小弟以前读建筑后来转理组，
营造业、事务所都做过几年，
说真的都更很多人搞不懂，
其实懂的人都太执著专有名词，
讲给不懂的人也是雾煞煞，
背后道理不难。
简单说
一块地多大，决定这块地基地面积多大（废话），
假设说1000平方公尺的地，
这块地上面可以盖建筑，
但是建筑物通常不可以把这块地全部都盖满满的，
必须保留一些空间让土地可以日照，
所以不同的地能盖满的程度不一样，
“盖满的程度”业界会称叫建蔽率，
假设说建蔽率50%，
代表建筑物最多只能覆蓋土地面积*50%=500平方公尺的面积，
实际覆蓋的面积可大可小，但就是不能大超过50%。
那房子到底可以盖多少面积，盖多高？
建筑物的总楼地板面积是多少？
其实就是把土地面积乘容积率，
假设说容积率是200%
那“建筑物的总楼地板面积”就是土地面积1000*容积率200%=2000
但是因为建蔽率不能超过50%，
要是想盖50%，一层楼最多盖500，
那2000/500=4楼
理论上你盖四楼刚好可以盖最多建筑楼地板面积。
上面解释国中生应该都可以懂，
接下来讲都更，
都更是什么？
简单说就是房子拆掉盖新房子，
所以都更这些事情必然一定会产生成本，
营造成本、请照成本、建筑...成本，
请建商来，他全包搞好出这笔钱，
最后怎么回本？
当然是新房子要有几间给建商，
所以一般来说当然不可能一坪换一坪还加车位，
否则建商吃屁是吧？
只有几种方法能解：
1.每个住户新房子住小一点，
可以多增加几间房子让建商可以拿走，
只是这样新房子会变小。
2.所以就出现了一个奖励方法，
为了鼓励都更，又让建商有利可拿，
政府让民间可以盖新房子盖更高，
代表总楼地板更多了，
所谓容积奖励就是这么一回事，
原本旧房子建筑物总楼地板面积是2000，
现在政府让你加倍可以到4000，
原来四楼可以盖到八楼，
是不是等于户数加倍？
建商可以把增加的户数全部拿走，
这样原住户就不用委屈让自己的家变小，
（当然土地持有所占比率还是变小，但至少居住不影响，这里不提）
很多人不相信建商，怕建商多在工程上灌水，
声称成本是不是合理也不知道，
建商拿走一堆房是不是合理一般民众也不知懂，
所以还有第三种：
3.都更成本原住户自己吸收，
当然每户应负担的钱是依照合理的方式去摊平，
只是这样就不是“免费得到一间新房”，
这种的就比较累，
住户自己要理解每个流程自己去找图找营造厂请照...等等，
当然也有建商帮忙处理但是只拿合理利润的，
只是这种状况不多，毕竟没赚什么钱，
回过头，柯文哲说不可能，
应该理解成，
如果你不愿意花一毛钱，
你又想要找建商帮你全部处理到好，
那坪数不变加车位当然不可能，
不然盖新房子的成本谁帮你处理？
不过就算有奖励，还是可能不够建商拿，
建商肯定能拿多少一定想办法拿最多，
所以很多原住户的新房子还是会变小一点，
这会让一般民众产生不爽，对建商是不是成本灌水质疑，
也是民众一直不信任建商的原因。