联合报 转角24小时
综合外电 法广 金融时报
无壳蜗牛缺公宅：西班牙“坏帐银行”用抵押房产拯救居住正义？
“银行没收的抵押房产，能够成为公宅解方吗？”昂贵的房地产价格和房租租金，在全球
许多地方都成为居民的沈重负担，欧洲也不例外，而西欧经济状况最差的国家之一西班牙
，民众的居住权同样受挫，公共住宅成为西班牙政府希冀的解方，然而在过往房屋政策中
，西班牙政府鼓励自购房产，结果是如今西班牙公宅比例（约1.5%至3%）仍远低于其他西
欧国家。西班牙内阁在4月批准了一项计画，利用2008年房地产市场崩溃后，“坏帐银行
”没入的房产来增加公宅数量——这项计画真能解救西班牙的“无壳蜗牛”们吗？
欧洲正饱受高通膨、能源与物价飙涨、生活开销骤升之苦，同时多数欧洲国家因房地产价
格年年上涨，上涨的幅度远超工资增加幅度，因而让当地居民痛苦加剧。对无房者来说，
节节上升的房租租金负担甚至比通膨时代下的食品和能源价格，更让人喘不过气；而有房
者的日子又未必好过，高通膨造成的连连升息政策，使得房屋贷款愈加难以负荷——欧洲
央行自2022年以来，升息的幅度已让贷款人所负担的利息，处于10年内最高利率。
在这种情况下，许多国家政府再一次将公共住宅作为解决问题的解方，但是要有足够的公
宅，谈何容易？这个问题在西班牙、以及其邻国葡萄牙，更为严重，原因是这两个国家过
往的住房政策，长年以公共补贴和税收优惠，来鼓励公民自购房产，而缺乏对公宅的投资
兴建——根据2021年的Eurostat数据，西葡两国住宅自有率都超过75%，是西欧之首。
如今，西班牙境内的公共住宅总数为29万户，仅为全国房产总数的1.5%至3%之间，而葡萄
牙的公宅也只占房产总数的2%——作为对比，根据OECD数据，欧盟国家的平均公宅比例是
7.5%，在西欧地区，法国的公宅比例为14%，英国为17%、荷兰更多达34%。
过去西班牙曾在1985年至2008年之间，经历一段房地产荣景，在最繁荣的地区，房价甚至
翻了超过三倍，然而2007年美国次贷危机爆发，2008年金融海啸打向了全世界，无数付不
出贷款的业主失去房产，过热的西班牙房地产买气骤降、泡沫破裂，西班牙经济遭受严重
衰退。
在经济打击下，西班牙政府于2012年通过皇家法令，批准成立坏帐银行（bad bank）
Sareb来处置呆帐，做法是接收4家西班牙国家银行从宣告破产的贷款客户手中，没入的高
风险资产（如泡沫破裂后，资不抵债的房产），借此重组银行资产和体系，并以Sareb的
成立来满足欧盟的援助条件，好换取1,000亿欧元金援。
Sareb接收高风险资产后，必须设法处置、最大限度提高盈利能力，而在如今西班牙陷入
高房价负担、又亟缺公宅之时，政府却因自2008年以来的经济困难，难以投入大笔预算购
地及建置公宅，于是当局想到了利用Sareb没入的房屋与土地。
西班牙内阁于4月18日批准利用Sareb的资产，增加5万户公宅——相当于将目前的公宅总
数增加17%，西班牙首相桑切斯（Pedro Sánchez）表示，此举将解决一个“巨大而现实
的问题”，能够为年轻人提供更多价格合理的住房，他说：
“住房在西班牙是宪法权利，但现状不是人人享有，年轻人要等待非常非常久的时间，才
有可能得到自己居住的房子、独立生活。”
房地产网站Fotocasa的数据凸显了大量尚无自有房产、需要租房的西班牙年轻世代，所面
对的困境：西班牙的平均房租价格在2023年3月创下历史新高，相比一年前上涨了10%，达
到月租每平方公尺11.6欧元（相当于每坪台币1,300元），在大城市地区的房租又更加昂
贵；桑切斯也在国会指出，西班牙的房价自2014到2021年之间已上涨45%。
除西班牙外，面对相同问题的葡萄牙也设法解决住房问题；在葡萄牙，政府于2022年批准
投资计画，规划在2026年底之前投资24亿欧元兴建公宅，2023年4月间更向议会提案，预
计将空置的私人房产变作社会住宅强迫出租，租金由屋主收取。
葡萄牙住房部长贡萨维斯（Marina Gonçalves）表示：
“私人市场不足以解决问题...这是整个欧洲的问题，因此我们需要新的答案。”
根据西班牙的公宅计画，Sareb持有的2万1,000处空置房产将出售给地区政府，由当地政
府安排变作公宅，另外政府还将厘清另外1万4,000户状态不明的Sareb持有房产的情况，
以利做出安排——这些房屋的情况各有不同，导致无法立即处置，例如部分有租赁合约，
但合约已经破裂失效，导致使用现状不明。
西班牙政府还计划利用Sareb持有的空置土地，来兴建1万5,000户新的公宅。
马德里大学（Universidad Complutense de Madrid）社会学教授雷尔（Jesús Leal）表
示：“公共住宅是解决房产负担危机的唯一长期解决方案。”但他对西班牙政府利用
Sareb资产的计划能否生效存疑，雷尔指出，西班牙的住房问题在马德里、巴塞隆纳和瓦
伦西亚等大城市最严重，但资不抵债、以至于被Sareb没入的房地产，则往往位于其他较
为偏远的地区。
许多Sareb持有的房地产，地点靠近地中海沿岸地区，远离度假海滩或是市中心等黄金地
段，而最需要公共住宅的地区，却是涌入大量求职青年的大城市区域，因此政府的计画恐
怕难以真正缓解西班牙的住房危机。
而西班牙政府的态度，似乎是将先增加公宅数量作为房地产政策改革的第一步，经《金融
时报》询问，西班牙政府官员回应表示：“虽然Sareb没有大城市的房产，但是数量很重
要，与目前的公宅数量相比，增加5万户公宅是非常可观的数字。”
除了利用Sareb资产的计画之外，西班牙还针对住房问题，从法制层面入手改革，以争取
欧盟复苏基金——国会众议院在4月27日以些微之差（176票赞成、167票反对、1票弃权）
，通过一项限制房屋租金飙涨的法案，桑切斯将该法案称作西班牙1975年恢复民主制度以
来“第一部住房法”。
法案内容包括将房租涨幅与消费者物价指数脱勾，至2024年将限制在3%、2025年再行设置
新的涨幅上限，并允许政府将部分高房价热区指定为“压力区”（stressed areas），限
制压力区的房租价格；若屋主拥有10处房产、或在压力区拥有5处房产，政府也将处罚将
其房产空置的屋主。
此外，该法案也要求屋主若要驱离缴不出房租的房客，就必须告知确切的搬离日期和时间
，以及延长弱势族群房客的宽限期。
接下来法案仍需等待参议院表决、然后于5月中旬进行国会最后投票，然而西班牙右翼反
对党“人民党”（PP）强烈反对，人民党认为该法案无助解决长期的住房问题，并让“擅
自占屋”的问题更加严重；人民党的声明表示，近年西班牙非法入侵、居住空置房屋的“
擅自占屋者”增加了50%，法案内容“对擅自占屋者来说是一个绝佳机会”，驱离这些人
的过程将更加艰难且缓慢。
西班牙Exceltur旅游协会也持反对意见，指出该法案对高需求的租屋热区所做出的限制，
恐怕适得其反——房东为了规避租金上限，可能转向将房屋日租给观光客，如此一来法案
的规范就不适用，而租屋市场上的房子反而减少，该协会表示：“这最终可能使问题进一
步恶化，反而推动屋主将房产从住宅市场转移到没有价格上限的旅游市场。”
面对难解的住房问题，桑切斯也表示，法案只是改革的其中一步，最核心的工作仍是增加
公共住宅，他表示政府“要将公共住房数量，从可耻的住宅总量3%，增加到最先进国家的
20%。”
https://global.udn.com/global_vision/story/8662/7136134