预售屋解约潮上演中 限贷令掐死资金 消基会示警：许多家庭形同断头
自由
文/记者朱语荞
台湾预售屋市场正面临一场前所未有的解约风暴，消基会示警表示，这场解约潮起于新青安
贷款激起购屋热潮，却也迅速触发银行限贷防火墙，“限贷令”将数以万计购屋者推入资金
断裂的深渊。
消基会表示，自2023年底起，因应新青安政策推升房市交易热度，但又为遏止信贷过热与资
产泡沫风险，在2024年初祭出“限贷令”，提高自住以外购屋者的贷款成数门槛，并要求银
行强化放款审查与资金控管。
对消费者而言，许多早在2021～2023年间签下预售屋合约的自住型民众，原先规划以7至8成
的房贷顺利交屋，却在面临实际交屋时，被银行告知仅核贷6成5、甚至更低的贷款比例，这
些突如其来的资金缺口往往高达数百万元，对于多数家庭而言已形同断头一击。
由于预售屋合约往往签订时间距今已久，且资金安排多已固定，临时凑出额外数百万资金并
不现实。对此，消费者唯有选择“解约”，却又不得不面对钜额违约金与合约法律责任的双
重打击。这就是目前席卷全台的“预售屋解约潮”背后最真实的消费者处境。
消基会表示，根据《平均地权条例》第47条，预售屋在未办理第一次移转登记前，原则上不
得任意转售。此一规定原意为防止短期炒作行为、稳定房价市场，但在现今市场转向、房价
走跌、利率升高的情况下，却让手中持有预售屋、却无力继续履约的消费者陷入死胡同。
以目前一般预售合约条款为例，一旦消费者无法如期交屋，选择解约，建商往往可依约收取
已付上限15%价金作为违约金，并保有原屋重新销售之权利。消费者不但无法将房屋释出、
找寻其他买家减轻损失，还被迫接受“由建商回收、消费者单方面损失”的不对等条件。消
基会认为，房价高昂，现行违约罚则过高，有必要检讨并下降违约金，或许可解套此僵局。
更令人忧心的是，当市场出现转售需求时，不乏愿意接手预售屋的潜在买家。然而，根据地
政司函释，若透过让渡书进行契约转让，仍属于违规“换约”行为，可处以新台币50至300
万元罚锾。实务上建商多以“不愿承担行政风险”为由，拒绝换约要求，使得原买受人即便
找到接手者，也无法脱身。
消基会认为，在这场由制度引爆的风暴中，唯一站稳脚步的，恐怕只有建商。因为根据现行
制度，违约金建商可依法取得上限15%的违约金；建商可重新释出相同物件，甚至以较高价
格转售。在转售受限条件下，建商成为唯一主导者，能挟市场稀缺性进一步操控价格。
消基会呼吁政府正视并提出以下四点建议：
一、修法弹性化：针对特殊情况放宽转让限制
应允许因失业、贷款不足、重大变故等因素所导致的“非投机性让渡”可进行换约转售，并
设置明确审核标准，如对于因经济困难而需要解约的自住型消费者加入除外条款之中，以免
违规滥用。
二、强化履约担保监管　落实资讯揭露制度
主管机关应建立预售屋履约担保的公开资讯平台，所有建案应强制揭露其保障机制、金融机
构名称、查核纪录等，供消费者查询与比较。同时应强化金融机构与建商间的履约稽核与责
任归属制度，让履约担保不再只是“纸上条文”。
三、设立专责法律援助窗口　协助消费者解约与求偿
消费者在面对建商不愿换约、贷款落差、违约争议等问题时，常缺乏法律资源。内政部应设
立专责法律咨询平台，或结合各县市消保官资源，提供消费者具体的解约程序协助、契约解
读与法律诉讼支援。
四、推动购屋教育纳入社会宣导计画
政府应主动编撰《购屋风险手册》，并与房仲业者、公协会合作，于购屋前提供消费者风险
说明及教育课程，提升其对契约条款、贷款限制、履约制度等重点的认知与警觉。唯有落实
知情权，购屋才真正公平。
https://estate.ltn.com.tw/article/25082
建商大胜利
没收违约金后再加价卖
最后倒楣的还是一般百姓
伟哉我的党