※ 引述《P0GUY (仆街~~~~~)》之铭言：
: BuzzOrange 报橘
: 年轻人买不起房都是因为有钱人炒地皮？别傻了，你根本不懂经济学
: Posted on 2017/07/21
: 【为什么挑选这篇文章】
: 一直以来，年轻人总是苦于低薪，连吃饱穿暖都有困难，何况存钱买房子？然而，这
: 篇文章从经济学观点分析，指出买不起房根本就不是因为炒地皮，也和投资客无关！你认
: 同吗？
: （责任编辑：林芮缇）
: 文／ 元毓说
: “干，我今年都不吃东西这辈子都不出国，我还是买不起被你们炒出来的房子。”这种愚
: 蠢且毫无经济常识的论调竟然充斥在年轻人的想法里，可见现在有多少年轻人书念得多糟
: 、逻辑与事实观察能力有多差劲！
: 一、这些笨蛋根本不懂房地产为什么上涨，还蠢到以为是被炒作
: 房地产上涨牵涉到经济学的财富仓库理论 — 一个经济体生产力增长的过程，必然有多余
: 财富被创造。而这些财富需要有仓库让所有者的辛劳成果受到保护，传统上房地产、股票
: 、债券、珠宝古董乃至于字画，都是通常正常人会选择的财富仓库。
: 要能成为财富仓库的条件严苛，基本上除了纯粹收藏品之外，多数人认可的房地产、股票
: 、债券均是因为符合经济学大师 I. Fisher 利息理论中能产生未来收入的资产。稍懂经
: 济学的都知道，资产价格是未来收入的折现值总和。而重点在于未来收入是个预期值，即
: 便是债券都可能因为市场利率的改变而有所价格改变。
: 换言之预期未来收入增加时，会提高资产的价格；反之，资产就会跌价。股市、期货等诸
: 多市场的涨涨跌跌，商圈新生、极盛与衰退反应的租金与地价起落，都是在利息理论的解
: 释范畴中。
: 广告
: 回过头看台湾从 1981 年 GDP 总额 1,728,793 百万台币，成长到 2015 的 16,175,607
: 百万台币，总成长 9.36 倍，换算年复合成长率为 6.79%，姑且当做台湾的财富增长来看
: （暂不考虑通货膨胀因素），你说这些被创造出来的财富要放哪？当然是各种投资管道！
: 如果以较具公信力的国泰建设房地产指数来看，从该指数首度编表的 2003 年全国成交房
: 地产均价为 15.1 万/坪，到 2017 年 Q1 的 23.62 万/坪来说，成长率仅约 3.25%。接
: 近同时期（2003 — 2016）GDP 复合成长率为 3.49％，事实上房价整体上涨水准还输给
: GDP 成长率。要说炒房集团靠炒房赚得多少超额利润？还真是看不太出来成绩有多惊人
: 。
: 更须要注意的是：2003～2016 的台湾货币发行量 M1A 年复合成长率高达 7.34％！！以
: 台湾房地产的整体涨幅来看，甚至连货币贬值率都跟不上！
: ok，我知道马上有人会拿台北、新北跟一些房地产涨幅超越台湾整体平均的地区反驳说这
: 些地区被炒作得厉害，所以年轻人才买不起。（同时期台北整体房价成长率为 5.84%、新
: 北市为 6.16%）
: 这个论点也是错误的，错就错在这些笨蛋根本没想到房地产涨幅除了反应整体财富增加、
: 通货膨涨之外，各地房地产还要反应“稀缺性”！
: 所有的房地产投资入门所强调的“location、location、location”，说穿了就是在强调
: 房地产的稀缺性。
: 房地产与一般动产最大不同也在于此：同一个地点的土地就是 only one！你不可能平白
: 在 101 现址上再生出一块 101 土地。
: 是的，3D 空间里你可以往上盖，取得“近似创造土地”的效果，这也是为什么全世界都
: 市精华地区都是摩天楼一栋比一栋高。因为这样土地利用效率才高。
: 但你绝对不可能在同一地点创造出一模一样的土地。
: 101 隔壁世贸的地就不是 101 的地；台北邻近隔座山文山区的地就不是信义区的地。
: 而正因为土地的特殊稀缺性，才让精华地区与非精华地区的土地价值有极大的差异，这个
: 差异来自于需求，是需求创造出的“租值（rent value）”。为什么会有需求？回到前面
: 利息理论， 因为该地可以产出的未来收入就是有那么高（或是预期有那么高），才能存
: 在这样的高地价。
: 所以 sway 这种自诩正义之士的房产专家，犯的最大经济学错误就是误认为房地产价格被
: 炒高，物价才上升。错了！ 是某些地区的生产力就是那么高，收入（物价）可以到那么
: 高，才足以支应那样的房价（租金）！
: 为什么后者的逻辑才是正确的，因为从科学方法论来检验这样的经济学理论最明白不过：
: 商圈（台北东区、天母区与曾经的西门町或台中成功路老市区）从发迹到繁荣，人潮商机
: 涌入让某区收入不断提高，从而房价租金才能跟着提高；嗣后人潮商机转往他处，某区的
: 房价租金不再能有高收入支撑时，就会跌价，而当跌价幅度不够 clean the market 时，
: 就会出现 unemployment，也就是该区处处关门无人承租，买卖成交期拉得非常长。
: 你不可能凭空炒作一块沙漠房价，而没有任何需求支撑。 即便是内华达沙漠中拉斯维加
: 斯，也是搞好水电基础供应后，靠赌场、各种艺术、情色表演与便宜饭店来吸引大量人潮
: 商机，才真正在沙漠中创造高房价。
: 双北市基础建设、社会福利、生活品质、工作机会以及人口密度成长率远优于台湾其他县
: 市，自然创造出不凡的“稀缺性”。这也说明了为什么一堆领着低薪的新鲜人想尽办法要
: 留在台北。讲更白点，正是因为太多这群自认社会不公的鲁蛇死皮赖脸要在台北，所以才
: 支撑起双北的高房价。
: 自己才是造成结果的因，反倒是怪起炒房客、投资客。从经济学观点，炒房客、投资客才
: 是稳定房价的最大功臣！
: 所有的投资行为依据利息理论，都是“牺牲现在的享受换取明日的收入”。正因为投资客
: 认为某地房地价有上涨空间（也就是认为某地生产力会提升），所以于主观认为低价时买
: 入，这个行为本身有二好处 — 避免资源价格持续下跌以及让资源移转到更可善加利用之
: 人身上。
: 而投资客在他主观认为房地价够高的时候卖出，也就是在价格够高时提供了供给，而供给
: 增加会抑制价格持续上涨。
: 同时投资客、炒房客彼此之间的竞争，也会提高供给、抑制房价上涨。这在任何市场都是
: 一体适用的经济法则，这是最基础的价格理论！犹如你在地球上就受到重力影响一样，无
: 可避免。
: 当然任何市场都存在“造价（price making）”行为，本文不多提，因为我在 blog 中已
: 经简单讨论过。台湾还存在与银行内神通外鬼、政客透过公权力炒地皮的寻租行为，这些
: 都是对整体经济不利的行为，本 blog 也多次挞伐，读者可自行搜寻，本文也不再多提。
: 到这里小结：
: 【A】 台湾 50 年来经济发展创造的财富必然有部分流到房地产，这会推升房产价格。这
: 是私有产权制度下的必然，因此把 老一辈的极为正常的投资行为视为邪恶的炒房行为，
: 是对经济学的无知才能讲出来的蠢话。
: 【B】 台湾近年通货膨胀极为严重（2003～2016 的台湾货币发行量 M1A 年复合成长率高
: 达 7.34％！），这跟央行长期紧盯美元汇率有关。而乱印钞票必然会引发通膨，特别是
: 当整体经济前景不佳的前提下，多出来的资金容易流向资产（股市、房市），造成生产要
: 素涨价不均的现象 — 也就是房价、股价涨幅远高于工资。这部份要怪就怪政府央行错误
: 的货币政策，跟炒房行为无关。
: 【C】 本 blog 早在 2007 年就预言台湾薪资成长会停滞甚至衰退，请参见“台湾低薪是
: 必然，经济学预言威力精准”。而因为从李登辉以来不断地社会福利主义走向以及错误的
: 中国政策，台湾经商环境越来越困难，租值不断流失，必然影响资源持有者对未来前景从
: 而改变投资行为（从生产投资转变为资产投资）。 这 30 年的政客误国才是罪魁祸首。
: 【D】投资客的存在才能稳定价格波动同时提供流动性，这在任何市场都是一样，包含房
: 市。这些人对经济贡献不亚于其他人。
: 二、不是人人都应该买房
: 左派的居住正义与居住人权一直都是天大的笑话，他们把“想要”跟“有能力要”混为一
: 谈。
: 试问谁不想住市区的广阔大豪宅？出入享受 Bently、劳斯莱斯？回家有 30 几个仆人一
: 字排开服侍？问题是所欲者众，真正负担得起的有几人？
: 人人都想开名车，但多数人只开得起神车 Toyota Altis。不是后者不重视享受、不重视
: 汽车安全性，而是 “想要”与“能负担”本来就是两回事 。资源就是有限，每个人都只
: 能在自己有限资源里做最佳分配。
: 即便富有如股神巴菲特，满手现金下也无法随心所欲地胡乱并购公司。
: 回到买房上，人人都想要房子不代表人人都负担得起。
: 更进一步，有些人总资产是负担得起买房，但是在特定条件下，租屋对整体资产活络与增
: 长更有利时，这些人宁愿选择继续租屋。
: 过去我在 blog“囤积与投资根本是同一件事”一文中就说过：
: “居住正义”是乱七八糟的福利观念，“人人有屋住”不代表这世界就应该“人人‘
: 所有’房屋”。
: 社会富有的过程，竞争之下的成功者本来就会有较多财富，需要找地方放；定存、股
: 票、债券、名车乃至于房屋，都是自然存在的投资标的。
: 政府胡乱打压，只是让这些资金从 A 处挤往 B 处。当你试图管控房价，则通膨会发
: 生在未被管制的项目上，例如股市。这跟挤压气球是一样的。
: 当你管制项目越多，则资金市场被迫发明新玩意来规避，例如台湾的储蓄型保险，亦
: 或大陆的投资产品，亦或美国的存单。这些都是政府管制下的变形产物，究竟是资金的错
: ？还是政府的错？
: 唯一可以确定的，是这些管制所带来的行政成本、资金移转成本乃至于契约成本，都
: 是原本无需付出的社会耗损。无人得利，多边均输，这种蠢政策只是为了讨好一群主张正
: 义的学者或无知民众，可笑。
: 可以再多谈的是， 如果政府为了部分买不起房的人刻意用政策打压房价，本质上其实是
: 抢夺另一群人的财富来补贴这群人。 试问如此作为跟强盗有何两样？试问如此作为合乎
: 宪法平等权以及私有财产保障的规范与精神吗？
: 有些人年轻时努力工作累积的财富，到老要被政府强制征收移转给其他人，那谁还要努力
: 工作？ 私有产权制度的价值正是保证了人们工作成果，才提供人们为自己未来努力的诱
: 因，从而使整体社会增长进步。
: 许多左派自诩进步，其实本质根本与盗匪无异！不知耻就算了，讲话还特大声。
: 三、在大台北，22k 也买得到房！
: 最后再回应该篇文章宣称的“干，我今年都不吃东西这辈子都不出国，我还是买不起被你
: 们炒出来的房子。”
: 首先，住不起台北就别勉强；中南部租金房价便宜多的地方很多。
: 硬要居住在自己负担不起的地方，然后怪天怪地哭爸哭母要别人补贴你，在我看来是极为
: 无耻的行为。不过好像很多人压根不知道“无耻”是怎样的概念。
: 再者，大台北地区并非处处都是帝宝的房价。例如 591 网站上新北市金山区 29 坪四房
: 中古屋就有开价 220 万的物件，以 22k 薪水来看，不吃不喝 8 年即可买房，换言之省
: 吃俭用，20 年房贷买房不是不可能。
: 许多长辈当年也是如此，先求有再求好。
: 再者，该文作者年纪大概跟我差不多，那人生两次累积财富的大好机会（2000 年.com 泡
: 沫后与 2008 年金融风暴后）该文作者显然都没把握到。
: 远的不谈，2008 年后到现在，美国股市多少好公司股价涨幅超过 2 倍、3 倍，甚至更保
: 守，连 S&P500 涨幅都有 170%！光买 ETF 都能享受年复合报酬率 6.86％（还赢过炒作
: 台湾房地产）。
: 同时期 Apple 股价涨幅 7.26 倍（报酬率 28.11%）、Google 涨幅 6.71 倍（报酬率
: 26.87%），会拿 iPhone、Android 手机却不懂得投资这两家公司，该检讨的难道不是自
: 己？
: 这些都是翻转人生财富的大好机会，为什么不把握？还是不懂把握？那试问自己要不要检
: 讨在英文能力强过父执辈、网络交易便利性与成本远低于父执辈当年的现在，为什么自己
: 不懂得把握如此股市良机？！
: 诚如鸿海郭台铭所言：“没有不景气，只有自己不争气！”
: https://tinyurl.com/yavtzqsh
: 大家加把劲!!
: 把这篇嘘爆 我看了也很不爽
首先，这么懂经济学的话
不知道现在传统经济学已经开始被混合人类学、社会学、心理学等学说的行为经济学以及大数据经济学等学说渐渐淘汰了吗？
再来，我们直接来看看维基对于炒房的定义好了
“炒作房地产，又作炒房、炒地、炒地皮、炒作土地（台湾用词）、炒楼（港澳唸法）、炒作房价等，是另类的地产物业投资，主要是透过非自住、非出租、手上的房地产投资组合不断改变，低价买入、高价卖出，分别以赚取快钱为唯一目的，其交易行为被普罗大众认为是投机行为。”
简单来讲，房子的最大目的是什么？
是居住
那买来不住，只顾著租别人、转手赚差价
就只是一种投机行为
那当有许多人在做这种投机行为的时候
房价会不会上涨？
会！
但有人竟然说这不是因为炒房？
难道这些人都是买来自住的？
一个人有好几间房子是因为他会多重影分身之术，所以需要超过一间以上的房子？
用屁眼想都知道是不可能的
再来，的确不能单纯的说是因为高房价所以导致高物价
但是，这两者绝对是有相牵连的关系
这样说好了，当今天房价高涨，所有店家想租店面来做生意的时候
以卖卤肉饭举例
是店租100万/月卖的贵，还是店租10万/月卖的贵？
即便是连锁都会因为店租而调整价格
那为什么高房价不会影响高物价？
再来，房价的上涨速度远超越工资上涨速度
应该怪政府，而不是怪炒房
我同意
那台湾要不要学德国，就干脆直接不要炒房
就没有跟不跟得上的问题啦
“德国认为居住是基本人权，因此借由法规刻意规范房地产价格的上涨。”
（以上这句话取自https://goo.gl/n9B1Ni ）
炒房就是一种投机行为
政府没有强力制止这样的行为的确有他的问题
但不是说居住正义就不需要
高房价真的跟投机客无关吗？
如果一个东西没有涨价的空间，是不会有投机客想投资的
如果是这样，高房价真的跟炒房无关吗？