日本少子化与老年化的启示 台湾还需要20万户社会住宅
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台湾未来房市发展趋势，除供给大于需求之外，
还面临房屋老旧需要更新与人口老化需求改变这两大结构性问题，
另一方面又因房价高涨政府陆续推出社会住宅政策，
而当前最大的挑战首推都市更新与社会住宅议题，
有关都市更新问题目前政府刻正大力推动，惟效果并不显著。
至于社会住宅，虽然内政部不断释出数量将会逐渐增加之利多讯息，
不过就当前少子化与老年化趋势愈来愈明显，
加以 85.36% 的住宅自有率与高达 20% 的空屋率，
再回头看看日本人口老化后遗症的启示，
可能需要重新检讨台湾是否还需要兴建与包租代管合计高达 20 万户的社会住宅？
令大家印象最深刻的是，
日本当年的“土地神话”为何一夕之间陷入“失落的 20 年”？
除经济因素之外，究竟人口老化问题又带来哪些值得深入探讨的关键问题？
台湾近年同样受到少子化与老年化的严重冲击，
虽然社会住宅政策欧美国家早已实施有年，
台湾则是 2016 年总统大选时才提出具体的时程与数据，
虽然此一政策广受无住屋者欢迎，却适逢人口结构转变前所未有之挑战，
因此，势必遭逢日本同样的少子化与老年化问题的困境。
多年来日本人口老化问题备受瞩目，后遗症也逐渐浮现，
近年台湾少子化与老年化议题亦广受关注，
并且有可能步日本后尘而连带影响房市，
以下谨就重要相关事项提出对照比较，以供参考。
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(1)2015 年日本 65 岁以上高龄人口超过 26.7%，成为全球最老的国家，
台湾则是 2018 年 3 月 65 岁以上人口跨越 14.05% 门槛而进入高龄化社会，
2026 年超过 20% 而进入超高龄社会，并且在 7 年后出现人口负成长。
(2)2013 年日本空屋高达 820 万户，野村总合研究所还预测
2033 年更将高达 2167 万户，空屋率将飙升到 30.4%，
亦即每 3 户出现一户空屋时，
其间所衍生的问题便是没人继承的空屋可能沦为治安死角，
台湾目前空屋超过 20%，似乎还未警觉到这样的危机。
(3) 日本是在进入已开发国家之后才步入高龄社会，
台湾则是在未进入已开发国家即陷入人口老化困境，
按 2017 年日本每人 GDP3 万 8550 美元，
台湾 仅 2 万 4318 美元，
整体经济是否可能陷入“未老先衰”之困境？
(4) 根据国发会所公布 2061 年之人口推估，高、中、低推估数据
分别为 1949 万人、1837.3 万人、1707.4 万人，
14 岁以下分别占 11.6%、 9.6%、 7.3%，
15 至 64 岁分别占 51.7%、51.5%、50.8%，
65 岁以上分别占 36.7%、38.9%、41.9%，
由此不难了解未来少子化与老年化问题之严重性。
截至今年 7 月底，
台湾 65 岁以上老年人口 335.35 万人，占总人口 2357.67 万人之比例高达 14.22%，
户数 86.95 户，户量 2.71 人，未来在少子化与老年化冲击下，
加以 85.36% 的住宅自有率与高达 20% 的空屋率，
政府刻正积极兴建社会住宅的政策，实有重新检讨的必要。
一、以广义概念重新调整社会住宅政策：
建议以广义社会住宅概念推动，并应
将 8 年兴办 20 万户社会住宅政策调整为以租金补贴与利息补贴为主，
一则兼顾去化余屋与都市更新之推动，
再则辅助年轻人贷款自购，协助成家立业，而不必花费大笔资金，
又徒增大量空屋，其中尤以中南部房价便宜最为可行。
二、将“包租代管”政策调整为包租代管与租金补贴并行：
建议目前正积极推动的 8 万户“包租代管”政策调整为包租代管与租金补贴并行，
以期依原定计画如期达成目标。
三、以缓和渐进方式边推动边调整：
因应少子化与老年化趋势，应衡量目前市场存量与空屋数量的现实问题，
除双北市房价较高之外，其他县市对于社会住宅的实际需求未必如预期殷切，
因此，除要事先做好需求调查之外，更应以缓和渐进方式边推动边调整为宜。
四、积极进行空屋调查：
各县市除应积极进行空屋调查之外，更应趁 2020 年联合国人口普查，
台湾进行普查并附带空屋调查之际，彻底清查各县市住宅存量与空屋数量，
俾供住宅政策拟定之参考。
由以上之分析，台湾进入高龄化社会之后，可能步日本后尘而出现大量空屋，
届时也可能面临空屋难以管理维护之另一难题，因此，
建议在 2020 年人口普查附带空屋调查时，
能够彻底清查各县市住宅存量与空屋数量，俾供政策拟定之参考，
方不致短期大量兴建而徒增更多空屋。
5.备注:
结论
积极的2026年前绝不买房
保守的先存退休金，不能给租时，存的都能免房贷一次买断
有钱人、想上新闻的例外。