taikonkimo: 推专业文 请问那台北很多的四层公寓该怎样更
地震
tamama000: 这样讲好惹 会都更的至少40年起跳了 台北市更下去
tamama000: 新成屋 虚坪 没有个60万买不到 老公寓现市价大概4字头
tamama000: 建商不跑路484现赚50%房价增值
tamama000: 这部分都不提喔?
tamama000: 还有往地下挖一层 那个停车位180UP
法规是30年就达到一个可划定都更条件了
后面的问题讲的语无伦次我不太明白
但如果你真的想知道可以再推文说清楚一点
chogosu: 今天边陲区1坪10万,我可以理解建商要多拿几坪才能回本
chogosu: 但是精华区一坪200万也是要拿那么多坪才够? 呵呵
sober921: 你忘了新成屋的价格随便建商喊的，他盖成豪宅开1坪200万
sober921: 要你补，你就只能搬了
这是两个类似的问题，就一起来回答
这个问题也是有很多人误会
但是大家会有这个误会
主要还是源自于对都更的不了解
都更除了是由地主跟建设公司合作向市政府拿都更奖励外
但都更除了奖励之外，还有很重要的一个关键就是分配
而分配这个过程在都更里分为协议合建与权利变换
简单的说，协议合建是地主与建设公司私下协议来决定分配方式
而权利变换则是由市政府主导并经由审议会的决议来决定分配方式
大致了解之后，下面就试着用详细但又较易懂的方式来说明
协议合建
由实施者拟定事业计画报告书，并取得75%所有权人同意后送件
报告书内容大概是基地范围现况分析、建筑设计、都市设计、消防检讨、都更奖励、财务计画等
内容零零杂杂的非常多，并不只是单纯的设计与奖励的检讨而已
然后经过数次审议会上的专家、学者、官员的指导
到最后确认都没问题后，该计画就会核定公告
但是就算案件在审议过程都很顺利，送件到核定至少也还是要两、三年
在核定之后，实施者就会依照跟地主私下协议的内容动工(如果拆得掉的话)
权利变换
由实施者拟定事业计画报告书...送件到核定至少也还是要两、三年
在核定之后，实施者就会开始着手制作权利变换计画报告书
报告书内容大概是更新前后价值估算、共同负担、分配清册等
而这里面有关于数字的部分，都是由三间估价师事务所所估算出
共同负担就是经过估算后，建设公司分得的部分
而共同负担包含了营建成本、应分得利润、租金补贴
故假设建设公司可分得100元的更新后房地价值
但里面会有一部份的价值实际上是要支付住户租金的
所以实际上建设公司所分得的比例会较核定金额低
最后建设公司就依核定后的权利变换计画分配正确的房屋、车位给各地主
那这些更新前后价值、共同负担到底对地主有什么实际意义？
首先，透过估出来的更新前价值，可得知地主间的价值比例
假设有地主A、B、C三人，更新前的价值分别是25元、35元、40元
则地主的更新前价值比例就分别是A：25%、B：35%、C：40%
而假设更新后建物房地车位总价是300元
然后建设公司的共同负担是100元
更新后价值300元-共同负担100元=200元
A的更新后权利价值=200元*25%=50元
B的更新后权利价值=200元*35%=70元
C的更新后权利价值=200元*40%=80元
那，把房价估高到底对地主是好？还是坏？
答案是好。
假设更新后房地车位总价变成400元
然后共同负担一样是100元(其实会提升一点点)
地主总共可分得到的价值则会变成400元-100元=300元
当然房地车位总价的提高
也会连带的拉高建价、租金补贴等费用
所以才会有不同地区不同房价不同分配比例的情形
50-60万的区域可能65/35可以做
70-80万的区域可能70/30可以做
100万左右的区域可能75/35可以做
200万左右的区域可能90/10可以做
以上都是可能，因为主要还是要依不同基地状况另做评估
至于你说200万的新房子付不出钱是不是就要被迫搬家了？
50坪200万的房子要一亿很贵怎么办？
放心，到时候你可分配到的权利价值就会有一亿
除非你原本的房子坪数就很小，土地持份也很小
那时候委员们也会逼建设公司设计小坪数的房型给你的
大概是这样吧