今天刚好有点时间，就来继续分享一些心得
大致上整理一下大家的问题
再以本人的微薄所学简单回答
什么是容积率？
简单说就是用法规限制每坪的地可以盖多少坪的建物
每个地方的分区管制不尽相同，容积率也不会相同
以台北市第三种住宅区来说，容积率为225%
这个数字代表1坪土地可以盖2.25坪的容积
也可以粗略地把容积面积看成是主建物面积
但是主建物面积≠权状面积
权状面积还多了许多免计容积的附属建物跟公设
这一些面积再往上叠加之后才是权状面积
因此我们可以得到，其实容积率就是土地强度的意思
也就是说这块土地的可利用率有多大
容积率越大→土地强度越高→这块地里面可以塞更多人
简单说就是容积率限制了这块地里面可以被塞少人
所以假设商业区容积率630%
就比住宅区容积率225%多塞了近三倍的人
当然商业区跟住宅区原先规划的道路宽度、使用时间本来就不尽相同
只是拿此比较来做个比喻
什么是容积奖励？
容积奖励就是老房子透过都市更新之后
某些项目有达到都市更新容积奖励的标准便可获得的bonus
而这些评分项目大致符合公益性、绿建筑及加速都更
像是留设人行道、大规模开发、维护周遭公共设施、绿建筑、时程进度等
而透过都市更新的容积奖励上限为50%
也就是说某块土地透过都市更新之后
其土地强度最高会提高变为法定容积的1.5倍
(两年半前还存在的郝斌斌老旧公寓专案，再多提供50%的容积奖励
所以当初的容积奖励总上限提高至100%，黑人问号)
原本四楼的公寓盖到十四楼，建商是不是噱翻了
对，不演了，建商真的噱翻。
但我还是要解释一下，绝对不是你看到的14-4=10的噱翻
这里说的四楼盖成十四楼，以前面讲的容积率来看
其实他并不是真的多了14/4 = 3.5-1 = 2.5这么赚
而是原本的四层楼公寓每一层是盖的比较满的
而更新后的大楼每一层是盖的比较松的
原本更新前的四层楼公寓可能一层就有20户
而四个楼层就等于是20户*4共有80户
更新完虽然变成14楼了，但可能只规划一幢两栋
一楼为了店面可能有10户，二楼规划一些公设可能有6户
三到十四楼一层两栋可能8户等于8户*12楼有96户
以这个随便抓的案子算一下更新后大概是112户
112户新房子减去原本的80户=32户
这32户大概30%，但还要抵付营建成本、拆除费用、租金补贴
不对阿这样不演了个屁，这样看来也不就是赚那一点吗？
我所谓的噱翻是指
建商可以用低资金、低风险、高杠杆、高利润来操作这个你信吗？
这背后支撑的就是会动摇国本的房价问题了.....
其他想到再补，大家有问题也可以推文询问我有空都会回XD