1.媒体来源:
经济日报
2.记者署名:
游智文
3.完整新闻标题:
资金泛滥房价一定涨？学者比较台、美、日揭真相
4.完整新闻内文:
低利率，资金泛滥，房价一定涨？加重囤房税，调高持有税，房价一定跌？有网友以日本
、美国为例，表示日本货币比台湾更泛滥，利率比台湾更低，但是日本房地产没什么上涨
，显示利率跟货币不会刺激房地产。
另外，美国持有税很高，但资金泛滥下，房地产照样飙涨，显示持有税高无法抑制房地产
上涨。
房地产学者章定煊表示，网友这两个论点，刚好戳中台湾房地产的问题。
首先是日本方面。章定煊说，日本这几年房价确实没什么涨，日本房价指数2008年1月的
指数是99.7，到2020年1月，新冠疫情爆发前是108.1，10多年来，涨幅才8.43％，连10％
都不到。
以东京都会区二手公寓为主的JERI指数，2008年1月是87.56，2020年1月是93.54，涨幅比
总指数更低，才6.83％。
为什么零利率跟热钱炒不动日本房市？
章定煊说，目前日本的房地产税制是1990年修正的，当时日本房地产泡沫化严重，修正税
制是为了遏止热钱继续流入房地产，以免房地产持续走高，租金成本持续上扬，吃掉了企
业的大部分获利。
只是日本的税制改革太晚出笼了，反而造而1992年的泡沫崩溃。当时虽然没有发挥预期的
效果，反而在2008年这一波资金泛滥中，成功的抑制热钱流入日本房地产。
他说，日本房地产税，光是买入，就要先交3％的持有税；自用者每年还要交1.4％固定资
产税，以及0.3％的都市物业税，出租用的要交4％的固定资产税与都市计画税。
最后要出售的时候，五年内税率高达39％，包括30％所得税、9％住民税，超过五年，也
要交15％所得税以及5％住民税，合计20%。
最重要的是日本人口严重老化，住屋需求日低，房客又有借地借家法的保护，这些税赋根
本大多数无法转嫁给房客身上。所以热钱不会往房市方向跑。
相较于日本而言，台湾的房地产好炒多了。
第二，关于美国持有税很高，房地产却照样飙涨部分，章定煊说，答案很简单，美国是移
民者的天堂，虽然出生率日益降低，但是总人口不断成长。1980年时美国人口才2.2亿，
2019年已经到接近3.3亿，人口增加50％。
人口大幅成长，让美国大城市房地产供不应求，美国持有税虽然很高，但持有税能转嫁给
房客。10年前美国租屋者的租金，只占家庭收入18%，现在达30%，有四分之一的租屋者租
金占他们收入一半以上，房东没有持有压力，没抛售，房价就不会跌。
章定煊表示，美国的例子显示，当热钱与供需失衡两者同时发威时，光靠增加持有税是没
办法抑制房价的，而且如果租屋者的保护方案不周全，弱势租屋者反而受害最深。
5.完整新闻连结 (或短网址):
https://money.udn.com/money/story/5621/4736183
6.备注:
这学者应该是柯韩粉，现在台湾房价根本不是炒上来的，而是跟着景气上来的
台湾股票指数已经破新高了意味着人民富足，国力鼎盛，风调雨顺
年轻人跟着蔡总统投入产业，如绿能、生技、观光等等这四年早就存够头期款了
日本是因为政府爱舔共所以经济一直落，和台湾英明神武的总统可不一样
学者还是早点走出象牙塔，跟上时代，拥护领导，才能了解真实世界的情况

台湾资金一直不缺 缺投资动能而已

下周五继续炒 消费券成本22亿 谢谢

是穷人不争气

美国租金占收入比例大幅成长

赚六万

所以台湾人口开始减少房价有趋缓或是下跌吗

日本房价不涨阿 只是租金涨

去年税收创历年新高

股民早就赚到又多买了一间房

菸佛粪:年轻人不争气赚钱 怪政府没打房

太果断了。上次资金泛滥，台湾人偷偷炒，可是台湾人要是光明正大炒的话，通常没好下场

没错 一堆不信我大绿政府的 才没持有台积股票发大财

谁打房我投谁，有意见吗？