来源：住展
标题：建商一句“宁愿去做冷气”揭都更危老现况　自主都更能成解方吗？
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内文：
本文摘要
·危老重建造价已由每坪15万至16万元攀升至约40万元，房价未同步上涨，建商更倾向挑案
而非积极整合老屋。
·台北市截至2026年4月底核准1065件危老案，其中177件已失效，约每6件就有1件无法顺利
动工。
·基地150坪以下危老案因总销规模小、成本压力高，最容易因营建成本上升而停摆，建商
更偏好400坪以上大型基地。
·自主都更可提高地主分回价值，但须自行承担融资、营造、发包、信托及风险管理，整体
推动门槛明显较高。
·推动自主都更应审慎评估全案管理公司的专业能力与实绩，避免因管理及工程经验不足影
响重建进度与品质。
全台老屋改建需求庞大，过去地主等待建商上门整合，如今却变成建商反过来挑案。《房市
读懂了》节目提及，一名建商手中握有五、六个危老案，有些地主已经百分之百同意，最后
却全部喊停，最后只说一句：“我宁愿去做冷气。”
营建成本飙升？建商从“抢案”变“挑案”
节目指出，建商不愿意推进危老案的主因，在于营建成本快速垫高。包含机电、土方、连续
壁、零损监测等费用全面上扬，使原本可行的重建案，重新试算后难以获利，甚至连成本都
无法回收。
以台北市一件危老案为例，建商原先预估每户机电成本约100万元，如今发包价格已上升至1
50万元；整体造价也从过去每坪约15万至16万元，攀升至每坪40万元。然而，房价并未同步
翻倍，建商开发利润大幅压缩，宁愿暂停危老案，也不承担更高风险。
对此，《住展》企划编辑魏敬轩直言：“以前是地主在挑建商，但现在是建商开始挑地主。
”他点出，现在地主无法再像过去一样，对建商比较挑剔、能够予取予求，能分回的东西也
较少。
危老案核准只是领到号码牌！150坪以下最容易卡关
即使危老案已获核准，也不代表能顺利动工。据台北市建管处资料，截至今年4月底，台北
市核准危老案共1065件，其中已有177件失去效力；换言之，每六件核准危老案中，约有一
件可能盖不出来。
最关键的是，这些失效案件多为基地150坪以下小型案件。节目点出，小基地危老案更容易
卡关，由于总销规模有限，一旦造价上升，开发商获利空间便迅速缩小。因此，建商更倾向
投入四、五百坪以上的大基地，较有机会提高销售单价，也较能分散成本风险。
建商不来怎么办？地主面临资金、营造与管理挑战
在建商逐渐退场的情况下，政府近年积极推动“自主都更”，让地主不必将利润分给建商。
然而，自主都更意味着，住户必须承担原本由建商负责的融资、信托、营造、发包、管销与
风险管理，门槛并不低。
魏敬轩以新北市树林文林段自主都更案为例，该案原为海砂屋，建物老旧且有安全疑虑，早
年曾寻求建商评估，但因当时没有捷运万大线的规划，建商认为获利条件不足，最后由住户
自行推动更新。
他指出，该案自2019年成立更新会，历经整合后于2023年核定，预计2028年完工，前后期程
接近十年。虽然听上去很美好，地主不用将利润分给建商，“但这也代表所有的责任，都由
地主自己负责”。
能百分百信任全案管理公司？合作对象要慎选
近年政府推动自主都更，市场上也出现不少“全案管理公司”。不过，节目提醒：“全案管
理公司没有建商的背景跟承担，等于少了一层保固，且大多数都是房仲出身，拥有土木与结
构背景的人并不多”。
笑死 造价15-16万 开价80-100万
算上地价 最少三倍起跳
现在扯到说一坪造价40万
现在是要吵说一坪要150万喔
真是呵呵