小弟以前读建筑后来转理组，
营造业、事务所都做过几年，
说真的都更很多人搞不懂，
其实懂的人都太执著专有名词，
讲给不懂的人也是雾煞煞，
背后道理不难。
简单说
一块地多大，决定这块地基地面积多大（废话），
假设说1000平方公尺的地，
这块地上面可以盖建筑，
但是建筑物通常不可以把这块地全部都盖满满的，
必须保留一些空间让土地可以日照，
所以不同的地能盖满的程度不一样，
“盖满的程度”业界会称叫建蔽率，
假设说建蔽率50%，
代表建筑物最多只能覆蓋土地面积*50%=500平方公尺的面积，
实际覆蓋的面积可大可小，但就是不能大超过50%。
那房子到底可以盖多少面积，盖多高？
建筑物的总楼地板面积是多少？
其实就是把土地面积乘容积率，
假设说容积率是200%
那“建筑物的总楼地板面积”就是土地面积1000*容积率200%=2000
但是因为建蔽率不能超过50%，
要是想盖50%，一层楼最多盖500，
那2000/500=4楼
理论上你盖四楼刚好可以盖最多建筑楼地板面积。
上面解释国中生应该都可以懂，
接下来讲都更，
都更是什么？
简单说就是房子拆掉盖新房子，
所以都更这些事情必然一定会产生成本，
营造成本、请照成本、建筑...成本，
请建商来，他全包搞好出这笔钱，
最后怎么回本？
当然是新房子要有几间给建商，
所以一般来说当然不可能一坪换一坪还加车位，
否则建商吃屁是吧？
只有几种方法能解：
1.每个住户新房子住小一点，
可以多增加几间房子让建商可以拿走，
只是这样新房子会变小。
2.所以就出现了一个奖励方法，
为了鼓励都更，又让建商有利可拿，
政府让民间可以盖新房子盖更高，
代表总楼地板更多了，
所谓容积奖励就是这么一回事，
原本旧房子建筑物总楼地板面积是2000，
现在政府让你加倍可以到4000，
原来四楼可以盖到八楼，
是不是等于户数加倍？
建商可以把增加的户数全部拿走，
这样原住户就不用委屈让自己的家变小，
（当然土地持有所占比率还是变小，但至少居住不影响，这里不提）
很多人不相信建商，怕建商多在工程上灌水，
声称成本是不是合理也不知道，
建商拿走一堆房是不是合理一般民众也不知懂，
所以还有第三种：
3.都更成本原住户自己吸收，
当然每户应负担的钱是依照合理的方式去摊平，
只是这样就不是“免费得到一间新房”，
这种的就比较累，
住户自己要理解每个流程自己去找图找营造厂请照...等等，
当然也有建商帮忙处理但是只拿合理利润的，
只是这种状况不多，毕竟没赚什么钱，
回过头，柯文哲说不可能，
应该理解成，
如果你不愿意花一毛钱，
你又想要找建商帮你全部处理到好，
那坪数不变加车位当然不可能，
不然盖新房子的成本谁帮你处理？
不过就算有奖励，还是可能不够建商拿，
建商肯定能拿多少一定想办法拿最多，
所以很多原住户的新房子还是会变小一点，
这会让一般民众产生不爽，对建商是不是成本灌水质疑，
也是民众一直不信任建商的原因。
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:37:00再算上公设比 一坪换一坪是一定变小的1换1.35看看有没有人要鸟你
作者:
sayido (說好了的)
2018-02-09 09:37:00推好文
土地持分肯定也变小.公寓1/4变成大楼1/20看你气不气
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:39:00持分缩水那么多为什么1:1+车位很过分?
作者:
coqqwa (小杰)
2018-02-09 09:39:00台湾问题是一堆人不想改变，等出事再来怪政府，都不会怪
作者:
fuhaho (fuhaho)
2018-02-09 09:40:00想换新屋又不能损失 不就惯老板心态
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:40:00也不是没给建商赚阿,不是都让他多盖那么多房了
作者:
popo889 (鸡蛋糕)
2018-02-09 09:40:00你营建系？
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:40:00大家再想的是逼政府放宽容积啊
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:41:00原本盖四层 建商盖到八层 居民拿原来的四层+一层 这样
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:41:00不是在这池里分来分去
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:41:00政府奖励容积然后破坏自己的都市计画也是很BANG
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:42:00等不等政策加码 50年老屋租南部人 多爽
作者:
mamaka (重新出发)
2018-02-09 09:42:00好文 推一个
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:42:00民众自己专业就自己盖,利润自己拿,可以面积不用变小.
作者: PKmos (绿飞翔) 2018-02-09 09:42:00
浅显易懂，简易好文推推
作者: mayjan 2018-02-09 09:43:00
希望七级地震不要来台北 不然 我们就要面对他了要来也是等我死之后再来吧
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:43:00这文对八成
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:44:00感谢浅显的说明
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:44:00你现在自己盖比起早期还是使用面积减少的
作者:
ryanwen (FAST CAR)
2018-02-09 09:44:00政府奖励的部分不都被建商拿去了，真的不够还是贪而已?
屋主才没损失 反而倒赚 新屋市场价值可是比老屋高两三
作者: seekfine (找寻自我) 2018-02-09 09:45:00
好文推
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:45:00就是建商贪没错结果讲成都更不成是因为民众贪XD
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:46:00本就就是两边都要赚的东西阿
作者:
sagarain (HNY 2010)
2018-02-09 09:46:00地主都更户不缺钱的 在等的是政府政策
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:46:00建商是贪，在商言商，难道民众就不贪吗?
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:47:00民众分到的只是屑屑
就算屋主只有一间不能卖 难道新房生活品质不用钱 老屋可连电梯都没有
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:48:00就说土地持分变那么少~~要求1:1+车位根本不过分吧而且房地产最保值的是土地耶
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:49:00对阿 牺牲土地持份等于卖地给建商了 还要加什么钱
作者: v985210 2018-02-09 09:49:00
推
作者:
joe10337 (Dashu知道他不会是一个?2)
2018-02-09 09:49:00好文给推
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:50:00既然嫌建商黑心赚很大，其实可以选第三种，一切自己来阿
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:50:00土地持分变小,总建物土地价格没变.不然民众自己盖自己赚.
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:50:00也有自己来的啊 但是地主就是有好楼层的地主分配户
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:50:00土地持分变少是假议题，直接看卖出价比较准
作者: Arashi0731 (狂舞) 2018-02-09 09:50:00
是阿，土地保值，就继续当钉子户让梁柱当你的棉被。
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:51:00本来旧公寓卖800新房最少卖2000
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:51:00问题就没有要卖阿
作者: chudly 2018-02-09 09:51:00
好文
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:51:00我就说1:1根本不划算没人要跟你换
作者: Arashi0731 (狂舞) 2018-02-09 09:51:00
老房子住那么久，都更换新房都不用付出成本??
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:52:00为啥要付出成本 不爽你可以跟我买土地阿
作者: liuyc888 (志) 2018-02-09 09:52:00
建商有财力有律师团 资讯不对等 住户要跟建商怎么比贪?
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:52:00可是2000也买不到原本的地段跟大小阿
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:53:00如果在精华地段，建商应该抢著都更，重点是那些比较差的
作者:
rkb84 (rkb84)
2018-02-09 09:53:00最好就不要都更,图利建商跟住户,不爽.就等著倒没关系.
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:53:00老人家想都更的占大多数，真正问题是根本没人来谈啊
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:53:00最奇怪的就是有人帮着建商讲话的吧
作者:
ev331 2018-02-09 09:53:00不会啊 地震不会怪政府不都更啊 只会怪以前政府智障
能避开建商，才推的动都更，很难懂吗，政府至少要有最低
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:53:00如果2000能买到原本土地的持分加地段~~我相信没人会怎
但卖价差很多，建商在信义区卖个一坪就回本，但万华却要
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:54:00政府再怎么样公办都更，应该也是要找民间的来配合吧
作者:
Newtype (你快乐所以我快乐)
2018-02-09 09:54:00建商又不是做功德的 没赚头干吗帮你更
作者:
pinjose (jose)
2018-02-09 09:54:00我也赞成政府自己组建团队，给政府多赚可接受
土地持份变少 变比较小坪 自住也没有要卖 都更根本没好处
作者:
dorydoze (dorydoze)
2018-02-09 09:54:00没赚头他就不会接了吧
作者:
WizZ (革命家的老二特别浪漫)
2018-02-09 09:55:00公办都更就是政府也跳进来赚阿 给奖励容积 限制建商利润
作者:
jfcjjl (阿福)
2018-02-09 09:55:00最近不是有兰州斯文里的第三期公办都更，北市府跳下去自己