工商时报
陈碧芬,吕清郎,郭及天 2020.08.26
房价难跌 营建业九年最热
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台湾经济研究院7月营建业营业气候测验点飙出108.43点的九年新高纪录，台湾经济研究院
长张建一表示，“无壳蜗牛期待房价下跌，但就是不跌”，现阶段有五项因素带动市场，包
括递延买盘出笼、房贷利率已处在历史低档、国内闲置资金丰沛、台商回流买地购屋和香港
人来台置产，房地产第三季来已成国人投资避险标的首选。
台湾经济研究院研究员刘佩真分析，营建业景气飙新高，除了营造业下半年进入赶工潮，政
府公共工程预算消耗，房屋开发案进入动工期，更多是不动产业近期热络，7月六都建物买
卖移转件数月增率19.3％，增幅相当大，台北市最高，多是高资产资金回流所致，来自疫情
过后递延性的回流买盘，建构在部分刚性、长期置产型的需求，反映当月景气持续好转的态
势。
刘佩真指出，六都买卖交易中表现最好的是桃园市，原因在于有重大公共建设带动，加上房
价相对双北市亲民吸引购屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。
土地厂房交易也出现荣景，刘佩真指出，台积电近几天持续加码南科周边土地购买，尽管台
积电评估在美国设厂，但在台加购土地的行动显示该公司确定把台湾当作先进制程的生产重
镇，这些搜购行动将反映在台湾房地产市场这半年的交易量，带动供应链厂商自用土地买盘
的陆续进场，估计会使得台湾的今年土地交易量持续上冲。
刘佩真估测营建业未来的景气走向指出，营造业因政府对各机关预算消化的情况有详加追踪
，近期指示有不克消化之处须提早排定因应措施，故未来半年营造业景气表现将为温和成长
走势。
至于不动产市场，则有机会出现“价缓升、量扩张”的格局，但要留意不确定因素压制房市
景气上升幅度的情况。
房贷、土建融余额 双双续缔新猷
中央银行25日公布7月全体银行购置住宅贷款（房贷）及建筑贷款（土建融）余额，各增至
7.670兆元及2.269兆元，双双续创新高，其中土建融余额年增率15.45％，增幅为2011年10
月以来（106个月）新高，代表建商仍看好未来房市自住需求买气。
央行统计显示，土建融余额2019年9月正式冲破2兆元大关，且已连续17个月创新高，余额年
增3,035.95亿元，年增率15.45％，已连续14个月二位数成长。
银行房贷主管强调，今年以来金融市场受疫情冲击，但台湾控制相对良好，自住需求买气受
响小，连带供给侧的土建融余额年增率也续冲高，代表建商对今年房市偏乐观的看法不变，
反映在营造贷款及销售周转金需求居高不下。
央行官员认为，国内疫情控制良好，自住需求也维持不错买气，加上新完工交屋潮，整批分
户房贷增加，尤其各银行持续推出优惠利率房贷抢攻优质户，余额增加明显。
观察房贷余额7月单月增加562.38亿元，显示自住客仍明显回笼，根据联征中心统计，近年
来自住购屋的占比都维持约近九成，需求导向相对不受疫情影响。央行官员指出，以7月六
都移转栋数统计来看，六都月增率全部达二位数，合计月增率19.3％，年增也有2.8％。
虽然今年前七月的六都累计移转栋数仍年减1.2％，但主要是2019年台商回台的一波商用不
动产交易热络，带动整体房市，形成较高基期的效应。
基本上疫情影响本来就小，随解封后房市更显回温，包括新成屋及中古屋交易均活络。
7月买卖移转栋数 冲破3万栋
疫后房市发烧，根据内政部最新统计显示，7月全台建物买卖移转栋数约3.06万栋，月增19
％、年增3％，全台交易量单月站上3万栋，创下房地合一税实施四年半、55个月以来的新高
，以近期房市买气高档不坠推估，今年全年仍有机会站上30万栋大关。
上次全台单月买卖移转栋数站上3万栋，是在2015年12月时，因房地合一税实施前税制转换
的大量移转潮，去年7月全台买卖移转栋数即创下2.96万栋房地合一税实施后的高档水位，
今年7月更突破去年高点，攀上3万栋大关。
信义房屋企研室专案经理曾敬德表示，全台单月3万栋的买卖移转栋数，已经逐渐接近上一
波房市荣景时的移转量能，较为不同的是，上波房市荣景时，双北市单月的移转栋数合计可
达上万栋，但目前仅回升至七、八千栋，即使大台北复苏脚步较缓慢，但大台北以外的都会
区交易热络，房价负担愈低的区域，交易量增加的情形愈明显。
自6月疫情趋缓后，无论新推案与中古屋市场买气，都明显感受一波观望买盘递延爆发，疫
情期间全台每月移转栋数仅约2.2～2.5万栋，不过7月移转登记大幅增加。
这一波疫后房市交易在7月大爆发，六都中又以桃园、高雄年增分别达14％、12％最高。非
直辖市则以新竹地区买气最强大，新竹市、县单月均达千栋以上，年增38％、29％，分居第
一、二名，反映近来制造业、科技业景气畅旺、台股指数持续续攀高，同时带动高所得、相
对低房价、与制造业景气密切相关的新竹地区，房市买气畅旺。
累计今年前七月全台买卖转栋数为17.09万栋。曾敬德表示，以7月房仲业者业绩高档不坠的
情形推估，8月买卖移转栋数仍将持续高档，今年全合仍有机会超过30万栋。
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高房价…小宅异军突起
房价居高不下，今年全台新推案二房产品占比高达42％，直逼三房产品的44％，其中，台北
市因高房价缩小坪数、台中市则因投资风气渐起，该二都二房推案占比更高于三房；新北市
重划区也出现不少25～28坪、室内坪数不到20坪的“小三房”，成为高房价下的特殊产品。
根据数字科技旗下591新建案调查，今年全台新推案二、三房房型的比例合计高达近九成，
今年前七月全台七大都会区新推案约有4.4万户，其中，二房产品约有1.8万户、约占42％；
三房产品约1.9万户、约占44％；不过四房格局以上仅占约13％，一房及套房合计则占不到1
％。
虽然三房向来为刚性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台湾地区因房价较低，“一次到位
、直上三房”需求强劲，不过台北市、台中市新推二房户数均大于三房，主要因台北市新案
多属都更重建案，集中在士林、大同、信义等旧商圈的精华地段，建商在高单价下只好缩小
坪数拉低总价，将重心摆在二房规划，台北市新推案有高达45.8％为二房格局，远超过三房
的30.6％。
台中市二房产品比重更高达45.9％，是各大都会区中二房比例最高的县市。
591新建案分析，台中市商场、交通建设题材不断，今年底台中首条捷运绿线即将通车，北
屯G0特区、子重划区二房产品低总价投资性价比高，旧城区台中车站8月底后前后站道路打
通、LALAPORT动工等利多，投资客抢购站前800万上下的二房产品，加深建商推小宅的信心
。
虽然新北市新案二、三房比例差距不大，不过板桥江翠、新店央北等房价相对较高的重划区
，出现不少25～28坪的三房产品，这些“小三房”扣除公设比后，室内坪数在20坪以内，算
是在高房价之下的特殊型产品。
https://ctee.com.tw/news/real-estate/324252.html