刚好有点小研究，跟各位分享日本房产税计算方式，
以下涉及实例计算的部份
都会用前面讨论串找的这个物件来做估算
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22U3A1B/
====计算开始====
首先在课税房价上面，日本政府采取一地四价（跟台湾有点像）
公示価格
公示价格，是计算补偿用的价格，接近市价，每年一月公布 ，类似台湾实价登录的价格。
日本政府网站查询
http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku
基准地标准価格
基准地标准价格，和公示价格一样接近市价，主要是弥补公示价格的涵盖性，每年七月公布
。
日本政府网站查询
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
相続税路线価
相续税路线价，相续就是中文的＂继承＂的意思，路线价就是指以道路为基准，每一条路都
有价格，再依是否小环境是否临路等条件做增减，这个价格主要是用来计算不动产的遗产税
以及赠与税，价格大约是市价的七到八成，概念上类似台湾的土地公告现值。路线价可以上
日本政府网站查询
http://www.rosenka.nta.go.jp
固定资产税评価额
固定资产税评价额，类似台湾的公告地价，每三年公告一次，主要用来课征每年的固定资产
税以及都市计画税（合称固都税）、交易时的登录免许税以及交屋后的不动产取得税。固定
资产税评价额大约是市价的六成到七成，没有办法在网络上查询，必须看日本政府核发的公
课证明书（也就是税单），大概长这个样子
http://bit.ly/2pnZ09T
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再来开始分别计算买卖时的一次移转成本，以及未来每年的持有成本
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买卖时的一次移转成本分为业者拿的和政府拿的
业者拿的有
房屋仲介服务费
法定为成交总价的３％＋６万日币，因为日本服务费是分段累退式级距ꄊ200以下服务费是5%, 200-400是4%, 400万以上是3% ，以８５０万来算要拆成三部份,
200*5% + 200*4% + (850-200-200)* 3% = 31.5万日币
司法书士报酬额
就是台湾的代书费，大约在10万日币左右。
政府拿的有
固定资产税
类似台湾的契税，计算方式是
固定资产税评估额×税率(2%)
以８５０万日币的物件来算，固定资产税评价额最多是市价的７成
850 * 70% * 2% = 11.9万日币
日本对于自住、耐火建筑或是新成屋有符合一定标准的话，固都税可以优惠到0.3%。
印纸税
等于是台湾的印花税，1000万日币以下已经修法为5000日币(折半)
不动产取得税
这是一个比较奇怪的税，台湾通常交屋后就没有税了，但这张税单会在交屋后寄来。
计算方式原则是房屋和土地固定资产税评估额的4%，
但是在2018年3月31日前有以下优惠
1.税率减为3%
2.土地的固定资产税评估额减半计算
以850万的房地价格来算固定资产税评估额最多为市价7成
把它拆成土地和房屋各一半
土地: 297.5
房屋: 297.5
土地固定资产税为 297.5 * 3% * 50% (土地优惠) = 4.4625
房屋固定资产税为 297.5 * 3% =8.925
合计为13.3875万日币
此物件的买卖时的一次移转成本67.2875万日币.
再来算每年的持有成本
固定资产税与都市计画税
相当于台湾的房屋税地价税，以固定资产税评価额做为基准来计算
税率如下(地法350&地法702の3)
固定资产税:1.4%
都市计画税:0.3%
土地部份 200平米以下, 课税评价额采用1/6来计算
200平米以上, 课税评价额采用1/3来计算
建物的话要新成屋才能减免1/2
都市计画税土地的减免(地法702の3)
200平米以下以1/3计算
200平米以上以2/3计算
以这个850万物件来算，最快是直接看税单。。。
但我估算一年的房屋税地价税不会超过４万日币
每年的管理费加上修缮管理基金是183,240日币
请仲介做租赁管理行情约租金的3%-5%
但我们先不计算房租，所以也不用付租赁管理费用
假如有收租要报税，所得税依据当年累计收入来累进课税
另外还要收取税理士的确定申告费用
综上所述，我做了一个ＥＸＣＥＬ报表，可以参考看看
http://i.imgur.com/fi6FdeO.png
其实投资日本房子问题不在那些税，因为那些税都可以先算
觉得划算就买，不划算就不要买
怕的是那些计算不出来的东西，譬如以这个物件来看
地点在荒川区，非常偏远，而且管理方式是自主管理，优点是没有请保全公司成本低，缺点
就是完全没有制度后患无穷。
再加上屋龄老旧，属于只能抗震五级的旧耐震建筑。
虽然走路二分钟就到捷运，但却是班距较长的舍人线，这些才是真正的隐忧！
打了那么多，偷偷打个广告
如果对计算台湾、日本或其它海外税费有兴趣的话
我有提供免费的ＥＸＣＥＬ可以下载，大家可以自己载来算看看最准
http://www.yehland.com/2016/06/freetaxexcel.html