记者化身采访，“原保地假买卖”一条龙手法大揭露
2021/8/17
文字 严文廷 何柏均 林慧贞
摄影 陈晓威
共同采访／何荣幸
https://imgur.com/psFWA2Z
为了保障原住民生计而设置的“原住民保留地”（简称原保地），依法只能由原住民使用
，近年却发生以各种游走法律边缘的方式，大量非法移转给非原住民经营温泉饭店、露营
区的乱象。为了揭露仲介与掮客的卖地手法，《报导者》记者化身为想要经营露营区的原
保地买家，跟着仲介直接到现场看地。
透过这趟采访过程，我们深入了解仲介与掮客的“一条龙”手法──只要想买原保地，仲
介就会包办找原住民人头借名买地，再透过设定高额抵押权的方式确保债权，最后到法院
公证等全套服务。
仲介、掮客敢挑战法令，原因出在现行规范原保地的《原住民保留地开发管理办法》只是
一纸行政命令。学界多年来呼吁提高法律位阶来解决乱象，但原民会的修法承诺却一再跳
票。学者痛批原民会“行政怠惰”，必须尽速制定专法或成立原住民土地法庭，才能有效
处理原保地大量流失的法律争端。
《原住民保留地开发管理办法》（简称《原开办法》）明订，原保地只能在原住民之间进
行买卖，且限于原住民使用。但原保地近年大量“长出”温泉饭店与露营区，表面上是原
住民“扺押”给非原住民经营，看似合法，实际上这些土地多半已等同“转卖”给非原住
民。监察院因而多次对主管机关原民会提出纠正案，但多年来，原保地依然不断透过这种
方式流失。
《报导者》透过采访，想了解原保地假买卖过程与手法，但因非原住民透过原住民人头购
买原保地，是以脱法行为游走于法规边缘，询问过的买卖双方当事人皆不愿意受访透露完
整流程；因此，《报导者》记者前往原保地上露营区最密集的桃竹苗山区，化身为买家并
联系仲介业者，第一手实际了解整个“原保地假买卖”的运作过程。
化身露营区投资者，直击“原保地假买卖”现场
https://imgur.com/5BIHuz6
走进新竹县的原乡部落，沿途路边随处可见的仲介卖地告示。（示意图，非文中现场）（
摄影／陈晓威）
透过业者在网络建立的土地仲介网页，我们轻易搜寻到位于新竹尖石原保地上的露营区求
售资讯，化身为露营同好，也想投资经营露营区，逐一联系仲介业者，都快速得到回
，并进一步要带我们看土地。其中一家专营桃竹苗地产、包括原保地项目的仲介业者阿娟
（化名），在电话联系时，主动详细解说关于人头买卖原保地的方法。
约好到新竹尖石看地当天，与阿娟约在山脚下的便利商店前碰面，她一见到我们就笑脸迎
人地问说：“很怕你们找不到路，看来你们对尖石还算熟悉，怕下午会有雷阵雨，我们先
赶紧去营地吧！”仿佛已经司空见惯，阿娟并未追问我们的工作身分。
阿娟随即驾驶四轮传动的吉普车在尖石山区穿梭，我们一路尾随，从便利商店又往山区开
了大约半小时车程，才进入产业道路中有意出售的原保地露营区。当天原住民地主并未现
身，而是地主的父母出面，两老表示：“地主平时忙于工作，假日才会上山，只好由我们
老人家帮忙带看（原保地）。”
“这块地总共9,000多坪，目前使用仅有5,000多坪，若买下后想把没用到的土地卖掉，我
也可以帮你服务！”我们跟着阿娟前往露营区，她强调现有设备都附在总价里面，买下后
就可以直接营业。
“目前新竹县山区没有整理过的土地交易价，大约落在每坪6,000元左右，你看到这块地
已经作为露营区使用，已涨到每坪1万2,000元，是未开发地的两倍，但可以省去很多时间
与整理费用。”
仲介：找原住民人头行情3、4万元，申请良民证再贵一点
经过大约半小时走得满身汗回到接待小屋后，我们跟阿娟进一步谈起买地细节，并透露出
我们的担忧：“可是政府现在并未放宽非原住民购买原保地，那要怎么克服？我看网络上
都说要找原住民当人头？”
面对我们的疑问，阿娟熟练地回答：“这不用担心，这附近的（原保地）露营区都是透过
人头买卖，你们不是第一个，也不是最后一个。”
“把几千万元的土地挂在人头名下，这样保险吗？”
阿娟对此也像是回答了无数次：“这不用担心，如果你有认识的原住民当然是最好，如果
没有，我来帮你找‘有固定收入、年轻的’原住民，目前市场行情大概3、4万元费用，如
果还不放心，想要原住民（人头）再申请良民证会贵一点，但也是多几万元就可以搞定，
人头费一次付清，不需要再每年额外付费，但如果需要转移，或申办一些水电门牌号码等
需要印鉴或资料的，每次再包1、2,000元车马费就可以，”阿娟详细说明。
“人头挂名后，万一原住民自己拿去卖掉怎么办？”
阿娟再度不假思索地回答：“所以一般我都会建议客人，在‘土地他项权利’的部分，设
定抵押权为买入价格的2倍以上，例如买入是1,000万元，就设定2,000万元，扺押权每多
100万元只会增加1,000元手续费，设定愈高愈可避免你所担心的问题，只是相对的成本也
会增加，所以通常市场上都是以价格2倍来做。”她的意思是，买主可以要求卖地的原住
民设定抵押权，确保买主权益可以优先获得补偿，且设定金额高于购入土地，避免人头原
住民轻举妄动。
“人头找年轻一点，别让家属继承产生纠纷”
阿娟开始连珠砲地说明买卖方式：“除了‘土地他项权利’外，我还会建议你们，‘法院
公证租赁契约’做到双重保证，让原住民人头把土地租给你，一般来说都是一次公证20年
或30年，而租约白纸黑字写明这是租赁，但租约上没有租金，这样有个好处，万一原住民
人头把土地拿去卖，在‘土地买卖不破租赁’（指所有权的移转不影响租赁权）原则下，
就算土地遭到移转，你还是这块土地的实际使用者，而且租约长达20至30年，不会有被赶
走的状况发生。”
“因为租约一签就是20年，所以人头要找年轻一点的，我目前能帮你找的也都是这种，避
免因为人头过世、家属继承而产生纠纷。当然继承人也可能去打官司，这种状况是有可能
发生，但官司旷日费时，原住民不见得都有能力做到。”
“如果不是原保地也不会有这样便宜的价格，因此当然得承担一点风险，但我过去的经验
可以跟你们保证，双重保障下还没发生过纠纷。而且如果未来哪一天政府开放原保地买卖
，那你们就可以真正过户拥有它，”阿娟解说各种买卖手法，并强调她长年经营这一块，
很有经验，也特别注意买家的担忧。
仲介口中这种长期租约的设计，目的是希望适用《民法》私人契约保障，以凌驾法律位阶
较低的《原开办法》对于原保地不能转卖与出租的规定。
经过上述实际看地过程，不难发现这种以扺押之名，行卖地之实的“原保地假买卖”现象
有多么普遍。原保地完成买卖后，仲介多半还会协助聘请当地原住民担任处理点交事项的
临时工。至于“卖地”的原住民，失去耕地后，除非留在原乡当各项短期临时工，否则多
半只能离开部落到都市寻找工作。
“原保地假买卖”3大手法，炒出原保地转让市场
监察委员王美玉在2016年曾针对原保地违法转让、转租的乱象提出纠正案，她接受《报导
者》访问时谈起这段调查过程，并整理出“原保地假买卖”的3种手法：签署让渡书、人
头买卖、出租或设定高额抵押权。这些都和我们采访所见不谋而合。
手法1：签署让渡书，实际上难以再买回土地
“签署让渡书”模式主要是透过部落里的掮客以及仲介业者，先是寻找原保地的所有者，
经过接洽后给予原地主一笔金钱当作买卖费用，并由原地主与非原住民签署让渡书。此举
的效果是，虽然土地表面上仍为原住民所有，但实际使用者已经从原住民转为非原住民。
《报导者》走进日月潭伊达邵部落，访谈邵族长老丹俊杰（Diklha Tanakyuwan），他年
轻时在外做粗活，意外遭到水泥压伤腰部，当时父亲为了筹措20万元的医药费，不得不与
部落里的汉人商家签署让渡书，将原本居住的伊达邵老街土地借给汉人使用，想着有一天
经济许可后可以把土地赎回来；但万万没想到，这块老家的地却在南投县办理土地总登记
的过程中，抢先被使用者登记，就此失去所有权，丹俊杰回忆，当时老父非常后悔，抑郁
而终。
丹俊杰强调：“我们原住民不懂（签署让渡书），以为只是借用，但却因此没了土地，而
我这样的故事，在伊达邵并不是第一件。幸好我们部落在921大地震时有向政府要一块地
盖组合屋，至少伊达邵部落还有个栖身之所，族人不用被迫离开。”
不少签署让渡书之后的原住民，就此失去了祖传土地与栖身之所，加上县府又进行土地总
登记，在法律知识处于相对弱势的原住民，就此再也没有机会回到自己的土地。签署让渡
书，实际上已成不折不扣的“卖地契约”。
手法2：人头买卖，迫使修法限制“大户”
如同我们化身采访与仲介业者洽询的经验，王美玉指出，人头买卖是原保地最常见的手法
。但《报导者》进一步调查发现，即使是原住民之间的合法买卖，一样出现了“人头大户
”现象，并且因此遭到监察院的最新纠正。
根据监委蔡崇义2020年12月提出的调查报告，以温泉区出名的苗栗县泰安乡斯瓦细格部落
，当地具有原住民身分的县议员黄月娥与其家族，陆续自1995年起，陆续以买卖、赠与的
方式，拥有高达53笔原保地。
此案检举人曾玉琴向《报导者》指出，由于黄月娥具有原住民身分，可以合法买卖原保地
，因此黄月娥计划性地向有经济困难的族人收购原保地，儿子与女儿也都成为买地的人头
。曾玉琴并调阅地籍资料发现，黄月娥的手法是“蚕食鲸吞”，先单独购买几块零碎土地
，再慢慢整合成一大块土地，然后找寻适合的买家“卖掉”，买家在原保地上盖起温泉饭
店，黄月娥再从中赚取数倍的差额暴利。
《报导者》进一步取得地籍资料发现，黄月娥家族的土地都已向大湖农会借贷，其中一笔
的抵押借贷金额高达2,800万元。一位不愿具名的地政人员透露，以部落原保地的土地价
值，这么高额度的扺押放款并不合常理，而银行对于原保地扺押都比较谨慎，反而是地区
农会受制于各种压力，比较有机会做出这样的“不合常理放款”。
在这种买地手法下，原住民个人或家族人头就可持有不合常理的多笔大面积原保地。原民
会也注意到了这种失序现象，因此在2019年针对《原开办法》进行修法，直接限缩原住民
持有土地的数量，并希望回归农牧使用的初始目的。但因修法后无法溯及既往，因此这53
笔土地仍在黄月娥家族名下。
手法3：设定高额抵押权与长期租约
王美玉、蔡崇义两次监察院纠正案与调查报告都指出，原保地假买卖手法还包括“设定高
额扺押权”。
长期研究原保地流失问题的政治大学民族学系教授官大伟向《报导者》指出，设定抵押权
是常见的手法，非原住民买主如果对于使用原住民人头有疑虑，就会设定人头无力负担的
高额抵押权，以避免遭到人头擅自将土地买卖。
我们的化身采访也见证这项手法的操作，仲介业者明确指出，他们都会建议非原住民买家
设定高额扺押权，即使设定抵押2,000万元，也只要2万元手续费，对于实际以几百万元买
下原保地的非原住民来，这是比较保险的作法，才能有效防止原住民人头轻易买卖，否则
原住民人头将付出钜额赔偿。
不过，由于人头借名登记仍有一定风险，因此仲介业者还会介绍“双保险”措施──建议
买家与借名登记的原住民人头签下至少20年长期租约，租约内写明地号与权利义务等，但
没有写租金；所以美其名是“租约”，其实是无偿将名下土地借给别人长期使用。这份长
期租约只要经过法院公证，未来即使原住民人头擅自将土地售出给别人，法院仍会承认租
约上买家的使用权，因此也有不少人同时用“双保险”来实质买下原保地。
以上的假买卖手法中，签署让渡书是比较早期法规未健全时的做法，近期都是以人头买卖
加上设定抵押权居多，还加码增加租约，甚至手法不断推陈出新。
症结在哪？《原开办法》只是行政命令，原民会的专法承诺一再跳票
面对原保地大量流失问题，学界早已喊了20多年“提升法律位阶”，呼吁订定专法以杜绝
假买卖手法。
研究原保地20多年的政大地政系兼任教授颜爱静指出，规范原保地买卖和开发的《原开办
法》仅是一纸行政命令，而且母法来源是《山坡地保育利用条例》（简称《山保条例》）
第37条，“这条母法的精神是保育，却将原住民土地开发法令放在这里，法规精神就有冲
突。”她举例，近年花莲许多部落申请增划编的原保地，实际上位于平地，但政府却仍然
用山坡地保育的子法《原开办法》来管理，“这不是精神错乱吗？”
法律扶助基金会原住民族中心主任林秉嵚也强调，《原开办法》位阶太低，产生许多法律
争议，例如从《民法》来看，抵押土地是属于私人间的债权，法官最后可能会引用《民法
》来厘清私人间的抵押行为，而认为有效，“政府应该重新订立一个原保地管理条例，内
容必须更完备。”
2016年台东地方法院有一场关于“原保地透过人头转卖并设定抵押权给非原住民经营民宿
”的民事诉讼，法界看法分成两派：一派认定触犯《山保条例》与《原开办法》，应依《
民法》第71条认定交易无效；另一派则认为此事属于私人间的契约，依照《民法》的“契
约自由原则”，原保地抵押给非原民仍属有效。
林秉嵚指出，此案由于争议过大，2019年最高法院提案到民事大法庭裁判，成为民事大法
庭首例，请多名专家学者进行辩论，至今已快两年，仍未有裁判结果。这也显示目前原保
地相关法律不清，应尽速制定专法的重要性。
事实上，2016年监察院对原民会提出纠正案时，原民会的回复中就已强调，将修法提升法
律位阶。2018年原民会也在立法院朝野协商时指出，将尽速推动专法。然而，从回应监察
院到回应朝野立委，原民会对于制定专法的承诺却一再跳票。
原民会：专法草案预计明年提出，如今先修改现行法令
原民会土地管理处长杜张梅庄接受《报导者》访问时表示，以现行法律来说，原保地假买
卖行为“都是知法玩法”，并坦承现行法律位阶不足，确实很难遏止假买卖乱象。
他强调，台湾社会的融合过程中，外来的经济文化一定会侵蚀较弱势的原住民，所以必须
立法保障原保地移转只能限原住民，“就是用法律做最后一道防线。”
但杜张梅庄表示，原民会直到2007年才成为原保地的主管机关，而规范原保地的母法《山
保条例》却还是由农委会管辖，虽然修法过程都是由原民会来处理，但送出修法版本还是
要经过农委会，这是行政上的困境。
杜张梅庄指出，原民会已积极订立原保地买卖契约范本、查核原保地的作业模式，并在
2019年先废除《山保条例》第37条对于原保地的不合理限制（注）。而原民会拟定的专法
《原住民族土地及海域法》草案过去几年已在立法院数度进出，“希望（草案新版本）在
明年可以送出原民会，并公告听取各界意见。”
他强调，专法草案工程浩大，包括土地移转、承租、贷款等，内容还有不少争议，更牵扯
到部落共识，问题非常复杂，如何在私有土地权利和原民权益之间取得平衡，仍有待与各
单位和部落沟通。因此原民会现阶段采取“分流立法”，先推动《山保条例》与《原开办
法》的相关修法。
颜爱静则对此表示，20多年来原保地问题依旧，“政府行政怠惰很严重，”她语重心长地
说，政府一定要赶快立法管理原保地开发，否则有违法律保留原则，“不能一直怠惰下去
，这样永远没完没了。”
学者：应清查违法状况，成立原民土地法庭、纳入部落决定机制
颜爱静指出，过去政府对于原保地的清查并未落实，政府应加紧脚步，全面清查原保地利
用违法状况，对于违法情事，研议收回原保地、或改正另订租约等对策。针对原保地假买
卖沦入非原住民之手，政府可考虑建立“照价收买”法制（例如原住民以原价买回），或
成立“原民土地法庭”，以此处理并解决私权争端。
她进一步说明，政府定期办理全面性的土地调查，建立土地基本资料，包括数据库与统计
年报，每年更新，才能确实掌握原保地状况。而原保地属于公有保留地，与一般私有土地
的性质不同，“原民土地法庭”才能真正了解原保地的价值与复杂现况，也才能真正厘清
问题。
林秉嵚认为，未来原保地专法中，原保地申请与审查程序要更严格，发生争议时要有处理
机制；也必须明定原住民能不能处分土地等规范，并且定出配套机制与违法裁罚，例如原
保地交易都必须登录与法院公证（注），否则就罚钱，情节严重者，甚至政府可以收回土
地，如此就可严格禁止人头买卖，也让法院处理土地纠纷时有所依据。
林秉嵚更建议，未来专法应纳入“部落决定”机制，也就是落实部落自治的精神。例如未
来专法在原则上允许买卖原保地，但若部落会议做成决议的土地，则可以限制或禁止买卖
，“很多人都会质疑原住民没办法管自己，但现在政府自己订的制度那么不完备，凭什么
要对原住民说三道四？必须让原住民多尝试，才能一步步落实原住民族自治，不然我们谈
自治那么久都是空的。”
退休之后仍持续关心原保地议题，因此继续兼任政大地政系教授，至今仍年年跑部落的颜
爱静强调，对平地人来说，原保地可能只是一般的土地买卖，但对原住民而言，因为经济
弱势遭仲介掮客煽动卖地，就可能造成家庭天崩地裂的改变，离开部落的原住民也将逐渐
失去文化根源，“政府既然要照顾原住民，就不能只从市场价值看待原保地，而是要从公
共性与公共利益上去考虑，建立制度，才能真正遏止原保地假买卖这种知法又玩法的歪风
。”
报导者
https://www.twreporter.org/a/aboriginal-reserve-sale-land-loss-technique