的6.29%减去房贷利率再减
掉房屋税造成的影响以及房屋放了廿年之后的价值减损。
这样还能赚到钱吗？
从这个简单推算就知道“囤房”要赚钱绝对不能放长期，短期就脱手靠财务杠杆放大获利
才是唯一的途径。靠征收囤房税来提高市场供给并不会有多大用处的。2016年的房地合一
税就包括了短期交易适用较高的税率，2021年的房地合一税2.0把持有期间又做了更严格
的限制，对短期交易更加不利，已经是对症下药了，不过房价还是并没有因此下跌，最多
是涨的慢一点而已。
打囤房只是扎个稻草人来打，对于居住正义没有多大的影响。最后打到的可能是继承了祖
产但是自己用不上也租不出去的人。
[注1] 信义房屋的房价指数从2001年底算起的原因是目前网站上公布资讯最早从2001Q1开
始。原始资料还可以更往前到1991年，不过早年资料样本点比较少。
[注2] 如果要跟下面台湾五十的时间对应，从2003Q2计算到2022Q4的话，平均每一年报酬
率稍稍上升至6.68%。
4.附注、心得、想法︰
卢教授做了简略的计算与论述
其实重点就是房价与囤房根本不是重点
降低了房价，不等于买房负担减轻
打囤房也没太多用处
所以更多的社宅，更多的包租代管与租屋补助
才是人民真正需要的
人人都有房住最重要