哀,这边我还是要再帮陈菊讲个话.
政府因为怕被骂炒地皮而不敢讲.
但实际上,市政府本来就是靠炒地皮在赚钱...叫政府不炒地皮,不如叫狮子不要吃肉好了.
很多人不知道,政府取的土地,除了征收之外还有什么方式.
基本上小的不讲,政府取得土地还有两大招,每天用天天用照三餐用的招.
1.重划取得...公办重划100坪土地政府可以取的55坪,自办政府取得45坪.
所以美术馆,农16,中都,甚至整个新弯区,你就知道有一半的土地都是市政府的...
对喔...这是重划取得,不是他跟你买...
政府最多就是开马路+盖公园和迁水电...但通常那个花费都远低于10%的总土地价值.
(所以一般重画都喜欢自办,自办政府少抽10%的土地...这样比较赚.
但是政府又会透过一些手段逼你很多地方只能公办,例如新弯区之类的)
2.开发回馈,或是抵税....
不只是建商的容积阿道路用地阿.
之外还有很多直接抵税,或是大范围开发,但是不给政府钱,直接切土地给政府.
这种土地通常比较零碎,不过政府很爱收一收之后再转卖.
基本上都会赚钱....因为多亏几次钱就会被纠举.
(并且政府都用公告现值在收购的,开标又卖行情..根本奸商,马的
前两个月我妈想要去标某个废墟公寓一楼当停车位,我就笑他说那个底标一定很贵
他还不相信.结果果然开标价就让我这个投资客觉得根本不是投资价,
然后还标掉,价格还更贵了一些)
所以基本上,政府土地取之不竭用之不尽,并且都是很低或是完全没有成本取得.
因此不存在政府卖祖产,卖土地卖光了就没土地的问题.
也奠定政府是最大炒地皮的炒手,也是最大地主的由来.
政府如果不卖土地的话,你只会看到政府手上土地越来越多越来越多越来越多.
没多久整个都市的土地都跑到政府手上去了...XD
所以政府卖土地是很正常的.....
然后再来讲到政府炒地皮的功力.
政府卖土地会经过一个地政局的评议小组..
通常政府卖土地的价格也没有离开行情太远.
(因为我们都有在看,国有财产局土地招标是很重要的行情指标)
今天这种时期,你在怎样图利,10亿的土地,你能卖到9亿就可能是之后有人会被抓去关.
一般成交土地与该有的行情,都会在3~5%上下摆荡而已..
因为现在资讯太爆炸,什么都公开...太多只眼睛再盯,你根本没办法乱搞.
政府随便招标一块土地,95%的建商开发人员都会看,你光这些眼睛你就很难乱搞了.
更不用说有钱人要买地豚的,我们投资客要参考行情的,企业要投资的要置产的.
而既然这么公开,那政府要怎样炒地皮.
很简单,你要知道,都发局是他的,捷运局是他的,工务局也是他的.
例如铁路捷运化好了,因为是重轨,所以我没记错的话是车站500公尺内容积都会加50%.
所以本来地下化前,政府这块地要卖1亿好了,地下化后因为容积增加.
评定委员会就会换算他盖房子后可以多卖多少坪建坪.所以之后底标可能就变一亿一千万.
这是"卖给大家"的底价.
然后再来就是因为你容积上升,所以公告地价上升..
(并且是车站方圆500公尺内全都上升)
因此你的地价税就上升....所以你买到这块土地后,你的地价税也会因此涨了10%.
所以政府在这边盖一个车站,他除了自己的土地加价卖外,他还多抽妳很多税金.
另外,政府重划后你都是盖新屋,那产生大量的房屋税,这些又是政府收入口袋.
(新屋的税金又比较高)
so...你在看,政府让轻轨经过新弯区...这边土地他取得55%...
多爽阿...裁判,球员,连观众都是政府的人...
然后政府还可以透过都发局去规划重划后的土地的使用分区.
他把商业区规划多一点,土地价格就三级跳.
最近政府是不是开放200公尺的审核标准??...(所以之后本来大家盖29F,都会变3xF)
你盖更多建坪空间,土地价值又上升....
所以政府的房屋税和地价税收入又增加之外,政府的土地又变更贵来卖你.
哀.....你在烦恼政府卖祖产...
你干嘛替奸商烦恼啦...后又.
然后政府卖土地也很贼.
你看他到今天都还在卖美术馆的土地...他养地养都快20年了.
政府不是傻傻一次把重划区的地权都拿出来卖你.
政府是先卖你几块,让你们建商去盖房子去炒房价.
等到燃料有点少了,他再加码卖你几块,但是价格自然上升.
所以它卖了快20年,手上依然拥有美术馆或是农16几千坪的土地可以卖..
甚至如果局面不好,政府也不是降价卖.
你看2016局面不好,桥头和高雄大学的土地都流标...
政府...他就收回来不卖...过一两年在卖,但是价格没降.
so...除非不动产崩盘..
不然政府炒地皮稳赚不赔,并且恐成最大赢家...喔不是恐成,是必成最大赢家.
另外,你要知道你的营业税所得税营利事业所得税都是缴去给中央.
并不是地方政府拿的.
市政府的收入,一半是中央的补助款.....
另一半,几乎都是跟不动产有关,各种税金,土地卖出收入或是出租的权利金.
就像去年高雄市政府负债减少,因为南合兴大卖土地,他的土增税缴太多让市政府债务缩减.
so...不动产不死,政府不倒.....
(底特律就是不动产崩盘,所以地方政府破产)
我讲过,信不信你可以去找财政局或是主计处的政府财报来看...
一切都是公开的....自己去看就知道.
那我们回到高雄债务问题.
高雄这段时间疯狂的丢下建设...
但是也带动了很多重划,无论是凤山,桥头,新弯区,还是哪里.
所以你可以视同政府这个炒地皮的炒手,他砸了很多钱去炒土地.
只是刚在大量买入阶段,卖出量还没很大..
那...自然举债上升阿....你买房子也要办房贷麻...
等到卖掉房子,只要有赚...那这些债务只是"投资杠杆"而已啊...
所以最早,陈菊政府在议会上想讲实话.
"我们高雄资产是负债的三倍,并且资产价值增加量比负债增加量大很多"
可惜后来好像是怕被别人骂他炒地皮,所以才将计就计..
开始哭说中央给的统筹分配款太少,中央健保欠高雄钱干嘛的...
但实际上...他一开始讲的才是真相...后面讲的是在耍你们白痴人民的..XD
没有负债问题...只是投资布局下去后,还没回收而已.
另外...政府的债务利息多少??
0.7~1%....超级低.
另外...他不用还本金(因为他随时都在举债和还债,会维持负债金额在那边)
所以高雄市政府欠2400亿,请问他利息多少.
我既的好像是21还是22亿.
那...高雄市政府一年收的各种罚缓是多少??
2x亿...XD
政府光靠开红单就可以付利息了...
你说他负债的成本有什么压力??
有时候,我不喜欢无脑的乱骂.
因为这样你扭曲了事实...
等到哪天你上台后,你打算怎样运转这个政府??
你骂市政府举债..那你上台你敢举债吗?
你骂市政府卖土地,那你上台还可以卖土地吗?
那你不举债,你怎样刺激地主重划,刺激投资开发.
你不卖土地???.....不要说回收投资了...
我问你..
市政府在中都有55%的土地...这边土地全都是盖住宅用的.
请问...政府不把这些土地卖掉.
他是打算自己开一间建设公司,请一堆公务员来卖房子????
喔,你盖房子卖也是连土地卖...还是你叫他卖地上权..
哀,政府不卖土地,就想叫鱼不要在水中游一样无理.
阿你骂政府卖土地??...你干嘛不骂太阳干嘛从东边升起.??
不过台湾目前就是很假掰.
炒地皮就是该死...造成政府不敢承认在制度上面他的运行模式.
然后后面延伸一大堆脱离现实的意识形态斗争....
结果造成政府无法用最有效能的方式去运行,为了一堆虚无飘渺的意识形态和奇妙的民意.
这样真的很蠢...并且拖垮政府,危害到所有市民而已.
so....政府一点都不如网络反指标讲的蠢.
政府比大多数白痴人民聪明高竿太多太多太多.
只是太多事情牵扯太复杂,所以你只看表面会觉得政府怎么会那样干.
喔不...
你真的自己变成政府官员,你可能根本没办法做的有人家一半的好.