买房稳赚不赔？数据预警：日本房市崩盘前兆，在台湾已有端倪
https://tinyurl.com/crwr43dj Yahoo新闻 文／邓凯元
尽管台湾房市荣景看来稳赚不赔，但日本其实早有惨痛教训。炒作的后果，不仅影响了个
人退休规划，更使整个国家陷入失落的20年。在房地产崩盘前，人口指标已透露警讯，值
得台湾引以为戒。
对东京都厅员工中岛义久而言，房地产恐怕是他一生最失败的投资。他告诉《纽约时报》
自己的经历，1991年，他在离东京市区一个半小时左右车程的市郊，凭借着便宜的利息，
以及近乎全额的融资，当年36岁的中岛，花了1200万台币买下一间房。
在他买屋的年代，日本房价年年以双位数成长。人人都相信，房地产是最好的选择，也怀
抱着靠房地产致富的梦。
但好景不常。20年过去，这栋房没有让中岛致富，价格还跌了五成，外加尚未还清的900
万贷款。逼得他要重新思考退休后的财务规划。在日本，类似中岛义久，接到房地产狂飙
最后一棒的人，不在少数。
最低曾跌掉七成六
日本房地产在1990年飙升至高峰后，泡沫破灭。20年后，全国城市地价指数已下滑六成三
，六大城市跌幅更高达七成六。
虽然近几年都会区缓步回温，但早已回不去当初。暴跌是疯狂热钱炒作的副作用。正深陷
破产风暴的中国恒大地产，两年前，针对日本房地产泡沫进行的研究，如今读来格外讽刺
。
报告指出，在1980到1989年间，日本全国银行的贷款余额，不动产占比从5.8%，上升到
11.5%，“日本的企业或法人，大量透过土地向金融机构融资，而取得大量资金的企业，
又将资金投入股票与房地产市场，把泡沫堆得愈来愈高。”
泡沫的破灭，始于日本央行在1989年，连续5次调高利率。紧接着，大藏省（财政部）开
始对房地产融资进行总量管制，导致房地产的资金断链。
20年间，房地产泡沫外溢至实体经济，让日本经济进入失落的20年。在资产大幅缩水下，
民众花钱变得谨慎，因此民间消费萎缩。银行也因为坏帐过多，放款变得谨慎。紧接着大
量企业倒闭或裁员，失业率上升一倍，从1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%。
人口老化，房价一去不复返
除了钱滚钱游戏终结，日本少子化与老龄化的人口结构，才是日本房价持续探底的重拳。
长荣大学土地管理与开发学系系主任谢博明指出，“钱、人口、题材”是影响房地产市场
走向的关键因素。
根据日本中央银行前副总裁西村清彦的研究，日本青年人口的成长与衰退，与房价的涨跌
有一致性。
他以工作人口相对被扶养人口的逆扶养比指标来看，1990年之前，日本享受人口红利，约
每2.3个工作人口，扶养1位小孩或长辈。但随后逆扶养比一路下滑，变成不到2个人，扶
养一位非工作人口。
“年轻人口比例上升时，也是房价上涨之时，但随后日本的房价，也跟着快速老化的人口
，不断下修，”他在报告中写道。
在步入人口衰退期的台湾，学者早已看到隐忧。台湾在2012年以前，享有逆扶养比的人口
红利，但随后一路下滑，2020年以后下滑的速度更快。
台北家户数30年来首度衰退
长期研究人口与房价，台北大学不动产与城乡环境系教授彭建文认为，台湾的人口因素，
长期来说，对房地产市场是不利的，现在因为低利率与量化宽松看似很热，但房地产不可
能只涨不跌，“人口凋零对房地产的影响，就像是温水煮青蛙。”
现在是30到40岁左右年轻人的离巢运动，暂时缓解了总人口减少对房地产负面的影响。
正在林口与三重一带，专门瞄准小资族，盖起“小坪数”建案的建商主管邱宗博说，现在
建商主推小坪数的建案，锁定的客群，是想要离巢的年轻人，“他们不一定想跟爸妈同住
，爸妈也不一定想跟他们住，”因此目前房市的基本盘，是离巢族与长辈换屋族。
这也反映在总户数的增减上。内政部10月公布的统计，六都中，除了台北市以外，其他五
都的家户数还持续成长中。但值得注意的是，台北市的家户数是30年来首度衰退。
离巢族总会买完房子，接下来开始继承父母的房子，人口因素对房地产的负面影响，很可
能会慢慢浮现。
宏大不动产估价师联合事务所所长卓辉华分析，台湾现在的房地产市场，是由40到70岁的
多子化世代主导。
他观察，多子化世代会帮小孩子买房，或者自己投资，但等到10年或15年后，小孩们买完
房，自己也老了，“不会再积极买房，银行也不敢再贷款给他们，少子化对房地产的影响
就会加大。”
全民炒房运动蔓延全台，但坚信房地产只涨不跌的神话，是否会在台湾破灭，很快会有答
案。