基本上是这样der
讲的财富被创造是货币乘数
第一点
先来讨论创造财富的货币乘数与投资客观点
这点没错
而主要就是当物价年增率 > 利息
资金为了找去处
就会投资 报酬率 > 物价年增率的投资标的
因此房地产成为不错的投资标的
长线资金的计算方式是这样
假设我租一间房子的投报率2% > 银行利息
这样的值得我购入这间房子了
因为可以让房客去负担利息
但现在泡沫来自于几个问题
也就是银行利息开始上升 > 房屋投报率
意思就是使用杠杆的投资客会ＧＧ
因为假设一间房子1000万来说
自备300万
有700万都是银行的资金
而因为利息上升
假设原本一年可以收租20万
银行利息只要15万
那我就可以创造5万的效益
但当利息反转
就会倒过来
一年收租还是20万
但银行利息变成21万
变成我要补贴
且资金效率不如把钱存在银行无风险资产
这时候我会有几个可能的动作
1.把房子卖掉转去存银行
因为这样我能享有每年2.1%的投报率
而不再是2%
2.涨房租
把这价差转嫁给房客
让房客多付一点
但这会遇到一个问题
就是市场价格的挑战
假设隔壁老王租金还是一样20万
那我就会变成租不出去
或者是我要去租另外一个盘子
这个游戏就变成是
隔壁老王成本与我的成本竞争
还有盘子有多少的游戏
我自己看过去台湾房价的历史
比较偏向1
因为台湾建商供给的数量太可怕
加上持有税已经不像以前了
还有很多可以被继承
不是很看好2的需求
但有一些台北市的核心蛋黄区例外就是了
但涨过头需求还是一定会减弱
会拉长出租时间造成报酬率降低
第二点来讨论
房价成交均价输给GDP成长
这屁拉
以前就贴过了
实价登录的纪录
在还没有房地合一前
实价登录数据每年都高于GDP成长率
r > g(21世纪资本论的超重要公式)
非常明确
再来投资客谈财富仓库有点错误
主要是因为杠杆的关系
即使房价成长率不如GDP
但因为有杠杆效益
因为房屋自备款只有30%
因此我们假设一下
房价是1000万
我自备300万
自备款30%
房价涨到了1300万
涨幅只有30%
但我的获利是300万等于我投入资金的一倍
这财务杠杆是靠银行借给我的钱
其实很类似老板做生意
几乎所有企业都都有负债
都是靠银行融通做生意
而穷人为什么比不上有钱人？
其实原因很简单
就算你的薪资是涨1%
但你还是输给有钱人的资产涨1%
因为他的财富有杠杆
假设房价涨1%好了
以刚刚的例子
1000万变成1010万
10万的涨幅对刚刚投资300万的我来说
有3.3%的报酬率
等于就算你工资涨1%复利计算
连涨3年都还无法超过靠杠杆投资地产的人
而这杠杆还好而已
才杠杆率才大概3.3左右
银行业的杠杆很多都是超过20
什么国泰蔡家富邦蔡家
会那么有钱就是靠杠杆
也就是要冲高杠杆率
提高负债或者是增资(跟股东拿钱)
就能够享有高杠杆
高杠杆20只要涨1%你就要做个15年到20年
更何况没加薪的上班族
所以怎么做都做不赢有钱人
因为穷人是不懂的"杠杆"的奥妙
也不懂的“负债"的奥妙
物价的艺术
再来常常你都会彭总裁说
我们的物价很稳定
但因为台湾物价不包含房价
所以你感受不到惊人的CPI
而是以房租来看
但我一开始就讲
房租紧贴著利息走
所以想要房价崩崩就要有高额利息
有很多口袋深的投资客不用杠杆
就会弃房换现金去存在银行
而口袋不深的就会被这些大户给坑杀
你听到被坑死的都是这些小咖的投资客
因为大咖不玩杠杆
小咖开了杠杆
房价跌1%
他亏损3.3
一下就爆仓再见了
而当银行的利息很高
有钱人会因为利息大于地产租金
且还要衡量地产的出租率等问题
就会偏向把钱存银行
当有钱人存银行或者拿去买股票
实际上对穷人更有利
因为假设存银行＝报酬率与穷人相同
没有超额报酬
拿去买股票假设赚钱但波动率大操作错误
承受的风险换来的报酬未必值得
因为不是硬需求
会有人省吃俭用为了买房
但很少人会省吃俭用为了买股
高额利息会让穷人与有钱人的贫富差距减少
自己去看看过去高额利息的时候
是不是台湾贫富差距最低的时候
一定是
而为什么北市房子贵
其实跟工作机会有很大的关系
因为要找到比较高阶的工程师职位
不只在台北
也在新竹居多
而乡下即使是自强号经过的大城
都走低阶民生为主的产业
如餐饮服务业、或者低阶制造业、类似台积电上千亿的投资
需要极大的土地资源整合群聚效应非常明显
因此园区就那些地方值钱
地产上涨是以工作机会支撑
因此要让双北崩盘
最简单就是让发展分散
假设台湾奖励在家工作
用网络视讯工作不用到办公室
双北房价很快就崩盘了
因为假设我一样赚五万
不用去台北市上班
我在屏东的家里
也可以上班
那我一定去买屏东一坪10万的土地自己盖
绝对不会去买台北市中山区一坪50万
因此网络工作的程度决定新北房价的程度
以上就是身为亚洲硅谷观察家的看法
谢谢收看
认同请分享
媒体转载请附上PTT ID不用客气
不会告你个资法
告你的话你拿这张截图跟法官说
说好不告我的
※ 引述《iceman0623 (拼了!)》之铭言：
: 1.媒体来源: 联合
: 2.完整新闻标题:
: 买不起房怪投资客炒作？他批“毫无经济常识”
: 3.完整新闻内文:
: 2017-07-24 11:48联合新闻网 综合报导
: 物价高涨、薪资冻涨的年代，许多年轻人抱怨一辈子不吃不喝都买不起房，怪房价被
: 商人和投资客炒高。一名经常发表经济学相关文章的网友写专文抨击这个思维毫无经
: 济常识，认为造成这样的结果，部分要怪年轻人自己。
: 房价高涨，许多住在双北的年轻人大呼负担沈重，不靠父母资助，想买个自己的窝都
: 好难。常在部落格发表经济学文章的“元毓说”认为，这是不懂经济学的人才会讲的
: 话。
: 他指出房价上涨牵涉到经济学里的“财富仓库理论”，经济体成长的同时，会有多余
: 的财富被创造，持有者需要仓库去收纳这些资产，房地产也是选项之一。就近十几年
: 的数据上看来，房产成交均价的上涨水准还输给GDP成长率，甚至还比不上货币贬值率
: ，他不觉得靠炒房可获得多少超额利润。
: 关于双北的房产涨幅超越其他地区，元毓指出这是反映了“稀缺性”，这是房地产的
: 特性，土地不可能无中生有，所以才让精华区和其他地方价差这么大。双北各方面条
: 件都优于其他县市，自然创造出稀缺性，这就是领低薪的新鲜人也要赖在台北的原因
: ，进而撑起双北的高房价。
: 元毓表示很多人怪投资客把房价炒高，但他认为这些人才是稳定房价的功臣，投资客
: 在认为低价时购入，避免资源价格持续下跌和让资源移转到更可善加利用之人身上；
: 投资客认为高价时卖出以及他们彼此间的竞争，能让供给增加，有助抑制价格持续上
: 涨。
: 他认为不是人人都必须买房，如果住不起台北就别勉强，硬要住负担不起的地方还要
: 别人来补贴你，是很无耻的行为。另外他指出在双北也有便宜的房子，像新北市金山
: 区就有开价220万的中古公寓，即使是22K的薪水贷款20年也买得起，买房可以先求有
: 再求好。
: 4.完整新闻连结 (或短网址):
: https://udn.com/news/story/7238/2601006
: 5.备注:
: ..................
:

讲那么多 不过就是一个被套牢的来哭哭发业配新闻而已

公三小

你知道的太多了

这双北预测… 先解决了南北平衡城乡差距才会成真吧

讲得很好啊推~~~但有一点你忽略了 台湾房市有地方是靠

房子才不是拿来住的　　是拿来投资的

创造假性需求跟政策面来的 即便工作机会没那么多

网络视讯工作是屁话，现在没几个工作能做到完全不用办公室好吗？

说得很好

但台湾央行只会低率低汇来炒房，何解?

债英文:爽花劳工税金^^

真的好想要网络工作喔