1.转录网址︰https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/5064107
2.转录来源︰彭扬凯
3.转录内容︰
彭扬凯／明伦社宅月租4万？百分百财务自偿，成社宅租金硬伤
近日台北市明伦社会住宅三房租金40,500元，引爆“租金价格”争议，后续柯文哲市长出
面缓夹指出，会有这样的规划在于希望社会住宅“不要都穷人”，并翻转大众对社宅的负
面偏见。对笔者而言，此次争议，不啻凸显台湾虽起步推动社宅，但对若干核心价值原则
ABC问题未被厘清。
社宅100%自偿的紧箍咒
先从事件争议的焦点“租金”谈起。
就各国经验，社宅租金订定基本上是围绕在“可负担租金”此一原则上。何谓“可负担租
金”？其精神是，房屋租金支出不应超过该家庭收入一定比例，国际较普遍接受标准为
30%。其作用为，衡量家庭居住负担是否合理，并做为政府核定住宅补贴对象与额度之原
则。
循此原则落实于社宅，就是依据入住者所得级距订定其可负担的租金，即所得较低者租金
较便宜。回到台湾，政府推动社会住宅迄今，始终未真正回归“可负担租金”原则。有的
是，中央、各地方政府各自有所谓“一般户市价打几折、弱势户再打几折”这种喊价说法
，试问，背后的衡量依据为何？打完折后弱势者真的租得起吗？
台北市政府公务员难道不知道租金过高会有正当性争议吗？他们是知道的，但问题是，背
后有一个“财务100%自偿”的紧箍咒。意即，要求社宅整个生命周期的租入收入可以摊还
全部兴建、维护、营运成本。故社宅租金设定从“可负担租金”转向“成本租金”考量，
这也是台北市、乃至台湾社宅租金相对国外（可负担性）偏高的根本原因。
下图是国外社宅租金与财务基本逻辑示意。若追求“自偿”，社宅就必须设定以成本租金
出租，当然，它的确比市价租金便宜。但因为依据“可负担租金”订价，实际上会依不同
所得分位收取比成本租金还低租金，就财务角度这就是赤字。
有人问，那无法自偿财务赤字怎么办？两个字：补贴。
https://imgur.com/fVMWoTN.jpg
可负担租金的补贴财源机制才是关键
以欧美经验为例，皆于二战后大量兴办社宅，该时期为经济增长高峰与福利国家当道，租
金收入不足部分就是编列预算直接补贴。到了上世纪80年代末，因累积一定社宅数量财务
负担日趋沈重，故新建速度趋缓，且开始以要求都市开发利得必须一定比例回馈于社宅财
源，如棕地变更、都市更新、容积奖励、租税减免等。重点是，财源手段有异，但“租金
可负担”原则并未动摇。
台湾当前最大的挑战是：社会住宅数量过少须大量兴建，但政府财政补贴能力有限，又没
能力从房产开发利得取得资源。此乃争议真正根源，那就是，社宅可负担租宅与可持续财
务如何衡平？
柯文哲引爆社宅租金争端，其决策内核的矛盾是，他看到政府补贴能量有限的问题，但却
忘了“可负担租金”此原则。所以希望租金高点、政府少补贴点，才产生了今天的争议。
但这并非台北市或柯文哲的问题而已，其它县市、中央住都中心兴建社宅财务没问题吗？
他们只是没柯市长那样“白目”收高租金讨骂，要嘛少盖点、这样贴钱少；要不然就别捅
破，反正财务问题是以后的事。
对此，负责任的政策是开源与节流。节流要处理的是，社会住宅当是怎样一种居住水准？
这关乎每坪单价、房型坪数设定、后续维管支出等，如果可更好的控制，租金自然下修。
但这是专业问题，我相信中央与地方公务员的水准，他们会务实检讨。
比较麻烦的是开源，这是政治问题。我们的政府高层，应体认“可负担租金”乃社宅基本
精神，当打破“财务100%自偿”迷思，给予社宅必要预算，积极要求房产开发利得回馈，
甚至评估合理调整房产税制新辟财源之可能。
总而言之，“可负担租金”是社会住宅租金订价的核心原则，因此以租金收入作为“财务
100%”设定要打破。而我们也必须严肃面对补贴财源可持续议题，从控制成本与强化财源
两处着手。唯有如此，台湾的社宅才能迈向可长可久之道。
https://imgur.com/MnGmdhx.jpg
文：彭扬凯，OURs都市改革组织秘书长，社会住宅推动联盟召集人。
更多OURs都市改革组织：Web｜FB
4.附注、心得、想法︰
对这方面没什么研究
文章内容简单来说就是政府有规定财务100%自偿
社宅房租要便宜的话就只能政府补助
但是盖得多的话 政府就没有这么多钱补助了
这文章说的正确吗?