原文43，因友被劣退，故替友回文。
正文如下（手机排版请见谅）：
各位乡民大家好，小弟目前在明德店做了一阵子房仲，虽然才到职一年也有卖出13间房子
的经验，综合一年的买卖经验与行情分析，以下是我对石牌明德区的小小见解，欢迎讨论
一、买明德石牌唭哩岸需要多少预算呢?
明德石牌唭哩岸实质上是个共同生活圈，会建议综合来考量
当然越往北投越便宜，多一个捷运站行情约会降个0.5成-1成
不过还是要看案件总价与单价区间如下：
10年内电梯3房 少4000万 (7x万/坪-8x万/坪)
20年内电梯3房 至少3000万(6x万/坪-7x万/坪)
40年内电梯3房 至少2000万(5x万/坪-6x万/坪)
公寓几乎都是38-45年 (公寓主流坪数为26-30坪)
2、3楼至少1300万(4x万/坪-5x万/坪)
4、5楼至少1000万(3x万/坪-4x万/坪)
为什么会提到“至少呢”，随着街道的规划，细部区域的行情也会有落差
像是石牌捷运站2号出口的“升阳璞园建设系列的大楼”光是10年的升阳丽缇小坪数单价
也能卖到86万/坪呢!!
至于价格为什么没有想像中的低？因为此区的供给远远小于需求，价格自然就会相对高，
除非愿意买公寓4、5楼，价格上就能弹性许多，4月底我有成交尊贤街5楼33万/坪呢！
https://i.imgur.com/MWLDb6X.jpg
二、石牌地区优势与购买客群雏形
(一)地区特色
1.双医院医疗系统
2.台北市门牌
3.石牌国中小学区
4.离城不离尘
(上行义路泡温泉、去天母逛SOGO、去士林逛夜市、去新北投抓宝可梦)
5.电梯大楼户数单纯
(除了石牌捷运站2号出口的大楼，几乎物件都是20-40户，很适合喜欢单纯数户的客户)
6.几乎没什么套房物件
(如果要买套房物件需要去有硫磺的新北投找找了)
(二)买方客群分析 (以我成交北投区11间为例)
1.在地客户(爸妈买给小孩)*2
2.在地客户(外地搬回石牌) *1
3.在地客户(小屋换大屋)*1
4.在地客户(石牌国中/小学区)*2
5.在地客户(租房改买房) *1
6.外地客户(双医院医疗需求)*1
7.外地客户(工作因素)*1
8.外地客户(投资兼自住)*1
(三)卖屋原因分析 (以我成交北投区11间为例)
1.公寓换石牌以外的电梯物件*9
(少数换石牌当地，几乎都是换到淡水、芦洲、林口、八里)
2.空房用不到*1
3.需要用钱*1
综观以上，我的经验与目前正在带看的买方是客群几乎都是内需(当地人买当地的房子)，
因为物件真的太少，有钱都不一定能买到喜欢的房子。
三、自称天母人?
至于住明德、石牌都会自称天母人呢？因为以磺溪为界右边为士林区，左边为北投区，一
溪之隔，其实差不远，所以连住在荣总(石牌路二段、天母西路、行义路)都会自称天母人
https://i.imgur.com/X4NUgsO.jpg
小结：
其实最常碰到的买方就是说“我的预算一千万，想买公寓2、3楼，最好3房2厅2卫，格局
方正、有前后阳台进出”只是上述的条件通常预算就确实买不到了(除非买15-20坪的公寓
，只是这类产品非当地主流)，后续许多买方就会转往复兴岗、忠义、竹围看屋了，甚至
继续租房子下去。
每次接案件最常和屋主提到的就是“买您这间四楼1500万的公寓，客户若贷7成，头期款
至少准备450万+上100万的装潢费用，后续若贷款20年，一个月要还近6万块，月收入要12
万(年收入破百)，有这样的收入几乎是企业主管级了，才有办法买您这个公寓”
虽然许多人都说房仲又要来议价，但现实却是如此，只希望这些一手持有的爸爸妈妈们，
可以手下留情，赚少一点点，给这些还买得起的客户们一点机会QQ
放张个人DM，欢迎一同讨论，如果有不法拜托告知一声赶紧撤下来XD
https://i.imgur.com/j5nGvkS.jpg