1.媒体来源:
风传媒 王彦乔
2.完整新闻标题:
北市拼“公保捐地制”落日，河川地换容积却开暴利后门
3.完整新闻内文:
台北市近期就公园、既成道路等“公共设施保留地”，力拼全面走向“代金制”，但就在
柯文哲市府称公保地“捐地换容积”制，产生诸多不可控乱象，有意任其于今年6月底全
面落日时，北市府却已着手另一波河川区私地的“捐地换容积”制度筹备。河川区未来也
将可透过“捐地”给政府换得容积，在“公保地”捐地落日的当前，仲介也将顺势转移至
“河川地”，恐掀起另一波市政府口中的“乱象”。此外，因财务短缺而改以“被创造出
来的容积”补偿私地主，容积最终落入建商手中盖建案，也可预见将持续加重城市容积负
载，加剧拥挤、都市防灾、交通、容积失控等都市管理难题。
内政部于2014年完成修改《水利法》，根据该法第82条，水道治理计画线或周边土地，为
了作为河川治理与防洪需求，致无法使用之私有土地，应由政府征收，但在尚未办理征收
前，得依照《都市计画法》第83条以容积移转的方式处理，也即所谓的“捐地换容积”制
度，而北市府曾于2002年统计，现有河川划定区达108公顷。
政府以容积补偿河川地，仲介、建商先买下获暴利
简言之，为了防洪保水等公众利益，政府有义务在河川区的土地作容积的限制，但此作法
，不可避免地让河川区的私地主在处分自有土地时，权利受到剥夺，政府基于对个人权利
的保护，按理应给予私地主补偿，最直接的方式是由政府编列公务预算，“征收”河川地
，但困于实务上公部门的财政困窘，因此，政府改将地主应得的补偿以“容积”方式给予
。于是，政府鼓励河川区的私地主，把手上的地“捐”给政府，换得“容积”作为补偿。
但地主非建商，要容积做什么？于是就出现了一群职业仲介，说服地主将手上的地转卖给
仲介，仲介再卖给有容积需求的建商，改由建商“捐地”给政府，换得容积，再将手头上
的容积灌加到新建案中。
而当中为外界诟病的是，在利益驱使下，建商往往会将容积加放到豪宅区地段，极大化每
单位容积可获得的报酬，仲介身为买卖结构的一环，也更有诱因向地主们游说卖地，特别
是在河川区捐地政策尚未上路，却已可预知即将实施的当前，私地主往往会因获得资讯的
速度没有仲介来得快，沦为土地买卖关系中的弱势方。
柯文哲市府积极推动公保地“全面代金制”，目的要让“捐地换容积制”造成的暴利落入
中间人的问题消失，但河川地的“捐地换容积”如今又即将上路，形同政府在东边关了一
扇门，西边却又再度打开。
一坪河川地可换一坪豪地，建商参与诱因大
对此，都发局话讲得保守，不愿正面承认将会有此现象，称相关配套仍在规划中，尚不完
备，但询及台北市不动产公会、估价师公会，甚至是不动产融资业者，均认为仲介由公保
地转移到河川区私地的现象，已可预见。
一名王姓不动产融资业者表示，不论是1坪河川地换1坪容积，或换更少的容积，对建商而
言，都有诱因参与河川区的捐地容移，因为建商会选择将捐地换来的容积，叠加到利润极
大化的地段与建案中，举例言，1坪的河川地与1坪的信义区豪宅，两者的价值相差极大。
他也认为，由于河川地的容移尚未上路，而公保地的捐地容移将落日，如此，仲介势必转
向，他们的讯息往往较地主来得快与充足，因此，若此时出手，恐让不知情的地主遭诱以
低价卖地，过程中蒙受受损失。
不动产估价师公会理事长郭国任，就政府公布的“捐地-容积”换算公式表示，应在计算
公式中，代入“合理利润”及“风险补贴”的考量，得出一个“有诱因”的“捐地换容积
”公式。而建商也会为了利润极大化，选择公式中“送出基地土地公告现值”大者，并试
著找到“接受基地土地公告现值”低者，让最终得出的“接受基地移入容积”数值，尽可
能大。
对于河川地“捐地换容积”恐引来诸多乱象，都发局坦言还需要研议，也希望能比照公保
地，以“全面代金换容积”取代，但因事涉中央的《水利法》，修法将牵动全国，可能性
不高，因此，北市也不排除订定自治条例或规则因应。
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