不买房才是赢家?5张人口图 揭台湾房价没救了
投资，永远要保持思考 ！！套一句帅过头的话 ： 房子卖不出去，加价卖。
都没人了，卖给谁 ？
台湾人力资源的不足，整体经济就会非常难增长。人减少第一件事情，会减少的就是消费
：人减少，消费减低。
消费的减少会影响投资的意愿：厂商因消费减低，引动投资减低。
最后人长大了，这些人会纳税，人口减少了，相对来说，纳税的金额也会减少：政府因应
收入减少，自然政府的支出也会减少。
人是一国的根本 ， 没有人就什么都别谈了
那么房地产呢 ？ 据建商所说台湾房一坪300万还太低，那我们就从人口这个角度来看看
是否300万还太低！
先撇开总经的看法，我们先来看看目前最有争议的房价：多空交战。
下图是台湾房价的价格指数：有开始下滑的趋势了，拐点就是2014年。
我们直接用人口金字塔图观察，直接从刚性需求的30～55岁为主体。
首先这是2015年的人口金字塔图，我们会以几个重要的资讯做解释：
1.65以上的高龄人口，2015年的比例是12.6%，换算回来大约是每八人会有一个是65岁以
上的高龄人口。
2.红线区间内（30～55岁）是主力购屋族群，虽然没有实际人数但是可以大致上观察面积
的大小，当然也可以用100%减去65岁高龄人口比例来看。
意义：30～55岁就是最主要的购屋族群了，我们用最简单直观的想法来判断，只要这一区
间的人口开始减少时，就是房地产准备反转向下的时间：
现在就是反转时刻！
不仅如此，30～55岁是人生中消费规模最大，而且消费最多的时间（买车、买房、买奢侈
品、出国旅游、养小孩），过了这个区间之后消费就会开始递减
超过55岁之后，尤其对于流行用品、消费型电子的需求开始递减，这时医疗、休闲、保健
等需求相对提升。所以观察房地产与未来景气，就参考这个区间的比例与绝对值的数字当
作重心。
当然也不是所有的房地产业都会受到冲击：休闲农地、农舍，就是这一波退休潮受益的房
地产族群，当然我们伟大的政府有管这一块，但是退休或是即将退休官员都人手一块开心
农场+豪华农舍，怎么会真的出手打这一块呢？
目前我们有了2015年当作定位之后，再延续下去看看2020年到2030年的变化。
这是2020年推估的人口金字塔图：
1.这五年的变化最剧烈的是：老年化比例暴增，从原本的12.6%到16.3%
2.而且30～55岁这一阶段的人也开始递减了，这时台湾的消费力应该会大幅下降，如果年
金没有改革，到2020年很多劳保年金、军公教月退都会在此时遇到重大问题，这时也是军
公教退休的最高峰。
3.从上推论未来五年房地产价格的反转向下，已经是确定的趋势了。
再往下看到了2025年：
1.台湾此时应该再得一个台湾之光，全世界最高龄的国家！每5人就有1人是65岁以上的高
龄人口，这时台湾还有什么产业或者执政者，可以扭转整个劣势？
2.除了高龄化之外，这时台湾的年轻人应该会去国外工作，因为国内整体的工作机会降低
了，甚至工资也不如外出工作来得好。
3.此时房地产能独善其身？没有崩盘就是好棒棒了。
到了2030年：
1.恭喜台湾贺喜台湾，短短15年光景，台湾会在接下来的50年都稳站世界第一，人口结构
世界第一高龄。
2.而这时的内需会非常不振，年轻人都将出国工作，否则台湾没有这么多的机会留给年轻
人。
3.从上面的推论，都没人了房地产怎么会好呢？
这是2050年的人口金字塔：不解释。
台湾的房价高吗？我从一张图让大家观察目前台湾房价的高低，我想台湾的房价，就是在
顶峰，不只我这一份资料，无论从房价所得比、房价指数，台湾目前的房价仍是前所未有
的高！
而且高房价也会排挤掉其他部分的消费 ，更造成恶性循环的加大。此图是台湾的出生人
口：
而下面的数据我们看到的是：每年平均出生20万人，而且后续只要景气不佳，会再次让出
生人口减低：形成恶性循环。
人口大减首先冲击的，就是妇产科医生、婴儿用品业者
→6年后是幼稚园、国小补习班、国小老师
→国中高中补习班与这一阶段，是个人消费的起点：最有关系的消费产业（游戏、电玩、
KTV）
→大学生：这一阶段就跟房地产有绝对的关系，因为学校倒了，附近的学生套房、学舍、
吃的、喝的、用的，就会全数进入萧条
我们已知有两所学校退场了。而台湾的景气呢？ 我想这有很多的报导了，我只举例制造
业PMI与失业率：
为什么失业人口（上）和失业率（下）中间会有一条红线呢？
这要感谢伟大的中华民国政府发明了可以得诺贝尔奖的无薪假，严重扭曲了目前就业市场
的真实情况：很多房仲虽然有就业：但是没有收入；很多四大惨业的员工，有工作但是放
无薪假中；更多的国小安亲班才艺课程的老师，时薪很高，但是月入不到2万元，而且越
来越难赚。
关于房地产：我想这一家就足以代表房地产整体景气的荣枯，恰巧也是从2014年开春就开
始衰退，而且幅度都不小：
最后再补一枪，如果房地产景气真的很好，那建商怎么财报上都会是一堆存货呢？有9成
都是存货的建商应该要注意。
套一句帅过头的话：卖不出去，加价卖。
都没人了，卖给谁 ？
我想以上资料，大家都接触过很多次了，再来我将会点出，台湾目前仍比较有希望的产业
，问题一样在人。
官股银行年轻人多，还是民营银行年轻人多 ？
台湾的产业，年轻人多的才能够延续下去。
http://bit.ly/2wowFTW
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