生育率剩0.7?
生不如买 房价才是国安问题
2025 年，台湾生育率续创新低。根据内政部统计，1 至 5 月出生人数仅 3.9 万人，推
估全年约 9.3 万，总生育率（TFR）估落在 0.71，为全球主权国家最低。死亡人数则高
达 21 万，显示人口已进入深度负成长，生死比近 1：2，且下降趋势仍未止步。
根据分析，台湾的少子化问题已非单一社会现象，而是系统性人口崩解，其速度与规
模在全球史上亦属罕见。不同于欧洲国家经历长期低生育逐步适应，台湾仅十年间生育率
自 1.2 滑落至 0.7 以下，速度之快导致社会、经济、教育、劳动、军备等多层结构尚未
完成转型，便已面临收缩压力。
与生育率同步崩落的，是交易量的急冻与政府的沉默。六都实价登录显示，2025 上半年
成交量年减逾 30%，惟价格仍维持高档。北市预售屋站上百万单价，中部七期亦普遍维持
每坪 60 至 70 万。尽管建材成本自 Q1 起已下滑约 8%，但价格多透过暗折、赠装潢、
低自备等手法处理，实质价格与开价呈现脱钩，外界难以辨识市场实况。
支撑房市的关键并非基本面，而是宽限期。根据财政部与金管会资料，“青年安心成家贷
款”核贷件数已突破 30 万，其中超过七成使用五年宽限期，买方仅缴利息、不还本金，
使得价格虚稳、成交假象延续。市场专家预估，自 2027 年起将出现大规模青安贷户进入
本息摊还期，届时若利率上升或房价调整，恐将引爆负资产与抛售潮。
中国大陆房市正是前车之鉴。自 2020 年疫情爆发后，中国为挽救经济迅速放宽信贷与地
产限制，带动房价短期暴冲，至 2021 年触顶。随后进入下跌周期，历经以下阶段：
2021 年 Q3：成交量骤减，限贷、限购、三道红线政策同步上路，导致资金链紧缩，购屋
信心快速崩溃。
2021 年 Q4：房企违约连锁爆雷，恒大、融创等大型房企资金断链，引爆系统性风险。
2022 年起：烂尾楼潮扩大，大量停工建案引发“停贷潮”，购屋者拒付贷款，民怨升高
。
2023 年：地方政府财政恶化，卖地收入骤减，地方建设与房市刺激无以为继，中央干预
无效。
2024～2025 年：房价实质重挫，多数三四线城市房价腰斩，一线城市亦跌幅达 20～30%
，市场信心未复。
整体来看，这一波中国房市的“由盛转衰”，从宽松过度、监管过重、房企爆雷到地方政
府财政崩坏，是人口结构与财政体质长期失衡的总爆发。专家指出，尽管台湾制度架构不
同，但在人口断崖、财政紧缩与信心萎缩三重夹击下，市场自我修正机制终将启动。
与台湾结构相近的香港亦难幸免。自 2019 年反送中运动及疫情冲击后，人口外流加剧，
资金撤出，房价指数从高点下跌逾两成，空置率上升。虽港府祭出减税、贷款宽限等措施
，却无法扭转需求萎缩与市场信心崩解的趋势。
与此同时，韩国自 2024 年下半年起启动积极托育与房市调整政策，包括扩大婚育补贴、
提供育儿现金、推进社宅建设，初步成效显现。根据韩国统计厅数据，2025 年前四月出
生数回升，推估全年总生育率将回升至 0.75；房价自 2022 年高点下修后，也于 2024
年见底回稳。人口政策与房市调整形成联动，成为亚洲少数走出“滞胀＋少子化”双困境
的案例。
反观台湾，人口断崖的状况全世界前所未见，房市的政策重心始终聚焦于“稳价”、“挺
建商”，资源配置失衡严重。根据 2024 年中央政府总预算，住宅支出达 777 亿元，托
育与育儿补助仅 427 亿元，比例近 2：1。地方政府亦普遍将资源优先挹注于交通建设与
土地开发，人口对策明显滞后。
除了市场本身的脆弱性，国家财政也渐露疲态。审计部资料显示，劳保基金财务缺口不断
扩大，政府近年已拨补逾千亿元，预计 2028 年前仍需年年挹注；老年人口激增导致长照
与健保财政吃紧；台电亏损连年恶化，2025 年负债总额突破一兆，皆需中央以特别预算
支应。若经济成长趋缓、税收减少，政府恐将无力维持当前对房市的撑盘动作。
房市走势预估如下：
台北市核心区：跌幅约 10～20%
台中七期、西屯等区：跌幅约 15～30%
云林、彰化、嘉义等非都会区：可能修正 30～50%
种种迹象显示，台湾已进入高度不对称的政策环境：房价至上、人口失序、财政透支。专
家直言，若不及早重构优先级，未来将不仅是房价调整，更是国力结构的全面性松动。
在这样的政策结构下，房市不仅是一种资产，更成了台湾政府倾全力维稳的核心工具。
这不只是房市问题，更是国本问题。
孩子可以不生，房价不能不涨。
有没有房价会不会继续创新高的八卦？