很多人对都市更新有着不少的误解
到底什么是都市更新？
所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
朋友的房子也有建设公司去谈过，为什么条件不一样？
更新后公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
问题零零杂杂的其实也蛮多的
但就抽空先来讲这些好了
到底什么是都市更新？
其实说到底，都更真的很简单，就只是把旧房拆了盖新房罢了
只是在盖新房的过程中要申请容积奖励→旷日废时
还要把社区更新后的饼妥善的分配给原住户跟实施者→利益分配
也要取得社区多数所有权人的同意
更不用说一个都更计划说穿了就只是一个新建案
还要满足全部的所有权人→难上加难
好像回答了一个问题，又多出很多问题
像是容积奖励是什么？都更到底怎么分配？同意比例怎么计算？
不管了，就先照顺序写下去好了
所谓的一坪换一坪到底是哪一坪换哪一坪？
通常说的一坪换一坪是
更新前主建物扣掉楼梯间、阳台等之后的面积
再拿来换更新后主建物的面积
通常老房子会有主建物跟楼梯间没有区隔的问题
也就是原本是公设的楼梯间被算到主建物内，所以要扣掉
那更新后多出来的公设呢？就再把面积加上去
假设更新前房子有30坪，但是阳台有3坪，没扣掉的楼梯间有1.5坪
这样更新前的主建物就是25.5坪
假设更新后一样换回25.5坪的主建物
再加上约32%的公设，则约可换回权状37.5坪的新房子
朋友的房子也有建设公司去谈过，为什么条件不一样？
每个案子的条件绝对不会一样
甚至同个案子里，不同住户的条件也不会相同
因为这涉及土地面积、使用分区(容积率)、区域行情、楼层价位等因素
以台北市第三种住宅区的土地来说，1坪土地可盖2.25坪的容积
这就是所谓的容积率225%＊容积并不等于权状面积
但同样是台北市，如果是第二种商业区的地
这样1坪土地就可以盖6.3坪的容积，有630%的容积率
各位可以想像成，A跟B同样有10元
A的10元单位是台币，B的10元单位则是日币
明明同样有10元，A可以买茶叶蛋，B却只能买塑胶袋QQ
而区域行情跟楼层价位的问题，则会牵扯到估价师跟权利变换
简单来说，会影响到该都更案的自偿性，还有住户间的分配问题
大家应该常听到什么73分、64分之类的都更条件
这都是因为区域行情使然，该区域房价越高，则全体住户可分得的比例越高
台北市大安区房价120万上下的地方，全体住户至少要分75%才是行情
＊但并不是分的高就一定可以一坪换一坪，自身的土地面积跟使用分区也是重点
那为什么房价越高住户可以分得的比例也越高？
简单说，因为房价高，所以建商只需要拿较少的面积，就可以抵付成本跟利润。
至少要做到 营建单价/建商分配比例 ＜ 区域行情
也就是说，假设营建单价15万，建商分得30%，15万/30%=50万
则该区域行情最少最少也要有50万，因为这只是单纯的营造成本
所以大概要到60万才会有7/3的分配条件出来
毕竟开公司就是要赚钱的对吧？
更新后公设比又高，管理费又贵，干嘛要更新？
前面讲到了一坪换一坪的观念之后
原住户应该要认知到，公设比对原住户根本只是假议题
因为原住户跟建商在分配的其实只是容积而已(*其实是价值)
而且这些公设对新建物来说都是必须存在的，建商有没有善用容积才是重点
梯厅、排烟室、电梯、逃生梯、大厅等，建筑法规都有基本的规范
甚至有些规划虽然会吃到容积，但也是不得不做
容积拿来变成可以卖的房子多好，建商也不想让他变成公设
更新后的房子如果没有游泳池之类的浮夸公设
其实最大的支出是设备维护及物业管理的费用
而设备维护就是保养电梯之类的，其实摊下来管理费并不高
但是物业管理的保全“真的很贵”
假设社区只需要一个哨但是要轮两班，也就是早晚都要有人
那就要付三个保全＋总干事的钱至少15万
这个钱是要付给物管公司，他们要赚，又要支付他们劳健保的费用
如果社区要放两个哨呢？基本上就是多两个人10万的支出
这个部分我觉得最省钱的做法就是社区自己请一个保全
每个礼拜一到礼拜五上早班就好，还是要记得帮他保劳健保
因为这时间点住户最需要代收件以及安全因素
再加上垃圾清洁、水电费用及预收基金等的费用
如果更新后一个社区100户，这样摊下来一户可能1500就够了
那你愿意花1500住有电梯有垃圾清洁有基本管理的社区吗？
其实问题还很多啦，包含有人问到的
土地面积变少了干嘛都更..............阿不然勒？
虽然我很想这样说，但是还是来回答一下好了
土地面积减少的部分就是你分出去的房子的土地持分
也就是建设公司拿来卖钱以支付成本跟利润的关键
而这种想把所有好处都拿走的心态，也是都更的难题之一