要讲真像就要全部一起讲，文很长有兴趣的就可以看看，没兴趣的可以直接看结
论，谈代金之前要先谈为什么当初会推容积转移，先把历史讲清楚再来评断是非
，也比较方便。
台湾有种东西叫都市规划，里面详尽的规划每块土地的用途，比方说划一块商业
区，要预估会有多少人潮，要有多宽的马路，多少运量的捷运，多大的停车场，
住宅区要有学校，公园等等补充生活机能的设施，这些东西都需要土地来盖。所
以在都市计画的时候，会预留一些土地做为将来盖这些公共设施用的，还没盖之
前这些土地叫做公共设施保留地；除了这些之外还有些是政府几十年前开道路的
时候，没有办理征收，或是这些道路本来就是私人的小路，政府为了方便通行直
接拓宽列管，这种叫做未征收道路。台北市的公保地跟未征收道路面积有多大呢
？答案是1100公顷，这面积盖公园，大约是44个中正纪念堂或是40个大安森林公
园；如果开一条27公尺宽的马路，大概可以开 400多公里，跟台一线相当。
根据释字 400号的精神，政府在征用这些土地的时候，要给于相当的价值进行补
偿，回到法规面依照土征条例规定，政府进行征收的时候要依照比邻地的平均价
值进行征收；所以不要再说什么公保地没价值这种鬼话，政府就是要按照邻近土
地的均价征收。好了，但是实务上到底发生了什么事情，会让这么多土地政府没
有进行征收呢？原因很简单，政府没钱。光北市府的公保地就有1100公顷，一坪
土地卖30万就好，预估就要一兆以上的经费来进行征收，还别提台北市土地根本
就不止30万。
政府如果没钱耍赖，地主很正常就会告上行政法院，但是过去行政法院都会以法
律只有规定政府有征收义务，人民没有征收请求权来打枪，讲白话就是政府要用
的时候才要市价征收，人民不可以逼政府征收。〈这后面我会再补充〉好了既然
政府欠了一屁股债，虽然暂时不用还，但总是要还，又碰到SARS房市萧条，那时
候就想出一个办法，可以用公保地跟道路用地跟政府换其他土地的容积，比方说
我用1000坪的公保地，可以换回3000坪的容积，让我另外一块 400坪建蔽率 75%
的土地多盖十层楼，一来刺激房市、二来政府也省掉征收的钱。这个方法就叫容
积转移。
到了这边我要讲一下市府提的 400亿，我们先搞清楚三个名词：市价、公告现值
、公告地价。市价就是一般人买卖土地用的价格；公告现值是当土地转移时计算
土增税用的；公告地价是缴地价税用的，三个数字基本上互不相干，但是可以大
略估计，一块普通的土地假设市值 100万的话，公告平均会落在现值大约是 80-
90万，公告地价只有 20-30万。市府说给建商的容积市值是 654亿，换回土地公
告地价是 250亿，所以建商赚了 400亿。那我们来回头算算市府赚了多少， 250
亿的公告地价，逆推市值是1000亿；公告现值是 850亿，先不管卖出的 654亿成
本是多少，就算全部当成成本市府至少赚了 200亿起跳，因为征收这些地法律规
定就是要这么多钱，更别提卖容积是无本生意。对没错，建商买地绝对没 654亿
，但是你政府就是无法用建商价格强制征收，因为政府征收就是要花 850亿起跳
，除非地主自愿降价。建商的确是在剥削地主利益，但那个开口说要用现值 15%
征收的市长难道就不是剥削地主吗？打个比方讲，市府欠一兆，开口跟地主说要
拿 15%进行债务协商；另一边是说要花5000亿跟你买借条的黑道建商，你是地主
你选谁？
回头过来讲另外一件事情，今天台北市政府跟市民说，我们不能放任容积转移来
破坏都市计画，所以我们要改推代金制度，我们容积用卖的，然后再把卖得的钱
拿去征收？？？原来容积转移会破坏都市计画，容积超卖就不会破坏都市计画，
这是什么神逻辑？扯更远一点的，现在跟以前的做法讲穿了都是，破坏都市计画
卖容积来执行都市计画的公保地征收，根本是自相矛盾。
讲了这么多，现在制度又回到了双轨制，看似是天下太平，政府可以继续慢慢卖
，慢慢征收。但是其实这边有一个未爆弹，大家回头去看看行政法院判决请求征
收诉讼的依据是什么，我替大家复习一下：人民没有征收的请求权。但是果真是
如此吗？我们来看一下比较起同婚的释字 748，前一个比较不知名的释字 747，
该案的原由是，高公局盖二高的时候在指南宫的土地下方开了一条隧道，因为施
工方式以及安全考量，导致指南宫没有办法在该块土地上面挖地基盖灵骨塔，指
南宫要求高公局征收被行政法院判决败诉后提起释宪，结果释字 747说，土征条
例有瑕疵应该在一年内修定完成，如果没有修法完成，指南宫可以直接提起诉讼
。目前虽然新法还没修完，这个案例也未必适用于既成道路地主，但是我如果是
市政府，应该会超抖，从释字 742的都市计画变更救济、 743联开案征收争议、
一路到 747，关于这些征收争议，政府可以说是节节败退，行政法院过去那套还
能挡多久？
讲了这么长一串，来讲结论，政府公保地或是既成道路，应该要早点检讨，用不
到的就解编，或是部分解编，剩下的就开始筹钱办理征收，看是要罚工业宅、违
建还是要卖地筹钱都行。因为从过去二十年来看，政府预算增加的速度根本追不
上土地的涨幅，现在不征收除非努力打压房地产价格，不然只是越拖越大洞，要
是哪天跑出个判例或是修法，结果变成人民有提出征收的请求权，到时候政府就
准备落跑了。什么代金不代金根本是搞错重点，聚焦在几百亿的利益，却忘了一
兆起跳的问题源头，真得是很好笑。