※ 引述《wei816 (SW)》之铭言：
: 这位大大说的比较是台北老公寓无法都更主因
: 台北一坪换一坪反而不是太大议题
: 台北很多地方都做的到
: 尤其是捷运附近的，实坪换实坪都可以，搞不好还有车位
: 但是为什么连这些地方都很难都更？
: 因为违建不拆
: 像是顶楼加盖，一楼占据公有地，这些才是主因，才是都更难行的原因
: 不信，找个捷运附近公寓，统一拆除违建，再问要不要都更，你看效果会不会好
: 但李四川为何不敢提？
: 因为是事实，而且公寓屋主很多都认识立委议员什么的，他提出来会害蒋被骂
: 所以啊，先做都更效益大的，一坪换一坪，带动都更风气，永和大陈都更不就是二期带出来都更风气，三四五六七才会顺利啊
: 所以，老李，不要老看错问题点，你这样子会事倍功半啊
: ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之铭言：
这两篇都是搞不清楚状况
台北难以大规模都更的原因, 就是因为容积不够
违建的问题有, 但很次要
真正会去说什么我违建也要一坪换一坪的人, 有, 但很少
而且真的贪的人, 也不用靠什么违建要坪数
直接要求一坪换十坪难道不可以吗？
大部分人都还是会有合理的期望跟要求
但台北难以大规模都更的原因
是因为台北是从民国72年起分区实施容积管制
实施容积管制之前, 台湾都市地区是采用建蔽管制
这两者的差异是, 容积管制是直接限制你多少土地就只能盖多少室内坪数
而建蔽管制是管制允建面积比例跟高度
民国72年以前(依各地实施容积管制时间为准)
一般住宅区的允建建蔽是60%或70%
高度的部分是以6+基地境界线到道路中心线*3, 也就是6+道路宽度一半*3
所以, 以台北市一般有建筑线的最窄巷弄6米来讲, 允建高度就是6+3*3=15公尺
这个高度, 一般来说就是五层楼, 所以巷弄建筑常见就是五楼公寓
而这种在巷弄内的五层公寓建筑的容积使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350%
但进入容积时代之后, 这种巷弄内的住宅用地, 大多编为住三, 容积率225%
和原有建筑物有75~125%的差距
如果以都更最高奖励, 原容积120%计算, 300%可以盖到360%, 350%可以盖掉420%
要一坪换一坪的话, 建商就必须以360%的建筑费摊在建商分到60%房子上
若都更成本30万(一般大概30-35万), 那建商就得卖到一坪180万才能回本
如果只能卖120万, 那分配比例就得用270% vs 90%分配
如果只能卖100万, 那分配比例就得用252% vs 108%分配
而且这还都还没有考虑销售成本跟利润, 考虑进去交换比会更低
台北市五层公寓, 没有得到特案大幅提高都更奖励的话, 是几乎不可能做到一坪换一坪
这才是台北市难以都更的关键
其次则是一楼店面, 因为建蔽率从60%变成40%, 减少1/3面积, 造成的价值减少问题
这使得大部分都更往往都会卡在一楼店面屋主
至于违建的因素不能说没有, 但很次要了