看了这篇回文，真的，这位资深乡民看来还是不知道自己问题在哪里。
看了30几间房，也不知道自己在看什么，预售屋新成屋傻傻分不清楚？说不定这还是这辈子第一次出价？
怕自己不懂，还找了有房产经验的大哥？嗯... 要找也要找对人。
都40岁的人了，遇到这个问题，还要去咨询自己6, 70几岁的老妈妈？
我最近才买了第一间成屋，弄完首购贷款，最近贷款刚过，看房子的时间应该没有这位资深乡民久，事实上中秋节开始看，双十节过后我就买了。但我看得房子没有比较少，从仁武区看到前镇区，从所有权看到地上权，从预售屋看到新成屋，从自住型看到投资型、透天跟大楼都看，永庆住商都找过，只要是我价格可以负担得起了，我全部都看了。一天看四间，两天看八间，三天就看十六间，然后把每间房子拿到的报价单，全部整理放到Notion里面，每到一个案子我就秀给代销看，我就是他妈的超级认真在看屋，你就要给我超级认真的好好介绍。
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不过我没看发哥跟京城的案子，明显发哥跟京城的案子就不是我的菜(龙腾倒因为地缘关系去看了)，楠梓跟桥头离我工作跟父母住得地方太远，而且房价炒得太高，我也没去、亚湾跟美术馆豪宅区我也没去，本来也不是自己设定的价格，如果自己要买房子，负担的硬上限是要决定的，如果没有目标的随便乱看，秀出来的资料反而会让代销觉得这人可能是同业或是纯粹看好玩的。
除了实际到案场看以外，也在home-sale，mobile01, 35线上赏屋跟Sway学习房产知识，还上Line加入房地产社群观摩、询问他们意见，虽然我知道有很多人对Sway很有意见，但是对事不对人，资讯本身要自己判断，而不是当成圣旨。特别是35线上赏屋有一篇对房仲以及代销的介绍与差异非常值得一看，所有要买房子的人都应该要好好的看一下。
不管你是教授，还是像我一样的普通上班族，不要以为自己过去的经验随便就可以进入房地产这种领域，功课要做要做要做，尤其是要对每个建商的特性都要有所了解，其实每家建商都有每家建商的风格与评价，多看多听就会发现。
我看板上一堆人好像跟着这位资深乡民举著居住正义的大旗，我猜这位资深乡民应该政党倾向是时代力量？才会把什么都跟居住正义扯上关系。有很多很多事情都可以跟居住正义扯到关系，但这件事情，没有，或者关系很小。
我很难想像已经老化的PTT跟八卦板居然这么多人没有买房经验，甚至连看房经验都没有，但我去各个案场，几乎到处都是人，还有案子我9月底预约，前天打电话跟我说我可去看了，但是前两栋三房都完售的超干情况。直到这篇文章出来，我才发现八卦版真的脱离现实。
即便你没有钱买房，也没打算现在就要买房，但是看房子不花钱，现在就要开始。
我给各位没有买过房子的乡民说明一下，购买新成屋的流程以及注意事项。
一、出价前预备
当你确定要买某一间新成屋之后就会进入出价阶段，就是跟建商讨价还价，除了建案本身格局采光等等，这时候你要了解的事，你现在处于销售建案的哪个阶段，初期、中期、还是末期，以及目前是买方市场还是卖方市场。在出价前，务必收集好周边建案的开价资讯（有议价结果更好），周边类似建案三个月内的实价登录纪录，如该建案非位于中期阶段，那么也要准备欲购建案的实登纪录。此外，建商与代销特性也要去了解，了解的方式是可以到社群上问或是Google，去了解代销跟建商对于谈价弹性，避免乱开价或是吃亏。找一天早上起来去预购建案的周边生活圈走一遍，
过一日生活，了解：市场、学区、公园、交通、嫌恶设施（庙、殡仪馆、医院、加油站、工厂）、工作机会、大卖场、卫生...。
接着根据对方的开价(之前应该问到)，拟定好自己的出价与底价，还有可以捏的上限、以及根据自身信用纪录拟定贷款成数与利率（请事先跟自己的往来银行问清楚），然后预备谈价人力。是要自己去谈？全家人去谈（老婆小孩都带去）？带有经验亲友？长辈要不要去（长辈会帮忙出钱嘛？）这些都到事先决定以及准备好沙盘推演，哪些人当黑脸哪些人当白脸，哪些人负责抱怨建案哪些人负责安抚代销。如果长辈是很容易乱不受控的那种，那最好不要带去，透过Line联络当黑脸就好。
为什么要这样？说实在的，出价就是比谁会演而已，代销一样会演。
然后，跟代销约定好时间到现场谈价，代销会跟你说要准备些什么东西，通常需要：
1. 身份证与第二证件，因为代销一定会希望你能马上签约。
2. 斡旋金/订金，通常是10万。有的建商接受刷卡，你还可以赚回馈（我的五倍券拿去刷卡买房子了），有的建商只接受现金，但如果你有退订可能，不要刷卡，因为退订的手续费要自己吸收（建商自己退订自然是建商吸收还要补利息）。
3. 印章（不要拿自己的印鉴章，另外，不带的话，有的代销还会帮你刻，但不建议，最好带一份自己的备用章，例如去投票的那个）
上面第二点，斡旋金的部份根据职业别不一定需要，条件很好的客户，或是比较大间的代销，不收斡旋金也可以议价，完全看代销判断你购屋诚意来决定，所以不要说别人为什么谈价钱不用付斡旋金我却要，每个建商不一样，每个买主条件也不一样。郭台铭打球需要
最后，约定的时间也是一个重点，假日谈价可能会受到其他客户的影响，时间也可能拖得比较长，平日下班后谈价时间很短，思考的时间有限，但也有可能压缩到代销，另外其他客户也比较少，自己斟酌。
二、出价与议价
出价阶段就是重点，要探到代销的底价，也不能随便乱出口一些不可能的东西，通常建商会给代销一份每个户别与楼层的单价表，可以要来看看（如果对方给的话），然后尽量先让代销出价，这个价格是他可以自己决定的价格，这通常不是建商的底价，然后再轮到买方出价。要注意的是，通常“车位价”是不可以谈的，这是惯例。
你可以用房屋价或是单价去谈，过程中买方以及买方的团队就要列举产品的缺点，但不可太过分，此外，团队中要有人表现出并非一定要买这产品的态度，但也不可过份。代销就要针对这些缺点一一反击。如果过程中有人太离谱，有可能代销就直接放弃不谈，请买方回去好好再想一想。注意，现在是卖方市场，他根本不怕你不来买，尤其是上市上柜的大建商，人人赚得满手现金，不会为你这个客户牺牲的。
而在不同的销售阶段，可以争取的议价空间也不一样。在建案初期，议价空间会比较小，因为这阶段都会有所谓的“早鸟价”这个早鸟价可以保证买主价格一定会买到这个建案的最优惠（不一定是最便宜，要看户别格局跟楼层）价，这个价格已经很便宜了。建案到了后期，开价一定会逐渐增加，最后增加到非常夸张的地步，但这时议价空间就会变大，事实上买到的不一定会比中期贵多少。另外，根据建商习性，市场状况，最后几户甚至会在总价不变得状况下给予许多回馈，例如家电、折价的装潢（因为剩下广告户或装潢户），大量的礼券（例如高雄富邦大无疆，配合母亲节
假期送40万Momo礼券）。
原PO资深乡民就是缺乏这方面的知识，觉得怎么不给他杀价，事实上他选择八楼，这通常是一般大楼的最优楼层，只有在建案早期才买得到，已经需要有缘人，建商给的10万车驾也是早鸟价的优惠，通常也不会有人针对这个做Argue。只有听过人说车位价太贵从来没有听过有人算便宜的。
甚至还有许多早鸟不二价的销售建案，有没有给你杀价根本跟是不是尊重你无关。是早鸟阶段的早鸟价本来谈价空间就很小。
另外新的实价登录，车位价格要分别刊登，事实上也没有违反任何法律。车位要送你，他也合法，一般实价登录网站都会含车位价跟不含车位价两种单价。
在谈完单价之后，就可以选车位（如果有车位的话），但不是每间建案车位配比都会是1:1，有的车位会比户数多，那有些高层大房型的户别要买两个车位，有的车位会比户数少，那低楼层或是小户数会没有车位，另外车位是坡道平面、平面机械、上层下层，每个车位都会有所差异。
自然，车位也可能会在选好户别议价前就决定，选车位时，代销会请你真的把车子开进去体验一下，请务必真的开看看，不要看到车位便宜就选而没有考量自己的停车技术，低价车位有时候要从车道口一路倒车到墙边才停得进去，犯不着为了十几万去撞到其他人或是损伤自己的车子。
等车位、单价都决定好之后，会得到一个总价，接下来可以再用这个总价来杀看看，去尾数之类的，但此时谈价空间已经会有很有限，通常就是意思一下给个尊重的价格，这时候距离成交已经很近了，这时，代销就会去跟建商联络，看看这个价格能不能过。
好，这时候又要回头谈刚刚的10万斡旋金，这斡旋金有可能跟建商谈价之前，就先刷卡，或是直接10万先金拿出来放在桌上。也有可能到了这个阶段，才派上用场。这时候代销会收下这笔斡旋金（注意这时候这笔钱的身份是斡旋金），代销会给一张订购单或是议价单，证明代销收了买方的斡旋金，并且会开始跟建商去议价。
这议价有可能很快，也有可能持续好几天，端看代销跟建商怎么处理（演）。
注意，这份订购单的法律意义跟预售屋红单完完全全不一样，许多人跟原PO资深乡民在这一点完全错乱，这张单子只是代表代销会拿这个钱去跟建商议价，不代表建商一定要用这个钱卖你，直到纸本合约签订之前，卖方买方之间的契约关系就是双方可以无条件随时中止议价，而卖方必须无条件退回订金，至于手续费以及利息归属则以事先双方约定为主，一般来说谁毁约谁就负责赔利息，至于手续费通常由买方吸收。
再说一次，这不是红单，不是红单，不是红单。
代销议价结束，会有几种结果，
一、建商同意以此价格签约，接下来办理签约用印程序。
二、建商不同意此价格签约，并且不想再与买方议价。
三、建商加价一定数量金额，希望代销再与买方议价。
四、买方突然不想买了。
以上第二、四点发生，则代销当场刷退信用卡或退回现金，并且收回订购单。
若第三点发生，则买方继续讨论是否要接受建商加价，或是要继续砍让代销自己谈。然后重新再去议价。
如果双方差距真的很小，比较愿意牺牲的代销就会拿自己的成交奖金出来补这个缺口，让案件成立，但这是代销对买方的赠与。也就原PO资深乡民遇到的情况，要说这个不登记是不是违反实价登录规定？可能算，但这实务上根本不可能被处罚，因为法律上有所谓“比例原则”，顶多就是要求建商加注，例如最后的赠与的2万礼券。但2万根本对实质总价影响不痛不痒，跟房价正义屁毛关系都没有，我在跟某建商谈价过程中建商都还有暗是有80万装潢金可以纳入总价的，这才叫垫高总价（但有没有加注我不知道，因为后来我没买）
现在法律是严厉禁止超贷的，超贷才是影响实价登录最重要问题，而且现在建商都不敢做这个事了，我有暗示提过，代销说这个不行，有的建商会跟银行配合作装潢贷，但这是信贷不是房贷，是合法的。
此外，除了头期款以外，建商还会收一份代收款，多退少补，这代收款包括税、预收管理费等等，十几到20万不等。
三、签约用印
如果在第二阶段达成双方合意，此时代销为了避免夜长梦多，会立刻办理签约程序，代销会去准备两本标准的制式合约，以及一张简短的文件上注明这份合约一些重要事项，可能会跟成屋定型化契约不同，以及接下来付款方式，包含建商的帐户，付款的期限与金额，以及一份贷款评估文件让买方自己填包括年收入、职业、公司、信用状况等，代销会进行初步评估买方信用状况是否可以贷到应有的贷款成数（首购为八成），如果发现有风险，代销也会诚实告诉买方（也有不诚实的），他有风险，要买方重新考虑，并且会提供贷款成数不足的处理方案，甚至在此阶段，代销觉得
买方信用太差，也会中止签约用印程序。
一切顺利，代销就会拿起一式两份的购屋合约，开始一边大概说明合约的重点，一边拿着你的私章去在两份合约书上分别盖章。这阶段要盖很多章，非常多章，一整本合约实际上是很多很多子约构成的，有机会我再跟大家讲解购屋合约注意事项以及成屋定型化契约的内容。
这时候，买方手上的那份合约不会有公司用印，只会有自己的私章，因为买方还没付完头期款。在议约过程中，买方随时都可以针对合约的问题提出意见或要求，去跟代销以及建商协商，产生磋商条款，但注意如果是建商提出的磋商条款，有可能规避履约责任，这是违法的，总之磋商条款要特别注意，35线上赏屋就有案例是建商以折价换取五天的合约审阅期，导致购屋纠纷。
有些条款就是适合拿来谈，例如付款比例与时限，都可谈，我就延长了7天的头期款时间，到我奖金进来的那天。
等合约签订完成之后，会开立一场以买方名义禁止背书转让的本票注明房价订金，这张本票等缴完订金（双方议定，通常是总价10%上下）之后，就可以拿回。
而先前的斡旋金，此时就会成为订金的一部分，而先前若没有付出斡旋金，此时现场通常就要付出作为订购金。
合约签订之后，此时就开始五天的合约审阅期，这五天（日历天，因为代销一周七天都上班），只要买方对于合约有疑义，就可以书面提出，甚至无条件解约，但此时若解约可归责于买方的话，已经交付的订金不能收回，若发生这件事，有时就会引发购屋纠纷，建商跟买方各执一词，有可能闹上法院或调解委员会。
一般认知，双方正式承担合约是从买方汇款订金完成开始，如果汇款完成之后双方有任何一方想要毁约，就会依照合约上的毁约规定办理。
四、验屋
付完头期之后，就是验屋阶段。由于是成屋，所以可以马上入住，所以建商（注意，从这个阶段开始，由于合约已经成立，跟买方联络的人就会从代销变成建商，代销此时跟买方之间已经没有责任关系），会跟买方约定找一天时间跟建商的工地主任进行验屋，验屋程序繁琐，包括检验海沙屋、辐射屋、磁砖、油漆、漏水、房屋丈量等等非常专业的项目，如果买方本身没有经验，也可以请专门的验屋公司代为执行。
不过验屋前务必跟建商确认建商对于验屋公司的态度，曾经有建商拒绝验屋公司进入，若进入，则视为买方毁约，因为这一条当初有写在合约验屋条件里面，而当时买方没有注意。
此时称为初验，验屋过程依照房屋大小以及验屋公司人力约一到四小时不等，验屋完成后验屋公司主任会对买方以及工地主任进行简报，判断有没有重大瑕疵以及维修的可能性，进行初步协商，顺利明理的建商工地主人会在初验纪录表上填写依验屋公司结果办理。但此时若验屋公司、屋主与工地主任认知差异较大，此时也会发生购屋纠纷，而且这在瑕疵比较多的建商更容易发生。
假设验屋顺利没有重大瑕疵（注意验屋公司一定会找出一大堆小瑕疵，这是难免的），建商就会根据验屋公司一周内提供的电子以及纸本验屋结果进行维修，并且约定复验时间。
五、对保与用印
对保与用印的目的是办理房屋登记、实价登录以及房屋贷款，在约定的时间（可与验屋同一天），带相关所得，户籍资料到约定的地方进行程序，首先地政士会办理房屋登记以及实价登录，接着银行房贷人员就会来继续办理房贷程序。
而银行则可以选择建商配合的银行或是自己去找的银行都可以，通常自己的薪转户同时又是建商配合的银行可以达到比较好的利率，总之货比三家不吃亏，都去问问看，尽管首购一般银行都会对所有权贷到８成（地上权为75%），但利率可能会因为地点不在市中心而比较差，甚至高雄的房价超涨之后都会影响银行鉴价，因此跟建商配合的银行合作优势变得更大。
六、复验与交屋
大约一周，房贷征信程序下来银行专员就会告知房贷已经核准。此时，银行还不会拨款给建商，要等到复验结束，无重大瑕疵之后，准备交屋或交屋之后，银行会通知屋主是否要拨款，拨款完成之后当月就开始缴房贷，而交屋交钥匙卡之后，房子就是买主的了，此时买主就变成屋主，所有设备都会进行点交，电费、水费等一切费用都会从当天开始由屋主负责。
七、装潢
房屋装潢施工须经过建商同意，施工设计图必须先送审，避免影响承重以及结构安全。
八、区分所有权人大会
一旦社区住户销售答一定比例，建商会协助办理区分所有权人大会，也就是成立管委会，选出管委会成员，之后便会开始移交公设给管委会进行办理。
结语
买房子有很多眉眉角角，新成屋已经是里面最简单的，二手屋跟预售屋要面对的问题更多，非常多，如果买方不做功课，不去了解，那有什么资格出来抱怨居住正义？我也不敢说我是都清楚，走过一次之后我发现我也有很多地方都有错误。
如果遇到一点挫折，没有反省自己是不是功课做不够，就出来讨拍，抱怨政府，那问题到底是在谁那边呢？新竹某建案现在还在打集体诉讼，因为建商是在合约都签了还收完订金才毁约，这种才是真正的问题。
为什么这么案子在八卦版跟home-sales版的反应差距这么大？是因为home-sales版都是代销房仲或是房虫嘛？还是八卦版这边的人缺乏基本知识却怨天怨地怨政府？
有人没看过案场，没出过价，甚至连代销房仲一个都不认识，就在网络上怨天尤人，然后看到这篇文章，太长不看就直接end。
这样的人，没有资格夸谈居住正义。