※ 引述《Whitening (whitening)》之铭言：
: 欸欸，
: 想问一下，
: 中国房市不是号称北上广屌打台北，
: 二线城市屌打台湾，
: 为何中国的房地产一哥恒大会面临倒闭的命运呢??
: 有没有八卦??
中国房产危机的根本原因是因为预售机制
台湾的预售屋, 如果是贷款八成的, 通常是签约金10%, 工程期间再分期缴10%
剩下的80%, 要等到房屋完工取得使用执照, 银行才会愿意进行抵押对保
也就是说, 台湾建商要等到房子盖好, 才能真正收回大部分的资金
从购地开始到销售到完工, 起码四五年的时间
建商都必须以自己的资产担保, 取得土建融资才有办法进行工程建设
土建融资的成数只有七成, 信用管制时甚至只有五成
台湾建商大多数时候, 玩的都是自己的钱, 或者起码是自己的资产担保借出来的钱
所以台湾建商几乎都会力拼完工, 烂尾楼不多, 因为烂尾你就收不到钱
建商要最大化利益, 就是要赶快完工, 而且还要能通过检查取得使用执照才行
但中国预售机制不同, 中国有购屋合同, 银行就会允许贷款
建商在开工前, 就已经取得全额房款
对中国建商而言, 要最大化利益
就是一直买地预售, 快速赚取差价, 有没有完工并不是重点, 工程反而会拖累获利
有些工程一建多年, 工程成本已经大幅提高, 以当初的房价根本不可能完成
十几年前, 为了避免建商拿到房款就烂尾, 导入了在完工前房贷款由第三方监管的机制
但就像台湾第三方监管的机制一样, 监管单位真正对口的是建商
违规拨款的情况层出不穷, 无法节制建商快速取回资金, 浮滥开案的情况
一直开案, 但大部分无法交屋, 就会在资产负债表上累积大量的应付帐款
为了避免踩到三条红线, 只好开更多案子, 取得更多资金来增加房企的净资产
于是采取高杠杆的中国房企就陷入了必须一直开案取得资金的恶性循环
一旦资金断链, 累积的大量应付帐款跟贷款就会引爆