Hi 吐司卡大，年底要来东京迪斯奈乐园玩吗？
: 购买房屋的房贷成数：最大贷款额度为100％
: 再融资的房贷成数：最大贷款额度为150％
: 对于购买房产，房产价值必须至少为1,000万日元
是！日本人 or 永住者，不用出头期就可以买房子了。
我是希望台湾能导入一样的制度。
不过，就台湾的状况，房价可能只会愈叠愈高而已。
抑制房价，不能只有一帖处方而已。
补充：出头期的好处是好谈利率。
: 贷款利率
: 每年0.80％至1.05％固定利率贷款（2018年9月）
: 对于指数型房贷利率，初始利率在0.47％和0.92％之间（2018年9月）
基本上，不要太差的公司都是 0.55 ~ 0.30 左右。（浮动利率）
日本银行的玩法是：牌告利率 - 优惠利率 = 贷款利率。
本鲁几年前贷款时是：0.5。（三井住友）
现在三井住友最低可以到 0.3 (网络银行申办的话）；UFJ 则是 0.5。
看似三井住友比较好。不过，保障内容有点不同。羊毛出在羊身上。
: 贷款期限： 1至30年
: 八卦是据说东京可以贷到40年
一般来说是到 35 年。能贷到 40 年的，我不知道是什么银行？（地方银行？）
Anyway，日本的大手银行都是按照 flat 35 的机制做房贷的核贷。
: 本来你要对自住友善
: 就是要降低自备款门槛
: 最好就是零自备
: 房子直接全贷
: 买好之后 就是直接每个月缴贷款
: 30-40年 成家多简单=.=
对。我觉得这种制度很好。
不过，好的制度不只有免头期。
例如：
1. 日本的房屋税以及土地税(*1)的课税金额不会像台湾一样，差市价好几倍。
可以参考日本的“路线价”网站，这里列的金额，不会偏离课税金额太多。
另外，日本没有自用住宅优惠，只有五年的节能住宅优惠而已。（土地没有）
也就是说，维持成本相对于台湾算高。
在这个制度导入之下，台湾的有巢氏可以试算一下，目前的房屋税以土地税*10看看。
我是觉得这一点，我可以接受。（可能我日本住久了？）
2. 日本无房贷利息扣除额
但是，日本有房贷残值（*2) * 1% 的扣除额优惠。
算法如下：（假设年底房贷还剩 6000 万，超过上限 4000 万。）
a. 4000 万 * 1% = 40 万
b. 当年度课税所得算出来的所得税 - 40 万。
c. 所得税扣不满 40 万时，差额可以拿去扣住民税。（有上限的）
这个制度只有 10 年。是的，房贷 35 年，不过只有 10 年的优惠。
另外，去年起（2021年），比率改成 0.7% 了。
明年（2024年）起，上限额缩减为 3000 万。
也就是说，愈晚买房愈衰小。（其实是日本政府大SB后没钱了）
3. 尽管是实价登录且实价课税，卖房利得时的课税低廉。
https://imgur.com/CRjFOLa
卖房的利得先减掉 3000 万，有超过的部分再算让渡税额。
不过，这个 3000 万的特别扣除额，三年内只能使用一次。
看一看之后，有没有觉得台湾的管制很多？日本根本就是炒房天堂啊。
我是建议那些居住正义份子，别再说日本有多硬了。
4. 返済负担率上限一般来说为 35%。
返済负担率的简单来说，就是每年的房贷本利和的年收占比。
以年收 500 万来看的话，5M * 35% = 175 万。
一个月还的房贷本利和就是 175 万 / 12 = 14 万多。
银行会参考这个值。以年收 500 万来看，返済负担率大概会是 30% 而已。
为什么会有上限 35% 的原因是，日本的社会保险费用加税金大概就是 20.43%。
如果返済负担率是 35% 的话，家庭的实质可支配所得，就很低了。
对银行来说，是个风险。因此，也不一定能全额贷款囉~~~
5. 其他。
工作之余写这篇，想不起来了。有问题可以推文问我。
*1：在日本俗称固定资产税
*2：日文是：住宅ローン残高。我不知道中文是啥。
: 日本都可以全贷台湾为什么不能全贷???
承上。我觉得全贷这件事情才能真正保护年轻人。
不过，课税时的公告现值也不能偏离市价太多。
这样有助于去搞囤房的投资客以及政治人物。
（一堆政治人物土地跟建物一堆的，那些税金 * 10，应该很可观）
另外，台湾的自用住宅优惠有点优惠过头了，我是觉得两间差不多。