仅以台北市都更来说好了
大多数人都没有看到问题真正的难点
那就是 “台北市绝大多数4楼老公寓早就到达容积率瓶颈”
以目前国内住宅法规说 "合法住宅用地"
在"最高级的地段" 最大容积上限是420％
420%大概是怎样的一个概念呢？
举个简单一个的例子
传统四楼公寓扣掉防火巷空后 建蔽率基本上超过90％ 而楼层公设率<10%
所以每一层楼板的容积约略是80%
4层楼就是4*80%=320% 如果有顶楼加盖 权状算0.5再加40%=360%
也就是 一块420%建地 至少被用掉320～360%容积
剩下的60%-100%容积 就是你都更后可用来贩售利润
而且"实务"上通常都是取下限不是上限
请问一下
在平均建筑成本 15-20万/坪 的前提下
当只剩下60％贩售利润时 是要怎么补贴另外360％ 整整7倍的建筑成本？？
你以为是一坪200万的信义盘子区吗？？
别闹了
所以 台北市的都更 根本就不可能
更别说420％必须是"紧邻重点道路"才能申请到的资格
如果没有紧邻重点道路 那么容积率就是从350％往下降
在这种法规条件下 真要1坪换1坪+车位
唯一可能性就是容积奖励50％+容积转移30%
以前台北郝郝看时 容几转移就玩得很凶
我曾看过我家隔壁的新北投的绿地 招牌上写着郝郝看容积转移到信义区(直线距离20km)
透过这种"五鬼搬运" 让建商能在信义区获得最大利益
当然
这是公然的合法图利 贱民是玩不起的
当然 这样巨大的容积奖励 结果上就是造成都市规划机能崩溃
最具体的案例就是内科 完全失败又失控的都市规划 造成的人祸灾难
所以 想要一坪换一坪
除非你是地段超好 或是只有2-3楼以下容积使用率低的旧眷村
否则真的是别幻想了
从"基本法规上"就完全不可能
顺带一题
30年前早年建筑是没有任何容积率/建蔽率法规限制的
只是因为当时的土地不贵 加上6楼以上建筑须加盖电梯电梯法规
所以才导致 整排公寓多半是以4层楼形式存在
另外就是 楼层高度建筑成本越高越贵
光是20m吊车和50m吊车间 就是不一样的成本，更别说箍钢数量差异
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题外话
当前现有的容积率法规 也是非常落后的概念
容积率不是不重要 但不是像现在这样单单用几个简单数字表现
因为科技进步
水力电力/运输物流等等的技术提升
维生民生必须变得更为容易且有效率
但是科技进步了这么多 只有一个资源流没有什么巨大进步
那就是"人流运输"
[人流无法压缩 而且由于商业进步了 人流非但没有减少 反而是级数上升]
其他任何的问题都可以靠科技来解决 唯有人流无法
而这也是一个"现代"(这是前提)都市 唯一的物理瓶颈
打个比方来说好了
在一个容积率200％ 但是出入只有唯一一条6米*2km小巷 且没有任何生活机能的纯住宅区
跟一个容积率2000% 但三铁共构+重点干道交会 外加一楼"自带民生商圈"的城中城
你觉得那一种案例的生活机能以及都市负担小比较小？？
很名显的
上面的案例 光是每天的民生必须消费移动 就会让6米小巷的交通机能崩溃
而下面的案例 只要电梯下楼就是生活商圈 反而是"逆向"的削减民生交通需求
如果
[当下楼走路就可以满足生活必需 那么还干嘛要开车跑大老远？]
台湾不是美国那种地广人稀的国家
这一直是我们国家的社区规划的重大盲点 完全没有考虑到"民生必须"的社区整合
住商混合不是邪魔 只要能"正确"的筛选住商整合 反而可以大幅提升居住品质
另外 建地过度的"分割破碎"也造成建筑无法有效的运用空间
你地皮100*100M跟10*10m 能盖出来的房子与机能品质就完全不同
但是在台湾扭曲的民风下 建地产权只会不断的分割
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另外
建蔽率规定也是个盲点
建蔽率的用意是好的 是为了要提升居住绿空间
但是 居住率空间 却没有必要在"一楼平面"
假使 以上面刚刚提过的城中城概念
1-3楼生活商圈建蔽率90％ 只保留道路+公共汽车岛缩退
4楼为"公共仓储层" 开放给居民租用仓库空间
5楼以上才是有建蔽率限制的居住空间 并且建筑采"锥形结构" 防震+采光
同时架设高架人行道 人(脚踏车)/车分流
这样空中花园设计的 不但完全保留了绿空间
更让都市机能与商业化达到最大效率
同时
仓库层的设计 让[更小的居住空间 就可以达到更好的生活品质]
有在整理家里的人就会知道
其实家里最占空间的一直都是那些"超低度使用率"的物品 以及季节性用品
几个月都不会碰一次
而这些东西至少占了家庭空间3成左右
如果这些物品全部转移到仓库中 等同是直接增加3成以上可运用居住空间
这些这么简单的道理 但是从来没有人做过
所以说 我们国家的决策公务员 真的是一个一个都是没用的"米虫废物"
※ 引述《gerychen (邪恶肥宅)》之铭言：
: 很多人对都市更新有着不少的误解
: 到底什么是都市更新？
: 所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
: 朋友的房子也有建设公司去谈过，为什么条件不一样？
: 更新后公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
: 问题零零杂杂的其实也蛮多的
: 但就抽空先来讲这些好了
: 到底什么是都市更新？
: 其实说到底，都更真的很简单，就只是把旧房拆了盖新房罢了
: 只是在盖新房的过程中要申请容积奖励→旷日废时
: 还要把社区更新后的饼妥善的分配给原住户跟实施者→利益分配
: 也要取得社区多数所有权人的同意
: 更不用说一个都更计划说穿了就只是一个新建案
: 还要满足全部的所有权人→难上加难
: 好像回答了一个问题，又多出很多问题
: 像是容积奖励是什么？都更到底怎么分配？同意比例怎么计算？
: 不管了，就先照顺序写下去好了
: 所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
: 通常说的一坪换一坪是
: 更新前主建物扣掉楼梯间、阳台等之后的面积
: 再拿来换更新后主建物的面积
: 通常老房子会有主建物跟楼梯间没有区隔的问题
: 也就是原本是公设的楼梯间被算到主建物内，所以要扣掉
: 那更新后多出来的公设呢？就再把面积加上去
: 假设更新前房子有30坪，但是阳台有3坪，没扣掉的楼梯间有1.5坪
: 这样更新前的主建物就是25.5坪
: 假设更新后一样换回25.5坪的主建物
: 再加上约32%的公设，则约可换回权状37.5坪的新房子
: 朋友的房子也有建设公司去谈过，为什么条件不一样？
: 每个案子的条件绝对不会一样
: 甚至同个案子里，不同住户的条件也不会相同
: 因为这涉及土地面积、使用分区(容积率)、区域行情、楼层价位等因素
: 以台北市第三种住宅区的土地来说，1坪土地可盖2.25坪的容积
: 这就是所谓的容积率225%＊容积并不等于权状面积
: 但同样是台北市，如果是第二种商业区的地
: 这样1坪土地就可以盖6.3坪的容积，有630%的容积率
: 各位可以想像成，A跟B同样有10元
: A的10元单位是台币，B的10元单位则是日币
: 明明同样有10元，A可以买茶叶蛋，B却只能买塑胶袋QQ
: 而区域行情跟楼层价位的问题，则会牵扯到估价师跟权利变换
: 简单来说，会影响到该都更案的自偿性，还有住户间的分配问题
: 大家应该常听到什么73分、64分之类的都更条件
: 这都是因为区域行情使然，该区域房价越高，则全体住户可分得的比例越高
: 台北市大安区房价120万上下的地方，全体住户至少要分75%才是行情
: ＊但并不是分的高就一定可以一坪换一坪，自身的土地面积跟使用分区也是重点
: 那为什么房价越高住户可以分得的比例也越高？
: 简单说，因为房价高，所以建商只需要拿较少的面积，就可以抵付成本跟利润。
: 至少要做到 营建单价/建商分配比例 ＜ 区域行情
: 也就是说，假设营建单价15万，建商分得30%，15万/30%=50万
: 则该区域行情最少最少也要有50万，因为这只是单纯的营造成本
: 所以大概要到60万才会有7/3的分配条件出来
: 毕竟开公司就是要赚钱的对吧？
: 更新后公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
: 前面讲到了一坪换一坪的观念之后
: 原住户应该要认知到，公设比对原住户根本只是假议题
: 因为原住户跟建商在分配的其实只是容积而已(*其实是价值)
: 而且这些公设对新建物来说都是必须存在的，建商有没有善用容积才是重点
: 梯厅、排烟室、电梯、逃生梯、大厅等，建筑法规都有基本的规范
: 甚至有些规划虽然会吃到容积，但也是不得不做
: 容积拿来变成可以卖的房子多好，建商也不想让他变成公设
: 更新后的房子如果没有游泳池之类的浮夸公设
: 其实最大的支出是设备维护及物业管理的费用
: 而设备维护就是保养电梯之类的，其实摊下来管理费并不高
: 但是物业管理的保全“真的很贵”
: 假设社区只需要一个哨但是要轮两班，也就是早晚都要有人
: 那就要付三个保全＋总干事的钱至少15万
: 这个钱是要付给物管公司，他们要赚，又要支付他们劳健保的费用
: 如果社区要放两个哨呢？基本上就是多两个人10万的支出
: 这个部分我觉得最省钱的做法就是社区自己请一个保全
: 每个礼拜一到礼拜五上早班就好，还是要记得帮他保劳健保
: 因为这时间点住户最需要代收件以及安全因素
: 再加上垃圾清洁、水电费用及预收基金等的费用
: 如果更新后一个社区100户，这样摊下来一户可能1500就够了
: 那你愿意花1500住有电梯有垃圾清洁有基本管理的社区吗？
: 其实问题还很多啦，包含有人问到的
: 土地面积变少了干嘛都更..............阿不然勒？
: 虽然我很想这样说，但是还是来回答一下好了
: 土地面积减少的部分就是你分出去的房子的土地持分
: 也就是建设公司拿来卖钱以支付成本跟利润的关键
: 而这种想把所有好处都拿走的心态，也是都更的难题之一