基本上以我以前在知名建筑师事务所负责作公寓大楼的评鉴跟危险度鉴定来说，大楼的都
更难度既高又遥遥无期
以都更来说有三种
都更重建依循都市更新条例，可以分为公办都更、
民办都更、自办都更3种，主导者依序为政府、
建商和地主（即原房地所有权人），但因为公办
都更大多委托建商办理，因此公办都更和民办都更
的实际实施者均为建商，而自办都更可由地主
组成“都市更新会”自行办理，也可以委托专责的
机构，比如建筑经理公司、都更顾问公司来执行
更白话一点来说，公办都更和民办都更通常是由
政府或建商选择更新范围，并由建商出钱兴建
房屋，地主仅提供土地，不须出钱，待建物兴建
完成后，建商分回一定比例的房屋来抵付造价，
所以实际上地主并非真的不用出钱，也不是用旧
房子换新房子，而是用土地所创造的容积去折换
权益（可分房也可分钱）
至于自办都更，就完全是由地主自己出钱、自己
担任建商的角色，去做整合、申请、工程发包等
工作，地主可分回所有的房屋，但实务上大多数
民众并没有相关知识，整合时也常因为人多嘴杂，
难以达成共识，导致都更案胎死腹中，因此目前
自办都更以委建居多
而都更要建商愿意投资进去当然就有没有利可图，
所以土地价值高的地方当然建商就愿意帮忙都更，
像台北市跟新北市土地价值高的地方建商参与意愿
就高，因为他分完原住户后拿到的获利也很高，而
且这些都更的点都在土地价值高的区域都很好卖
但像除台北以外土地价值低的地方，想要等到都更
根本就不可能的任务，就算有人跳出来想自办都更
，但负责的产权问题通常就会整死人
想想看很多大楼都是几百户以上，你要找到每一个
住户同意，有些住户不一定住台湾或者往生继承后
分给了很多家人跟亲戚，光要把这些人都找出来就
是不可能的任务，等到你找齐了你可能也挂了
而大楼的维护问题相当的大，没错拉新建大楼住个
十几二十年看起来都还是新新的没什么感觉，可是
通常大楼的管理费只会往上增加不会减少，除非你
的管委会有投资天才相当会投资跟回收公共费用（
大楼广告费之类）来打平收支，不然住大楼通常就
是一直涨管理费然后分母越来越少，以我知道的一
栋发哥的大楼，全住满有五百户，目前住的大约只
有一半230户左右，当然没人买的你不可能去收他
管理费，所以就是这230户要苦撑到分母增加，
那这230户中也有许多是投资客，根本就不住那边
，很多投资客就会超说他们又没用到公共设施干嘛
要缴管理费？就会变成没完没了
而大楼的设备尤其公设多的，有游泳池健身房那些
的恭喜你，以后管理费只会暴增不会减少，除非大
楼撑不下去决议要关掉，不然光每个月的管理费支
出就会狂喷，每个月的维护费用都只会多不会少
这种大楼到最后分母越来越少的时候就会像城中城
一样，电梯坏了没钱修，消防设备想更新换不起，
公共区域乱糟糟没人管
而以台湾少子化的下场现在房子都在投资客手中，
他们房子炒完就拍拍屁股走了，你住在那个大楼就
是你虽后面要跟大楼管委会处理，前提是还有人愿
扛管委会的话，很多连新大楼的管委会都生不出来
，建商过了他帮忙管理的时间也是拍拍屁股就走人
了，后续也是住户自己要处理
以台湾来说，除了台北以外的想等都更，下辈子吧